La location équipée, une stratégie d’optimisation fiscale

La location équipée d’immobilier d’entreprise apporte des avantages tant au locataire qu’au bailleur. Mais son intérêt principal réside dans les avantages fiscaux qu’elle procure à ce dernier. Et plus particulièrement aux entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaires de leur immobilier d’exploitation.

La location équipée de locaux professionnels permet en effet de bénéficier de revenus locatifs faiblement imposés.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait le point.

 

Qu’est-ce que la location équipée ?

Le terme “location équipée” s’applique à l’immobilier d’entreprise. C’est le pendant de la location en meublé pour le logement. Il concerne essentiellement les bureaux, pour lesquels sa mise en œuvre est très simple, et les locaux commerciaux. La qualification implique l’aménagement des locaux, et leur équipement, avec le mobilier et les matériels nécessaires à l’activité que le locataire y exercera. Ce dernier ne doit pas avoir besoin dy apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.

Dans la plupart des cas, il faudra équiper les locaux de chaises et de fauteuils, de bureaux, d’armoires, de meubles de rangement, de téléphone, de corbeilles à papier, etc. Selon l’activité du locataire, il pourra être nécessaire d’y ajouter du matériel informatique, une photocopieuse, une salle d’attente, penser à un espace de pause avec machine à café, une salle de réunion, un video-projecteur, etc. Toutefois, il n’est pas indispensable que la totalité du matériel soit fournie, l’essentiel suffit.

La location équipée est forcément plus complexe à mettre en œuvre pour une activité très spécialisée, voire « gourmande » en matériels, qui plus est pour une industrie lourde ! C’est pour cela qu’elle concerne généralement les activités tertiaires, sociétés de conseil, prestations intellectuelles, etc. (“les bureaux”).

Avantages

Les entreprises locataires trouvent un avantage important dans la location équipée d’immobilier d’entreprise. En effet, elles laissent au bailleur tous les aspects matériels, et n’ont à se préoccuper que de leur activité.

 

Stratégie fiscale

La location de locaux commerciaux ou de bureaux professionnels équipés est une activité commerciale au regard des impôts. Elle est soumise à déclaration d’activité.

Comme la location de logements meublés, la location équipée d’immobilier d’entreprise permet à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.

Cette catégorie d’imposition diminue fortement l’imposition des revenus et rend ainsi l’investissement plus rentable.

En effet, ce sont ici les règles générales applicables aux entreprises qui détermineront le revenu imposable. Dès lors, toutes les dépenses de l’exploitation seront admises en déduction, et notamment des charges qui ne l’auraient pas été dans la catégorie des revenus fonciers :

  • les amortissements (de l’immeuble et des meubles),
  • les frais d’acquisition (honoraires et frais d’agence ou d’intermédiaire, droits de mutation, frais d’enregistrement, honoraires de notaire, etc.) payés lors de l’achat, peuvent faire l’objet d’une déduction immédiate l’année de l’

La catégorie “BIC” autorise en effet ces déductions supplémentaires, permettant de neutraliser l’imposition des loyers pendant une période beaucoup plus longue.

Dans le cas d’un entrepreneur soumis au régime fiscal du micro-BIC, il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré.

 

Rappel du régime fiscal des revenus fonciers

Le code général des impôts, et notamment son article 31, encadre strictement la catégorie fiscale des “revenus fonciers” et n’autorise qu’une déduction des :

  • dépenses de réparation et d’entretienréellement supportées par le propriétaire,
  • primes d’assurances (l’assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire),
  • provisions pour dépenses, qu’elles soient ou non comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété, abattues des provisions déduites l’année précédente,
  • dépenses d’amélioration directement liées aux locaux d’habitation, à l’exclusion de charges correspondant à :
    • des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
    • des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt pour travaux liés à la consommation énergétique des bâtiments
    • impôts et taxes, autres que ceux qui incombent normalement à l’occupant, perçus au profit des collectivités territoriales : principalement la taxe foncière, hors la taxe sur les ordures ménagères payée par l’occupant
  • intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
  • des frais de gestion
    • gardiennage (gardes et concierges),
    • procédures,
    • rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles,
    • autres, fixés à 20 € par local.

Aucune autre charge n’est déductible du revenu foncier, qui sera imposé en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent, et la pression fiscale augmente inexorablement….

 

Exercice de lactivité à titre professionnel ou non professionnel

Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location équipée permettra d’imputer – ou non – les déficits de l’exploitation sur le revenu global du contribuable. Les premières années en effet, de nombreuses charges, dont la déduction des frais d’acquisition, les amortissements et les intérêts d’emprunts, grèvent les bénéfices de l’activité.

Attention cependant !

Les activités sont réalisées à titre non professionnel lorsqu’elles “ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de lun des membres du foyer fiscal à laccomplissement des actes nécessaires à lactivité”. (CGI, art.56)

La caractérisation de “continue” ne sera donc pas remplie si “le nombre dactes nécessaires à lactivité est réduit”. De même, l’activité professionnelle suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu dexercice de lactivité, et l’accomplissement de tous les actes représentatifs des fonctions nécessaires à lentreprise…

Dans de nombreux cas, le contribuable ne pourra donc pas retenir le caractère professionnel de lactivité de location équipée. En conséquence, le déficit pourra s’imputer non sur son revenu global, mais seulement sur les bénéfices futurs de l’activité et ce pendant six ans.

 

TVA

Puisque les locaux sont loués équipés, les loyers sont soumis à la TVA. Et ce,  contrairement à la location de logements meublés, sans prestations accessoires.

Dans le cadre de la déclaration de début d’activité, l’investisseur avertit l’administration de son assujettissement à la TVA. Ainsi il pourra la récupérer sur tous ses investissements et toutes ses charges. La qualité du locataire, assujetti exonéré comme les médecins, par exemple, est sans incidence sur sa taxation. Il établira ses factures avec TVA au taux normal, que son locataire la récupère ou non.

Avec quelle structure juridique ?

L’investissement peut se réaliser :

  • par l’intermédiaire d’une société de personnes comme la SNC ou la SARL de famille,
  • directement par un investisseur personne physique.

En revanche, le montage juridique ne peut se faire au travers d’une SCI. En effet, l’activité de location équipée est une activité commerciale qui entraîne l’assujettissement automatique à l’impôt sur les sociétés (IS).

 

Le régime social

L’activité étant de nature commerciale, l’exploitant sera affilié à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI), et devra donc payer des cotisations sociales sur son activité.

Cette affiliation s’impose aussi bien en cas d’investissement direct que pour les associés d’une société (SNC, SARL de famille). Le revenu déterminé comme énoncé ci-avant, donc relativement faible, est soumis aux cotisations de ce régime.

 

Cas particulier de la revente du bien

En cas de revente du bien, et lorsque l’activité de location équipée s’exerce à titre professionnel, le régime fiscal de la plus-value professionnelle s’applique.

Si le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 €, l’exonération de la plus value est totale. (article 151 septies du CGI)

Si ce chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle.

Après 15 ans de détention du bien, l’article 151 septies B du CGI permet une exonération de la plus-value à long terme. C’est celle qui excède les amortissements réalisés.

 

La location équipée de locaux professionnels représente ainsi une stratégie fiscale intéressante. Et notamment pour le chef d’entreprise qui cherche à acquérir ses locaux en y exerçant lui-même son activité professionnelle.

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