Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet à un propriétaire de louer des logements meublés à usage d’habitation dans la limite annuelle de 23 000 €, ou de 50% de ses revenus globaux.

Conditions, limites, fiscalité, montants, activités, géographie, quelles sont les caractéristiques de ce régime ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, se penche dans cet article sur les conditions de ce régime.

—Définition

Le loueur en meublé non professionnel est un particulier dont l’activité consiste à louer des meublés à usage d’habitation. Il exerce ainsi une activité qualifiée fiscalement de commerciale. C’est un régime fiscal de para-hôtellerie, défini par l’article 155 IV du code général des impôts.

Il s’agit d’un statut ouvert à tous les contribuables français, qui permet de proposer des services de location saisonnière, de courte ou de longue durée. La location d’un logement sur Leboncoin ou Airbnb entre dans cette définition.

Au-delà de certains seuils d’activité, le régime de la location meublée professionnelle (LMP) s’applique.

—Les conditions

La location meublée se distingue de la location nue par un bail spécifique :

• Le logement doit comporter un nombre minimum d’éléments l’aménageant. (Literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, etc.). On trouve la liste de ces éléments sur le site du service public.
• La durée du bail est plus courte (12 mois, voire 10 mois pour les locations étudiantes par exemple) que la location nue.

L’autre différence majeure, objet de cet article, se situe au niveau fiscal :

• La location meublée relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
• La location nue relève des revenus fonciers (RF).

Par contre, les revenus dégagés, tant de la location meublée que de la location nue, supportent les 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG – CRDS).

Enfin, pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut au moins se conformer à l’une des 2 conditions suivantes :

• Les recettes annuelles de l’activité de location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € sur l’année civile,
• Ces mêmes recettes doivent être inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires et autres revenus d’activité BIC/BNC/BA)

Faute de remplir au moins l’une de ces 2 conditions,  le fisc considèrera le contribuable comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Voir notre article La location meublée : professionnelle ou non-professionnelle ?)

L’activité en LMNP nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la mise en location du bien.

—Le régime fiscal

• Le régime Micro-BIC

Le loueur en meublé non professionnel relève de plein droit du régime micro-BIC.

Le seuil de chiffre d’affaires HT (CAHT) à ne pas dépasser pour bénéficier du régime micro-BIC a été revalorisé au 1^er janvier 2023, pour une période triennale. Ainsi pour les années 2023, 2024 et 2025 le CAHT ne doit pas dépasser 77 700€.

Si le contribuable conserve ce régime, il n’a pas à remplir de déclaration n°2031 – (Impôt sur le revenu-BIC), et porte sur sa déclaration complémentaire des revenus (n°2042-C-PRO) le montant de son chiffre d’affaires dans “Professions non-salariés”, rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC”.

Le revenu imposable sera calculé automatiquement après un abattement forfaitaire de 50% des loyers bruts, (avec un minimum de 305 €) représentatif des charges. (Cet abattement s’applique également à l’assiette des contributions sociales sur les revenus du patrimoine). Dans le cas de la location nue en Micro Foncier l’abattement n’est que de 30 %.

Une petite précision, toutefois. En cas de demande de l’administration, il faut tenir et présenter un livre mentionnant l’origine et le montant des recettes. Seuls les LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier en sont exemptés.

À noter que les personnes louant une partie de leur résidence principale, et dont les recettes ne dépassent pas un certain montant, peuvent bénéficier d’une exonération spécifique.

• Le régime réel d’imposition de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Ce régime s’applique de plein droit lorsque les limites du paragraphe précédent sont dépassées. Il est possible également d’opter pour ce régime :

• avant le 1^er février par courrier adressé au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend l’entreprise,
• jusqu’à la date de dépôt de la déclaration n°2031(-Impôt sur le revenu-BIC) si l’entreprise est une entreprise nouvelle.

Le régime réel d’imposition permet de déduire de la base d’imposition des revenus locatifs l’ensemble des frais de gestion et des charges liés à l’immeuble. Attention cependant, les charges directement liées à la location doivent être postérieures au début de l’activité locative !

