La location saisonnière, réalisée au travers d’une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel, etc.), d’une agence immobilière, ou simplement par petite annonce, répond à des règles particulières, et entraîne des obligations.
Définition, durée de location, type de bien, … Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait un point sur la location saisonnière.
—Caractéristiques d’une location saisonnière
La location saisonnière consiste, pour un propriétaire, à mettre en location un bien meublé sur de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines). L’article D.324-1 du Code du Tourisme en encadre la pratique. Il peut s’agir de sa résidence principale (*) ou de sa résidence secondaire, une villa, un appartement ou un studio, destiné à une occupation ponctuelle et temporaire. En aucun cas le bien loué ne peut devenir la résidence principale du locataire.
La location saisonnière a un objet privé (se loger lors d’un déplacement, tourisme, etc.). Elle ne peut être utilisée à des fins professionnelles (tournage de film, activités commerciales, etc.).
La location saisonnière ne comporte ni accueil, ni réception, ni services et équipements communs.
Seul un logement dédié à l’usage exclusif du locataire relève de la location saisonnière. Ainsi, on ne peut considérer comme une location saisonnière la location d’une chambre dans une habitation, ou une chambre d’hôte.
(*) Rappel : la résidence principale se définit comme un logement occupé au moins 8 mois pendant l’année. (sauf pour des raisons d’ordre professionnel, des raisons sanitaires ou de cas de force majeure). Une résidence secondaire est un logement habité moins de 8 mois pendant l’année.
—La définition de la “location meublée”
La « location meublée » consiste à mettre à disposition “un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. (art. 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour répondre à cette définition, le logement doit comporter au minimum un certain nombre d’éléments mobiliers. Cette liste est fixée par le décret 2015-981 du 31 Juillet 2015 :
- literie comprenant couette ou couverture,
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (stores ou rideaux),
- plaques de cuisson,
- four ou four à micro-ondes,
- réfrigérateur et congélateur. (ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C),
- vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- ustensiles de cuisine,
- table et sièges,
- étagères de rangement,
- luminaires,
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
—Quelle est la durée d’une location saisonnière ?
La location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs par locataire.
Une résidence principale ne peut être louée en “location saisonnière” plus de 120 jours par an. En cas de dépassement des 120 jours, le bailleur doit obtenir une “autorisation de changement d’usage”, puisqu’alors sa résidence principale n’en a plus le statut. Le législateur envisage pour une prochaine proposition de loi d’abaisser à 90 jours, voire 60, la durée maximale de location d’une résidence principale.
Il n’y a pas de durée maximum de location pour une résidence secondaire. Elle peut être louée toute l’année.
—Les conditions à respecter
L’activité de location saisonnière sans prestation de service, (ou de prestations de services mineures), est juridiquement une activité civile. La durée, le prix et les conditions du contrat sont donc fixés librement par le propriétaire du logement.
Celui-ci rédige un contrat précisant (arrêté du 16 mai 1967) :
- les coordonnées du propriétaire (et de l’agence le cas échéant)
- la nature (maison, appartement, chalet, etc.) et le descriptif détaillé des biens loués (surface, nombre de pièces, ascenseur, etc.),
- leur situation géographique (environnement, distance des commerces, etc.),
- les conditions de leur location (prix de la location, nuitée, semaine ou mois, charges éventuelles, etc.),
- ainsi que l’inventaire des biens et équipements mis à disposition (électroménager, mobilier, vaisselle, rangements, etc.)
À noter qu’un simple échange de courriers peut parfois tenir lieu de contrat. Lorsque le propriétaire passe par une plateforme de type Airbnb, ce contrat est généré automatiquement avec les informations données.
Le propriétaire établit un état des lieux contradictoire (état des papiers peints, moquettes, literies, meubles, vaisselle, objets, etc.) à l’entrée et à la sortie. (Au cas où un état des lieux a été fait à l’entrée, mais pas à la sortie, le locataire peut être considéré comme responsable des dégradations postérieures à son départ).
Il est recommandé de relever les compteurs à l’entrée et à la sortie des lieux. (Eau, gaz, électricité, téléphone le cas échéant).
—Les précautions à prendre
- Vérifier (le cas échéant) que le règlement de copropriété autorise la location saisonnière, ou même de type Airbnb. (clause d’habitation bourgeoise, clause mixte, etc.).
- Obtenir l’autorisation écrite du bailleur peut éviter des conflits ultérieurs. Ne pas oublier qu’un locataire peut sous-louer son logement sur une courte durée :
- s’il obtient l’autorisation écrite de son propriétaire,
- si le règlement de copropriété l’autorise,
- et si le montant du loyer perçu ne dépasse pas le montant du loyer fixé sur son propre bail de location.
- Protéger sa connexion internet (contre toute utilisation frauduleuse, par exemple)
- Informer les locataires des spécificités du logement (règles de collecte des déchets, nom et horaires du gardien, règles liées à la présence d’animaux et aux bruits, etc.)
—Assurances
Le locataire
Il vérifiera que son assurance « multirisques habitation » contient bien une clause « responsabilité civile » (RC) qui couvre sa responsabilité en cas de sinistre pendant la location (incendie, dégât des eaux, etc.).
