Le bail rural

Défini par le Code rural, le statut du fermage règle et organise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire d’un bail rural.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, détaille dans cet article les spécificités du bail rural.

— Le bail rural

Le statut du fermage régit le contrat de bail rural, conclu entre un propriétaire de biens agricoles (le bailleur) et un exploitant agricole (le preneur). Le statut du fermage conditionne les droits et obligations de chaque partie prenante du contrat. (Voir notre article S’installer en agriculture)

Le bail rural se caractérise par la mise à disposition d’un immeuble à usage agricole, en contrepartie d’un loyer, pour l’exploiter ou y exercer une activité agricole (au sens juridique du terme).

Le bail peut être écrit (fortement conseillé) ou verbal. Dans ce dernier cas, attention de pouvoir apporter la preuve de l’existence du bail en cas de litige !

— Durée du bail rural

La durée du bail rural est de 9 ans, renouvelé par tacite reconduction. Cependant, il est également possible de conclure un bail rural à long terme pour une durée minimale de 18 ans, voire même de 25 ans, ou encore un bail de carrière. Un notaire doit établir ces baux. Leurs règles diffèrent légèrement du bail rural classique :

• Le bail de 18 ans prévoit une tacite reconduction par période de 9 ans.
• Celui de 25 ans prend fin à l’issue des 25 ans (sauf stipulation différente du contrat de bail).
• Le bail de carrière se termine à la fin de l’année culturale au cours de laquelle l’exploitant agricole atteint l’âge de la retraite.

La durée du bail peut aussi être inférieure à 9 ans :

• lorsque la SAFER consent le bail,
• qu’il concerne une petite parcelle (moins de un hectare),
• ou qu’il est consenti temporairement dans l’attente d’installer un descendant.

— Congé

A l’issue du bail, si le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il doit adresser un congé au preneur au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail, par acte de commissaire de justice. Ce congé doit préciser le motif de non-renouvellement parmi les motifs suivants :

• Non-respect des conditions d’exploitation et d’habitation,
• Changement de destination du bien loué,
• Âge du locataire (proche ou ayant atteint l’âge de la retraite),
• Reprise du bien pour la construction d’une habitation,
• Reprise du bien pour une exploitation par le propriétaire lui-même, ou par son conjoint, ou un descendant (majeur ou mineur émancipé).

Si le preneur souhaite contester ce congé, il doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 4 mois.

Le preneur peut également renoncer au renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit informer le propriétaire au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice.

— Etat des lieux

L’état des lieux n’est pas obligatoire, même s’il est fortement conseillé d’en réaliser un. À défaut, le locataire est supposé avoir reçu les immeubles donnés en location en bon état, et donc les restituer également en bon état à l’issue du bail.

— Montant du loyer

Le loyer (fermage) n’est pas fixé librement, mais est établi selon un barème défini par le préfet de chaque département. Il est revalorisé chaque année en fonction d’un indice national fixé par le Ministère de l’agriculture. (voir notre brève Nouvel indice des fermages).

Le bail précise les modalités de paiement.

— Cession du bail

La cession du bail rural est en principe interdite. Il existe néanmoins quelques exceptions :

• Avec l’accord du propriétaire, le preneur peut céder son bail au profit de son conjoint (ayant participé aux travaux de l’exploitation) ou de son descendant. A défaut d’accord, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession.
• Avec l’accord du propriétaire, le preneur peut céder son bail à une société civile d’exploitation agricole (SCEA) ou un groupement de propriétaires ou d’exploitants agricoles.
• Le bail cessible hors cadre familial est un type de bail rural d’une durée minimum de 18 ans. Il comprend une clause de cessibilité mentionnant expressément la possibilité de cession à toute personne sans l’agrément du propriétaire.

Le locataire peut également mettre les parcelles à disposition d’une société agricole dont il est associé exploitant, à condition de prévenir le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La sous-location est interdite. Néanmoins, l’échange de parcelles est autorisé s’il se justifie par une meilleure exploitation des terres. Le locataire doit alors prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

— Amélioration du fonds

Si le preneur a apporté des améliorations au fonds loué, il doit recevoir du bailleur une indemnité. Et ce, quel que soit le motif de fin de bail. Le montant de l’indemnité est à définir entre le bailleur et le preneur.

A défaut d’accord, le preneur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixera le montant de l’indemnité. Le preneur doit demander l’indemnité dans les 12 mois qui suivent la fin du bail. Il faut cependant pouvoir prouver les améliorations apportées, d’où l’importance de l’état des lieux de début de location.

— A noter

La vente d’herbe peut se requalifier en bail rural, si elle concerne chaque année le même agriculteur.

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