Dispositifs fiscaux de l’investissement locatif

De nombreux dispositifs fiscaux de l’investissement locatif existent en France. Ils permettent d’optimiser certains investissements immobiliers. Leur objectif  ? Utiliser l’accession à la propriété immobilière locative pour alimenter (et dynamiser) le marché immobilier locatif.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, rappelle dans cet article les grandes lignes des dispositifs fiscaux de l’investissement locatif.

 

Le principe de l’investissement locatif

En échange de l’acquisition et de la mise en location sur une période minimum (9 ans) d’un bien immobilier, l’acquéreur-investisseur bénéficie d’un avantage fiscal (déduction  ou réduction). Le bien doit en général être mis en location dans les 12 mois à compter de la date de fin des travaux, ou de la rénovation. Le bien doit constituer la résidence principale du locataire, et celui-ci ne peut pas appartenir au même foyer fiscal que l’investisseur.

Les avantages et dispositifs fiscaux de l’investissement locatif ont été, au fil des années, fonction des dates de mise en location, des durées de location, des caractéristiques du logement, des publics ciblés, des quartiers éligibles, et, bien sûr, des objectifs politiques au moment de leur mise en place.

Les lois et dispositifs ont évolué. Même si certains ne sont plus ouverts, leurs effets se poursuivent encore parfois aujourd’hui.

 

La loi Malraux

Mise en place en 1962, la loi Malraux est le premier des dispositifs fiscaux de l’investissement locatif. Elle permet d’acquérir un bien immobilier d’exception à restaurer et de bénéficier d’une défiscalisation de 22% à 30 %, en fonction de la localisation du bien.

La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux de restauration. La limite annuelle des dépenses prises en compte atteint aujourd’hui 400 000 € pour une période de 4 années consécutives, pour tout permis de construire déposé après le 1er janvier 2017. Les sites concernés sont :

  • les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé. Ils donnent droit à une défiscalisation pouvant atteindre 30 %. Aucune date limite n’est fixée pour ce dispositif.
  • les immeubles situés dans les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés. Ils donnent droit à une défiscalisation (qui prend fin en 2024) pouvant atteindre 30 %.
  • les immeubles situés dans des SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont le programme a été déclaré d’utilité publique. Ils donnent droit à une réduction d’impôt de l’ordre de 22 %.
  • les anciennes ZPPAUP et AAVAP et les zones présentant une concentration élevée d’habitations anciennes dégradé.

Il n’y a pas de plafonds de loyer ni de plafond de ressources pour les locataires.

Voir aussi notre article L’investissement dans les monuments historiques.

 

La loi Perissol (1996-1999)

Le dispositif était ouvert entre le 1er Janvier 1996 et le 31 Août 1999 pour des logements neufs, en VEFA, ou les logements anciens réhabilités. Le contribuable pouvait déduire de ses revenus fonciers 10 % du montant de l’investissement pendant 4 ans, puis 2 % pendant les 5 années suivantes. L’amortissement pouvait se prolonger de 2% par an pendant 15 ans. (soit 80 % du montant investi sur 24 ans !)

Durant cette période, la déduction forfaitaire pour charges diverses descendait à 6%, au lieu de 14% dans le régime commun.

Le déficit foncier s’imputait sur le revenu global à hauteur de 15 300 € par an, avec report de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les dispositifs Besson, Scellier, puis la loi Pinel depuis 2013 ont remplacé la loi Perissol.

 

La Loi Demessine (1999)

Son objectif était de stimuler l’investissement immobilier et la construction dans des zones rurales désertées et économiquement moroses, les ZRR.

La loi visait l’acquisition d’un logement intégré à une résidence de tourisme ou un village résidentiel de tourisme dans ces zones. À partir du 1er janvier 2005, le champ d’application géographique a été étendu aux nouvelles zones rurales. (Marne-La-Vallée, Melun-Sénart, l’Isle-d’Abeau, etc.)

Avant 2005, pour un achat intervenu entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2004, l’acquéreur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôts de :

  • 25 % (calculée sur le prix d’acquisition) étalée sur 4 ans pour les logements neufs ou en futur état d’achèvement,
  • 20 % étalée sur 4 ans sur le coût des travaux de reconstruction, agrandissements, réparations ou amélioration,
  • 20 % répartie sur 6 ans pour l’acquisition ou la réhabilitation de logements anciens (à compter du 1er janvier 2004)

Après 2005 (achats intervenus entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012), l’acquéreur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôts de :

  • 25 % (ou 20 % pour la réhabilitation) étalée sur 6 ou 7 ans pour l’acquisition de logements neufs ou en futur état d’achèvement ou pour la réhabilitation de logements anciens
  • une réduction d’impôt pour les travaux de réparation, reconstruction, agrandissement… imputable à l’année de réalisation de ces travaux.