Il peut aussi demander une extension de sa RC avec une garantie villégiature, demandée par de nombreux loueurs. Elle permet d’assurer un logement qui n’est pas le sien pendant la durée de son séjour.
Le propriétaire
Il peut souscrire, s’il le souhaite, à une assurance PNO (propriétaire non-occupant). Elle permet de bénéficier d’une couverture complète en cas de sinistre causé par les locataires. Penser notamment :
- à la garantie “pour le compte de qui appartiendra”. (couvre tous les locataires occupant le logement pour les dommages qu’ils pourraient causer au bien, ainsi que pour les sinistres qu’ils pourraient occasionner aux tiers et au voisinage. Les locataires n’y sont pas expressément nommés, il n’y a donc pas besoin de refaire un nouveau contrat à chaque changement d’occupants).
- à une clause “abandon de recours”, qui permet une indemnisation immédiate en cas de sinistre dans le logement, sans avoir à se retourner d’abord contre le locataire.
—Classé ou non, quelles différences ?
Le classement en “meublé de tourisme” permet d’indiquer au client le niveau de confort et de prestation. Comme pour d’autres hébergements touristiques (les étoiles d’un hôtel ou d’un camping par exemple), le classement est un outil marketing et de valorisation. Enfin, et l’argument n’est pas anodin, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux :
- l’abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de location au titre du régime des microentreprises (article 50-0 du CGI),
- l’exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière (III de l’article 1407 et article 1383 E bis du CGI), dans les zones de revitalisation rurale et selon délibération des communes.
Le site d’Atout France permet de tout savoir sur le classement, ses modalités et son fonctionnement.
—Quelles démarches administratives ?
Louer son bien sur Airbnb, ou de façon saisonnière, n’est pas forcément autorisé d’emblée. Des démarches peuvent s’avérer nécessaires selon les communes, comme une déclaration, ou, selon les cas, une “autorisation de changement d’usage”.
Résidence principale
S’il s’agit de mettre en location sa résidence principale, (occupée de plus de 8 mois par an et louée ponctuellement), une déclaration en Mairie n’est pas obligatoire.
L’article 51 de la loi du 7 Octobre 2016 autorise cependant certaines communes, situées en zone tendue (*), à imposer une déclaration. Le bailleur reçoit alors un numéro qu’il devra obligatoirement reporter sur chaque annonce de location. C’est notamment le cas des villes de plus de 200 000 habitants, mais aussi dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, et du Val-de-Marne. Le plus simple est de se rapprocher de sa mairie.
Résidence secondaire
S’il s’agit d’une résidence secondaire, c’est impératif. La loi Alur impose en effet à tous les propriétaires qui louent en saisonnier leur résidence secondaire de la déclarer auprès de leur mairie (II art. L.324-1-1 du Code du Tourisme). Cette déclaration peut se faire en ligne en remplissant le formulaire cerfa n°14004, ou en l’envoyant par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur reçoit ensuite un numéro qu’il devra obligatoirement reporter sur chaque annonce de location.
Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.
(*) Les villes en zone tendue considèrent que proposer un bien immobilier en location de courte durée à une clientèle de passage s’apparente à une activité commerciale. Le changement d’usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) fait donc passer un « logement » en « local commercial », et nécessite une autorisation de la mairie, qui peut être temporaire ou définitive. Dans le département du Nord, 59 communes de l’agglomération lilloise figurent en zone tendue. (Autorisation obligatoire)
Par extension, les locaux à usage commercial, lorsqu’ils sont réaménagés pour servir pour une location de courte durée, sont également reconnus par la loi.
Le législateur envisage par ailleurs de rendre obligatoire au niveau national, par le biais d’une inscription en ligne, le numéro d’enregistrement pour toute location meublée de tourisme.
Obtenir un numéro SIRET
Les contribuables qui démarrent une activité de loueur en meublé doivent aussi, dans les quinze premiers jours du début de leur activité, déclarer et immatriculer celle-ci.
Cette démarche permettra d’obtenir un numéro d’identification (le numéro SIRET), de faire connaître l’existence de l’activité, et d’indiquer le régime d’imposition choisi. Le numéro SIRET est obligatoire pour les activités de location meublée, qu’elles soient professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP), et quel que soit le régime fiscal (micro-BIC ou réel).
La demande est gratuite. Elle ne se fait plus au Greffe du Tribunal du bien loué, mais directement en ligne, sur le guichet unique, (portail des e-procédures) géré par l’INPI. -> Ouvrir un compte, -> puis accéder à la procédure correspondant à l’opération à réaliser : -> déposer une formalité de création d’entreprise (EI ou EIRL, le plus souvent). Il suffit ensuite de se laisser guider, en répondant aux questions au fur et à mesure. La procédure en ligne se termine par l’attribution d’un numéro de SIREN.
Il se composé de 9 chiffres. Il se rattache à l’entreprise. (ou au contribuable qui déclare un revenu foncier en loueur meublé “non professionnel”).
Dans les cas de blocage prolongé du site, il est parfois possible d’utiliser le formulaire Cerfa n° 11921*04 (ou POi), selon le greffe dont dépend le bien loué.
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