• les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires d’agence immobilière, les intérêts d’emprunts et frais de dossier, etc.)
• les charges déductibles, directement liées à la location. Ce sont principalement :
  • les charges ou frais fixes (électricité, eau, téléphone, internet, etc.)
  • la taxe foncière, la taxe d’habitation, la contribution foncière des entreprises (CFE),
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600 €)
  • les charges de copropriété (hors travaux)
  • l’assurance du bien (propriétaire non occupant)
  • l’assurance pour loyers impayés, le cas échéant
  • la part déductible des frais de tenue de comptabilité. L’adhésion à un CGA donne droit en effet à une restitution des 2/3 des frais en réduction d’impôts, et le fisc considère le dernier tiers comme une charge déductible. (Voir notre article Les organismes de gestion agréés)
  • les frais de publicité (annonces, inscription sites de location, flyers …)

• Le cas des amortissements

De plus, certaines charges sont amortissables, ce qui permet à l’investisseur en LMNP une déduction fiscale qui tient compte de la dépréciation du bien immobilier et des meubles au fil du temps :

• l’achat du bien et les frais de notaire liés à cet achat,
• les travaux d’amélioration (réfection d’une salle de bain par exemple),
• les travaux de réparation,
• l’achat de mobilier (lit, canapé, cuisine équipée).

Le bien immobilier peut s’amortir sur 20 à 30 ans. Les meubles sur 5 à 10 ans. L’amortissement représente une charge comptable, calculée selon des règles précises, qui  ne peut se déduire que si elle est effectivement constatée.

Cela constitue l’avantage majeur du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), et que ne permet pas la location nue. Il faut pour cela inscrire l’immeuble à l’actif du bilan. Le bénéfice de l’activité LMNP sera imposé avec les autres revenus, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et soumis aux prélèvement sociaux.

En cas de déficit, celui-ci ne pourra être imputé que sur les autres revenus LMNP du foyer de la même année et des 10 années suivantes.

Le contribuable pourra déduire le déficit de son revenu global uniquement s’il est loueur en meublé professionnel (LMP).

Cependant les amortissements, dans le cas d’un LMNP, ne peuvent pas créer de déficit d’exploitation.

Il existe dans ce cas précis, une possibilité d’écarter les amortissements excédentaires sans limite de montant et de durée. Les amortissements ainsi écartés constituent une réserve de déduction qui pourra s’utiliser dès que l’exploitation génèrera des bénéfices.

Ainsi, la déduction des amortissements générant un déficit est différée, et imputable sur les revenus de même nature. En pratique, à l’issue du remboursement de l’emprunt, le loueur imputera, sur les revenus de la location, le déficit créé par l’amortissement du bien.

Il faut dans ce cas compléter un formulaire spécifique. (“État de suivi des amortissements régulièrement comptabilisés dont la déduction est écartée” – Article 39C, II-1 et 2 du CGI)

Pour la détermination du calcul des amortissements de l’immeuble, une décomposition de celui-ci sera nécessaire afin d’attribuer à chaque composant une durée d’amortissement, et donc un taux.

NB : Même si le contribuable possède un bien depuis plusieurs années, et qu’il décide de le mettre en location meublée, il pourra l’amortir.

• LMNP et plus-value en cas de revente de l’immeuble

La pratique du régime réel, et notamment la déduction des amortissements, n’a pas d’impact sur le calcul de la plus-value en cas de revente de l’immeuble. Quelle que soit la durée de détention, il n’y aura pas de réintégration des amortissements.

En effet, le contribuable exerce une activité non professionnelle, et restera placé sous le régime des particuliers. (La plus-value bénéficiera d’un abattement pour durée de détention du bien immobilier.)

Il s’agit de la même fiscalité que dans le cas d’une location nue.

—Le régime social

S’ils sont inférieurs à 23 000 € par an, les revenus de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Mais il faut tout de même déclarer ses recettes locatives chaque année à l’administration fiscale. Au delà,  il faudra s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI), comme les loueur en meublé professionnel (LMP).

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