Les avantages fiscaux Demessine ne pouvaient se cumuler avec

  • le régime fiscal micro-foncier ou micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
  • la déduction de ces dépenses pour leur montant réel sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement

 

 

Le dispositif Besson

Grand classique parmi les dispositifs fiscaux de l’investissement locatif, sa mise en place date du 1er Janvier 1999.

Besson “ancien”

Ce dispositif permettait de bénéficier d’une réduction des revenus fonciers à hauteur de 26 % du montant de l’investissement, et ainsi être “assimilé” à du déficit foncier, en plus des autres charges déductibles, dans la limite de 10 700 € annuels.

Le dispositif Besson “ancien” s’appliquait aux logements mis en location entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006. Il permettait aussi l’attribution d’un financement Action logement pour des travaux de rénovation qui représentait entre 15 % et 50 % du coût des travaux, plafonné à 12 800 €.  Le dispositif « Borloo ancien » l’a remplacé le 1er octobre 2006.

Besson “neuf”

Il faut avoir acquis le bien immobilier (neuf ou réhabilité à neuf) entre 1999 et avril 2023. Le dispositif Besson “neuf” offre une déduction (réduction de son revenu net imposable) de 8 % du montant de l’investissement durant les 5 premières années, puis de 2,5 % les 4, 7 et 10 années suivantes. Ce qui représente un amortissement qui peut aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien sur 9 ans, et jusque 65 % sur 15 ans. (Voir notre article Quelles différences entre déduction, réduction et crédit d’impôt ?)

En sus  de l’incitation fiscale, l’investisseur peut déduire ses charges d’exploitation, et profiter d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus à hauteur de 6 %. La loi Cosse a remplacé ce dispositif  en 2016, et il a définitivement pris fin en 2019. Les bailleurs ayant opté pour ce dispositif ne peuvent plus bénéficier de ses effets à partir du 1er janvier 2023.

Attention ! Il ne faut pas confondre les dispositifs de défiscalisation Besson avec la Loi Besson (1990). Cette dernière concerne le droit au logement des personnes défavorisées, et la création du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), destiné à aider les personnes défavorisées à accéder à un logement et à y garantir leur maintien.

 

Le dispositif Lienemann (2002)

La loi de finances pour 2002  avait complété le dispositif « Besson ancien » en y ajoutant une mesure destinée à favoriser la location de logements dans le secteur social : le dispositif « Lienemann ».

L’avantage fiscal, subordonné à des conditions de loyers et de ressources plus strictes que pour les locations du secteur intermédiaire, prenait la forme, pour les logements neufs comme pour les logements anciens, d’une majoration de 14 % à 60 % du taux de la déduction forfaitaire pendant une période de trois ans reconductible. Le dispositif « Lienemann » a été supprimé à compter du 1er janvier 2005 et, à l’expiration du délai de trois ans, aucune prorogation ne pouvait plus être effectuée. A l’issue de la période de trois ans en cours au 1er janvier 2005, le propriétaire pouvait bénéficier, sous certaines conditions, de la déduction spécifique de 26 % prévue au j du 1° du I de l’article 31 du CGI.

 

La loi Robien (2003)

Le dispositif Robien se basait sur les mêmes principes que le Besson. Le choix du dispositif était irrévocable, et devait s’exercer lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année

  • d’achèvement de l’immeuble,
  • d’acquisition du logement si elle est postérieure
  • d’achèvement des travaux dans le cas d’une acquisition suivie de transformation.

Il fallait louer le bien pendant neuf ans, renouvelables par période de trois ans dans la limite de six ans.

Dispositif Robien “classique” (2003-2006)

Il s’applique aux investissements réalisés entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 pour l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens. Les propriétés se situent en zone urbaine,  en métropole et dans les DOM.

Le contribuable bénéficie d’une déduction d’impôts (réduction de la base imposable) de 8 % du montant de l’investissement pendant une période de 5 ans, puis 2,5 % pendant 4, 7 ou 10 ans. Soit un total maximum de 65 % du montant de l’investissement. Le déficit foncier de l’année est imputable sur revenu global, dans la limite de 10 700 €.

