Le Prêt à taux zéro fait peau neuve !
Le Prêt à taux zéro, qui devait s’arrêter fin 2023, est prolongé de 4 ans, jusque fin 2027. Afin de mieux accompagner les primo-accédants à la propriété, le gouvernement a assoupli ses conditions d’accès depuis le 1er Janvier 2024.
Barèmes de revenus, critères d’éligibilité, taux, zones concernées, etc. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, revient sur les aménagements du nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ), et son recentrage sur l’immobilier ancien.
—Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?
Le PTZ est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété, destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires. Créé en 1995, il permet l’acquisition de sa première résidence principale (primo-accession). Il est accordé sous conditions de ressources.
Le PTZ est gratuit, sans intérêts. C’est l’État qui subventionne intégralement le taux. La banque le propose à l’emprunteur au moment de réaliser le plan de financement de l’achat immobilier. Et ce, pour une durée de 20, 22 ou 25 ans, accompagné d’une période de remboursement différé, de 5, 10 ou 15 ans. Durant cette période, le bénéficiaire ne paie aucune mensualité.
—Les objectifs de la réforme
La réforme a pour but d’élargir le dispositif à davantage de bénéficiaires, en augmentant les plafonds de ressources (de 7 % à 30 % selon les zones), afin de rendre les prêts accessibles à plus de ménages. Consulter la grille de revenus.
De même, la réforme crée une 4ème tranche de revenus pour des ménages qui n’ont actuellement pas droit au PTZ, et avec une quotité d’opération finançable de 20%. (soit en moyenne 5 000 € d’aide de l’Etat).
Mais surtout, 2 orientations doivent aussi permettre de lutter contre l’artificialisation des sols. La réforme recentre en effet le dispositif sur l’acquisition d’un logement :
- neuf et collectif en zone tendue,
- ancien avec travaux en zone “détendue”.
La réforme modifie enfin le classement de 209 communes vers des zones plus aidées. Retrouvez ici le nouveau reclassement de ces zones éligibles.
—Quels logements peuvent bénéficier du prêt à taux zéro ?
Les logements anciens doivent répondre à plusieurs conditions :
- se situer en zone B2 et C (cf. ci-dessous),
- nécessiter des travaux :
- représentant au moins un quart (25%) de l’opération à financer,
- limitant la consommation énergétique du logement à 331 KWh/m² annuels.
Les logements neufs ou anciens qui font l’objet d’un contrat de location-accession peuvent aussi bénéficier d’un PTZ pour leur financement. Dans le cas des logements anciens, ils doivent avoir moins de cinq ans et être occupés depuis moins de six mois par le premier occupant.
La transformation d’un local (bureau, grange…) en logement, l’acquisition d’un logement social existant, peuvent aussi faire l’objet d’un PTZ.
—Qu’est-ce que le “zonage” géographique ?
Il s’agit d’un découpage du territoire qui reflète l’état du marché immobilier. La classification dépend du degré de tension du marché immobilier (niveau de prix, nombre de demandes pour une offre). Ce “zonage” est régulièrement mis à jour pour suivre les évolutions du marché immobilier. Il sert notamment à l’éligibilité au PTZ (Zones B2 et C) et aux avantages des dispositifs fiscaux de l’investissement locatif.
Il existe 5 grandes zones : A bis, A, B1, B2 et C.
La Zone A bis est la zone où le marché immobilier est le plus tendu. Elle se compose de la ville de Paris et de sa proche banlieue.
La Zone A se caractérise par une demande immobilière extrêmement forte, et des loyers en général très élevés. Elle regroupe toutes les grandes villes, ainsi que la Côte d’Azur.
La Zone B1 comprend la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que les DOM et TOM.
La Zone B2 se compose des milieux périurbains et des régions peu peuplées (communes de moins de 50 000 habitants, communes rurales). Elle comprend une majorité de communes non éligibles aux aides de l’État. (villes où le marché n’est pas tendu, et où les loyers sont moins élevés).
La zone C concerne principalement les communes où la demande en immobilier neuf est faible.
Retrouvez ici la zone dont dépend votre commune.
—Qui peut bénéficier d’un PTZ ?
Tout ménage, ou toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt peut prétendre à un PTZ.
Quel plafond de ressources ?
Les revenus doivent être inférieurs à un plafond qui varie selon la zone géographique du logement, et le nombre de personnes qui y vivront. Les ressources à prendre en compte sont le « revenu fiscal de référence » de l’année N-2.
L’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) accompagne les futurs propriétaires dans leurs démarches pour l’obtention d’un PTZ.
—Comment se détermine le montant d’un prêt à taux zéro ?
Le montant d’un PTZ représente une partie du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond, et dépend :
- de la nature du logement (neuf ou ancien),
- du coût (prix d’achat) du logement,
- de la zone dans laquelle se trouve le logement,
- du nombre de personnes occupant le logement.
Part du prix du logement pris en charge par un PTZ
La part du prix d’achat finançable par un PTZ varie en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien, et de la nature du bien.
- S’il s’agit d’un logement neuf, le PTZ peut représenter 20% de son coût d’acquisition.
- Dans le cas d’un logement ancien avec travaux, le PTZ pourra aller jusque 50% du coût en 2024. (contre 40% aujourd’hui), ce qui peut représenter une aide d’environ 10 000 € supplémentaires par ménage,
- Pour les opérations de vente du parc social à ses occupants (« PTZ vente HLM »), le montant du PTZ est fixé à 20 % du coût total de l’opération à partir de 2024. (Et non plus 10%).
—Comment compléter le PTZ ?
Le PTZ ne peut cependant financer la totalité de l’achat. Il faut le compléter par un ou plusieurs autres prêts. Il peut s’agir :
- d’un prêt immobilier bancaire “classique”,
- du prêt d’accession sociale (PAS),
- d’un prêt conventionné,
- du Prêt Epargne Logement. Ce dernier est octroyé grâce à l’épargne accumulée sur les plans du même nom (PEL), à des conditions très favorables.
- du « Prêt accession » distribué par Action Logement aux salariés sous conditions de ressources, au taux réduit de 1%, et pour un montant pouvant atteindre 30 000 €.
À noter que, dans certains cas, les copropriétés (le syndicat des copropriétaires) pourront dorénavant souscrire directement l’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour la rénovation énergétique. Les mensualités seraient incluses dans les charges. Attention, les travaux à financer par l’éco-PTZ ne peuvent inclure des interventions sur les chauffages fonctionnant à l’énergie fossile.
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