La location en meublé

Quelles sont les conséquences fiscales des activités de location en meublé (et en para-hôtellerie) ? Pour bien les comprendre, il est nécessaire de prendre en compte la structure juridique choisie (SCI, SARL de famille, etc.), la notion d’activité principale ou accessoire, les options fiscales choisies, mais aussi la Loi de Finances en vigueur, et les exceptions à la règle.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, vous en dit plus !

1/Une SCI peut-elle avoir une activité de location meublée et bénéficier du régime de l’impôt à l’IR ?

Attention : La location meublée est juridiquement civile mais elle relève fiscalement des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

La loi de finances rectificative pour 2016 met fin à la distinction entre les caractères habituel et occasionnel de la location. Ainsi, désormais, toute personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés exerce une activé relevant des bénéfices industriels et commerciaux et non plus de la catégorie des revenus fonciers.

L’article 206-2 du CGI énonce le principe de l’imposition à IS des SCI lorsqu’elles exercent des activités BIC.

En conséquence, et par principe, l’exercice par une SCI d’une activité relevant des BIC entraîne l’imposition à l’IS.

2/Une SCI peut-elle exercer une activité de location meublée de façon accessoire ?

En effet, il existe une exception au principe d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés si la société SCI exerce l’activité BIC de façon accessoire.

Exception au principe → Exercice pour les locations occasionnelles au travers d’une société civile qui ne relève pas de plein droit de l’IS→ possible si les recettes réalisées au cours de l’année en cause et des trois années antérieures n’excède pas 10% du montant moyen du chiffre d’affaires de la SCI.

En conséquence, si la location meublée représente au maximum 10% des recettes HT, il est possible que la SCI puisse rester soumise à l’IR.

3/Une SARL peut-elle garder son régime fiscal à l’IR, si elle exerce une activité de location nue ?

Principe du régime dérogatoire d’imposition de la SARL de famille : conformément aux dispositions prévues à l’article 239 bis AA du CGI « Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs , ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) défini à l’article 515-1 du Code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. »

Pour être une SARL de famille, la société doit exercer exclusivement des activités BIC.

Attention : en principe, il n’y a aucune exception au principe : Les SARL exerçant une activité autre que commerciale ou agricole ne bénéficient donc pas du régime optionnel prévu par l’article 239 bis AA du CGI.

Normalement, il n’y a aucune tolérance possible, même si l’activité ne relevant pas des BIC représente un pourcentage très faible du chiffre d’affaires. En effet, aucune tolérance similaire à celle de la SCI ne s’applique.

En Conséquence : Principe → SARL de famille: Exercice d’une activité ne relevant pas des BIC (même très limitée) → perte du bénéfice à IR → Imposition à l’IS.

4/Une SARL peut-elle garder son régime fiscal à l’IR, si elle exerce une activité de location nue de façon accessoire à une activité BIC ?

Attention à l’exception d’aucune exception au principe : c’est une subtilité juridique qui veut qu’il n’y ait aucune exception au principe (dans sa globalité) mais qu’il existe bien une exception au principe (uniquement sur l’accessoire). Intitulée volontairement « L’exception d’aucune exception au principe », c’est une jurisprudence (citée ci dessous) qui constitue le seul tempérament possible :

Dans un arrêt du 07 Août 2008, le Conseil d’Etat a précisé que le régime prévu à l’article 239 bis AA du CGI n’est pas remis en cause lorsque l’activité civile exercée par une SARL de famille présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale.

Mais le caractère accessoire des recettes de l’activité civile ne suffit pas car il faut que l’activité soit le complément indissociable de l’activité commerciale ou agricole. En pratique, il est difficile de concevoir une telle situation ; il faudrait imaginer une location nue accessoire et indissociable de la location meublée ou de l’activité parahôtelière : par exemple, la location d’un parking qui serait accessoire à la location de l’appartement meublé.

EN RÉSUME, les SCI sont faites pour exercer l’activité de location nue et les SARL de famille pour les activités BIC, et il faut mieux éviter les mélanges, car cela complexifie le montage et augmente les risques.

ATTENTION AUX RISQUES :

Passage à IR/IS = Des conséquences immédiates

Le passage IR/IS engendre une imposition immédiate des bénéfices réalisés non encore taxés comme s’il s’agissait d’une cessation d’activité. Dans ce bénéfice dit « de cessation » sont imposables, outre le résultat en cours de réalisation :

les DFI (Déductions pour investissement) non encore affectées et les DPA (Déductions pour aléas) non encore utilisées,
les plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé
la différence entre la valeur réelle des stocks et la valeur comptable,
les subventions d’équipement faisant l’objet d’un amortissement,
les provisions constituées en franchise d’impôt,
les plus-values dont l’imposition a été différée du fait d’un étalement,

Le résultat imposable à la date du passage IR/IS peut donc se révéler particulièrement important.

Une possibilité d’option au régime optionnel existe. Cela permet de limiter les conséquences fiscales de ce passage IR/IS afin que les plus-values latentes et les profits sur stocks ne fassent pas l’objet d’une imposition immédiate.

ATTENTION :

Dans notre cas ce n’est pas optionnel. On sort du régime parce qu’on ne remplit plus les conditions, et les règles comptables et fiscales changent

Les changements de règles comptables et fiscales auxquelles la société à l’IS est soumise sont les suivantes :

les stocks s’évaluent au coût de revient réel et non au cours du jour moins une décote,
les DPI (déductions fiscales pour investissement) et les DPA (déductions fiscales pour aléas) ne sont plus disponibles.
les mécanismes particuliers de lissage des bénéfices agricoles ne s’appliquent plus (moyenne triennale – étalement par septième du revenu exceptionnel).
exclusion du régime d’exonération des plus-values professionnelles des PME (petites et moyennes entreprises). La plus-value relève du régime des plus-values à court terme.

ATTENTION : Au vu de l’ensemble de ces éléments, le passage de l’IR à l’IS nécessite réflexion et analyse. SOYEZ PRUDENTS !

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