Dispositif Robien “recentré” (2006-2009)

Il s’appliquait aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009. L’investisseur bénéficiait d’une déduction d’impôts (réduction de la base imposable) de 6 % du montant de l’investissement pendant une période de 7 ans. Ensuite, la déduction passait à 4 % pendant 2 ans, soit un total sur 9 ans de 50 % du montant de l’investissement. Le dispositif Robien “recentré” permettait aussi au bailleur de bénéficier d’une déduction des frais réels, et non plus d’un abattement forfaitaire.

Enfin, lorsque le logement est situé en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), une déduction spécifique de 26 % s’appliquait sur les revenus fonciers.

Le dispositif Robien n’était pas cumulable avec les dispositifs de défiscalisation suivants :

  • la déduction forfaitaire Cosse ancien
  • la réduction d’impôt Scellier
  • l’imputation des déficits fonciers sur les immeubles historiques ou découlant du dispositif ancien Malraux
  • la réduction d’impôt pour investissement par les particuliers dans les DOM
  • le régime micro-foncier

La loi Borloo (2006)

Investissement immobilier dans le neuf ou populaire

Destiné à dynamiser l’investissement immobilier locatif social, le dispositif fiscal Borloo concernait des investissements réalisés entre 2006 et 2009. Les conditions étaient similaires au dispositif Besson (voir plus haut).

Investissement immobilier dans l’ancien

Le dispositif “Borloo ancien” ne concernait que des logements conventionnés par l’ANAH (agence nationale de l’habitat). Ils devaient être loués pendant une période minimale de 6 ans (ou 9 ans en cas de subvention apportée par l’ANAH) à titre d’habitation principale, à une catégorie de locataires très encadrée. Selon le  type de convention signée avec l’ANAH (intermédiaire, social, très social), l’acquéreur pouvait bénéficier d’un abattement spécifique sur ses revenus fonciers de 30 % à 60 %. Le dispositif “Borloo ancien” a été remplacé par la loi Cosse en 2016. Il ne s’applique plus pour les prorogations de convention ANAH intervenant après le 1er janvier 2024.

 

Le dispositif Censi-Bouvard (2009)

L’amendement Censi-Bouvard visait à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. La loi de finances 2019 a reporté la date limite pour en bénéficier à la fin de l’année 2022.

Le dispositif Censi-Bouvard visait les “résidences services” neuves ou rénovées (résidences étudiantes, d’affaires, pour personnes âgées, handicapées ou médicalisées, résidences de tourisme classées, ou foyers de vie ou d’accueil de vie). Ses avantages étaient :

  • une réduction d’impôts jusqu’à 33 000 €, (3 666 € par an, pendant 9 ans) pouvant atteindre 11% de la valeur du bien HT,
  • La récupération de la TVA de 20 % sur l’investissement (sous certaines conditions)
  • Une sécurisation des loyers pendant 11 ans par le gestionnaire, que le logement soit occupé ou non.

 

La loi Cosse

Le dispositif d’investissement « Louer abordable » (dit “Loi Cosse”) a été introduit par la loi de Finances rectificative pour 2016. Il s’applique aux conventions déposées avant le 1er mars 2022 ou prolongées au-delà. Il remplace à cette date les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien, et l’avantage fiscal est subordonné à un conventionnement avec l’ANAH. Le dispositif “Cosse ancien” ne s’applique plus pour les prorogations de convention ANAH intervenant après le 1er janvier 2024.

En 2022, le dispositif évolue et devient “Loc’Avantages” (réduction d’impôt pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022). L’ancien dispositif reste toutefois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.

 

La loi Scellier (2009)

L’investissement locatif devait être réalisé dans du neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en Métropole et en Outre-mer. L’avantage fiscal était fonction de zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et selon des plafonds de loyers.

Nouveauté dans les dispositifs fiscaux de l’investissement locatif, la loi Scellier  intégrait aussi une limitation du nombre de biens acquis (une fois par an et par foyer fiscal), et un montant maximum (300 000 €) par opération réalisée.

Scellier classique”

L’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt (et non plus déduction…), calculée sur 9 ans de manière linéaire :

  • 25 % du montant du bien pour une acquisition réalisée entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2010,
  • 13 % pour une acquisition en 2011 (22 % s’il s’agit d’un bâtiment labellisé BBC « bâtiment basse consommation »),
  • 6 % pour une acquisition en 2012 pour les logements non-BBC acquis en 2012, ayant fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, et 13 % s’il s’agit d’un logement labellisé BBC.

