Dette immobilière et IFI

La Loi de Finances pour 2024 a modifié les règles de détermination de l’assiette imposable à l’IFI des biens immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une société. Dorénavant, les dettes de la société non liées à des actifs immobiliers imposables ne sont plus déductibles. Seule la dette immobilière directement attachée aux biens déclarés l’est.

Ces nouvelles règles de calcul ont pour objectif de rapprocher l’imposition d’un bien détenu en direct par un contribuable de celle d’un patrimoine immobilier détenu au travers d’une entité tierce (SCI, SCPI, OCPI, etc.). Le Ministère des finances estime que ces modifications toucheraient plus d’un contribuable assujetti à l’IFI sur deux.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France fait le point sur la dette immobilière et l’IFI.

Pour rappel, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2024. La déclaration s’effectue en même temps que la déclaration de revenus. En 2024, au plus tard entre le 23 mai et le 6 juin, selon le lieu de sa résidence principale.

Objectif

Il s’agit,

  • d’une part, de “supprimer une possibilité d’optimisation fiscale”.
  • et d’autre part “d’uniformiser les règles de déductibilité des dettes” entre les contribuables détenant directement un bien et ceux détenant un bien au travers d’une société patrimoniale.

Le passif déductible diminue

Jusqu’à la déclaration de 2023, les règles fiscales de déductibilité des dettes étaient différentes selon le mode de détention des biens :

  • Un foyer fiscal qui détenait un bien immobilier “en direct” ne pouvait déduire de la valeur de ce bien que la dette « immobilière » directement attachée à ce bien. Les dépenses d’entretien, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, les impôts locaux, ou l’emprunt bancaire obtenu pour son acquisition, etc.
  • Au contraire, si le bien était détenu via une société (SCI, société commerciale, holding patrimoniale détenant de l’immobilier assujetti à l’IFI, ..), la plupart des dettes de la société détentrice du patrimoine immobilier pouvaient être intégrées au passif déductible, indifféremment de leur affectation.

Ainsi l’application de ces règles pouvait aboutir à une imposition des biens détenus via une société moins élevée que celle des biens détenus en direct.

Évidemment, la règle de calcul excluait (et exclut toujours) les dettes “présumées avoir été contractées à des seules fins d’optimisation fiscale” . (Les dispositifs anti-abus prévus à l’article 973 du CGI.) :

  • des emprunts contractés par la société pour acquérir un actif imposable appartenant à un associé,
  • des dettes souscrites auprès d’un membre du foyer, ou d’une structure contrôlée par les membres du foyer.

(Le contribuable peut cependant retrouver le droit à la déductibilité s’il démontre que le prêt n’a pas un objectif principalement fiscal).

La loi de Finances pour 2024 exclut dorénavant du passif déductible les dettes non directement liées à des actifs entrant dans le périmètre de l’IFI.

En précisant que les charges déductibles sont en lien avec les biens assujettis, l’administration fiscale se donne dorénavant les moyens de pouvoir procéder à des contrôles, des interrogations, voire à des redressements, quel que que soit le mode de détention.

Plusieurs étapes de calcul

Le premier élément à calculer est le montant du passif déductible (passif immobilier). C’est ici qu’interviennent les modifications de la loi de finances 2024, et la non prise en compte des “dettes non immobilières” de la société.

La deuxième étape du calcul du montant à déclarer au titre de l’IFI est de déterminer le coefficient immobilier, c’est à dire la part du patrimoine immobilier dans la valeur vénale totale des actifs de la société. Il faut donc aussi déterminer la valeur vénale de la société.

Le troisième élément à prendre en compte est le pourcentage de détention du contribuable dans la société patrimoniale.

Un double plafonnement

Au cas où le nouveau mode de calcul aboutirait à une valeur théorique du patrimoine imposable supérieure à sa valeur réelle, la loi de finances pour 2024 a introduit deux plafonds. La valeur déclarée à l’IFI ne peut ainsi dépasser :

  • ni la valeur totale des immeubles, nette des dettes qui leur sont liées, (la dette « immobilière »),
  • ni la valeur réelle de la société.

Le contribuable retiendra le plafond le plus faible. (le plus intéressant pour lui.)

Exemple

Un foyer, assujetti à l’IFI, dispose de 30 % des parts d’une société. Cette dernière possède un immeuble de 800 000 €, une trésorerie et des actifs financiers à hauteur de 1 200 000 €. La société est endettée à hauteur de 600 000 €, dont 400 000 au titre de ses actifs immobiliers (dette immobilière).

Le coefficient immobilier

Pour calculer le montant à déclarer au titre de l’IFI, il faut d’abord déterminer la part du patrimoine immobilier dans la valeur vénale totale des actifs de la société (le coefficient immobilier). En l’occurrence, ce coefficient s’élève à 0,40 : (800 000/2 000 000). Cela signifie que 40 % de la valeur vénale brute de la société doit entrer dans le périmètre de l’IFI.

La loi de finances 2024 ne change rien à ce coefficient. En revanche, la deuxième étape consiste à déterminer la valeur vénale de la société, sur laquelle appliquer ce coefficient :

La valeur vénale de la société

Selon les règles déclaratives en vigueur jusqu’en 2023, la valeur vénale de la société (après déduction des dettes) s’élève à 1 400 000 € : (2 000 000 – 600 000). Après application du coefficient immobilier de 40 %, la valeur du patrimoine immobilier nette du passif s’élève à 560 000 €.

Comme le foyer fiscal possède 30 % des parts de la société, il doit déclarer à ce titre 168 000 € à l’administration fiscale (0,3 x 560 000).

Avec les nouvelles règles de la loi de Finances 2024, seule la dette immobilière est déductible. La valeur vénale de la société passe donc à 1 600 000 €, et le contribuable devra donc déclarer 192 000 € de patrimoine immobilier assujetti à l’IFI : (1 600 000 X 0,4 X 0,3).

Un nouveau formulaire

La mise en place de cette mesure complexifie la déclaration du patrimoine immobilier détenue au travers d’une société. Il faudra sûrement adapter le formulaire déclaratif pour permettre d’y détailler le passif déduit.

Ainsi, la valorisation des biens détenus via une société se complexifie. Elle ne peut consister en une simple “actualisation” de la déclaration précédente, notamment

  • lorsqu’une société comptabilise de nombreux biens immobiliers à son actif,
  • ou qu’il y a plusieurs niveaux de participation,
  • ou encore en cas de complexité des montages juridiques,
  • et de même pour les sociétés non assujetties à l’IS (celles-ci n’ont pas toujours de comptabilité bilancielle).

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