 Scellier social” ou “intermédiaire”

Il permettait de bénéficier d’une plus grande réduction d’impôt à condition de louer sur une plus longue période (9, 12 ou 15 ans) un logement “intermédiaire” (loyer plafonné,  accès conditionné à des seuils de revenus). Ce type de logement se situe entre le logement social et le logement locatif privé classique. Quand le logement neuf répond aux normes BBC, la réduction d’impôt est maximale :

  • 13 % sur 9 ans,
  • 17 % sur 12 ans,
  • 21 % sur 15 ans

Le bailleur bénéficiait également d’une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus locatifs bruts durant toute la période.

Ce dispositif n’est plus proposé depuis le 1er janvier 2013. Seules les personnes ayant investi avant cette date peuvent encore bénéficier de l’avantage fiscal, en cas de renouvellement de bail. Il était également possible de bénéficier de ce dispositif fiscal via les “SCPI Scellier Social”.

Scellier Outre-Mer

Ce dispositif concernait tous les particuliers ayant acheté un logement neuf (ou réhabilité) entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2012 dans les DOM/TOM.

L’acquéreur pouvait bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :

  • Une réduction dimpôt de 24 % du prix du logement (dans la limite de 300 000 €) étalée sur 9 ans.
  • Un abattement fiscal de 30 % sur les loyers perç
  • Une réduction dimpôt complémentaire de 8 % pour un engagement de location de 6 années supplémentaires au terme des 9 ans, soit une réduction totale de 32 % sur 15 ans.
  • La possibilité d’imputer les déficits fonciers pendant la période de défiscalisation.

 

La loi Duflot

La loi Duflot a succédé à la loi Scellier au 1er janvier 2013. La durée totale du dispositif est de 12 ans. L’investisseur bénéficie d’une réduction de l’impôt à hauteur de 2 % du prix de l’acquisition pendant les 9 premières années, et de 1 % les 3 années suivantes. Comme pour le dispositif Scellier, le plafond du prix d’achat était de 300 000 € par an, auquel s’ajoutait un plafonnement au mètre carré à hauteur de 5 500 €. La réduction d’impôt concerne les logements :

  •  neufs, ou en état futur d’achèvement, ou que l’on fait construire,
  • anciens à rénover dont la rénovation représente au moins 25 % du coût total de l’opération, ceux faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • les locaux transformés en habitation.

 

La loi Pinel (2014)

La loi Pinel a remplacé la loi Duflot au 1er septembre 2014. Elle s’applique aux opérations d’investissement locatif réalisées jusqu’au 31 Décembre 2024. Ses caractéristiques sont les mêmes que pour le Duflot. (Voir notre article La réduction d’impôt pour investissement locatif : le dispositif Pinel). Cependant, depuis le 1er janvier 2021, la réduction ne concerne plus que les logements situés dans un immeuble collectif. Le logement individuel et pavillonnaire en est exclus.

Le taux de réduction d’impôt est de 2 % par an pendant les 6 premières années, 2 % par an pendant les 3 années suivantes, et 1 % par an pendant les 3 dernières années.

Les acquisitions réalisées à partir de 2023 verront leurs taux progressivement réduits, à l’exception des acquisitions de logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité (dispositif Pinel+) :

  • En 2023, les taux seront de 10,5% pour un engagement de location de 6 ans, 15 % pour 9 ans, et 17,5 % pour 12 ans.
  • En 2024 les taux seront de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, 12 % pour 9 ans, et 14 % pour 12 ans.

 

Dispositif fiscal Denormandie (2019)

Dernier né des dispositifs fiscaux de l’investissement locatif, le dispositif “Denormandie” concerne la rénovation de logements anciens ou la transformation de locaux en usage d’habitation. Il a été ouvert pour les investissements réalisés entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et inclure :

  • des travaux d’amélioration d’au moins 20 % de la performance énergétique (30 % pour les logements individuels),
  • au minimum 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, et l’isolation des fenêtres,
  • la création de surface habitable nouvelle (y compris balcon, terrasse ou garage).

Le logement doit se situer dans des communes

  • dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important,
  • ou qui se trouvent en zone labellisée Cœur de ville,
  • ou encore qui ont passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Sous condition du revenu fiscal de référence du locataire, la réduction d’impôt « Denormandie » s’élève à :

  • 12 % du prix du bien (achat plus travaux de rénovation) pour une période de location de six ans,
  • 18 % pour une période de location de neuf ans,
  • 21 % pour une période de location de douze ans.
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