Le code général des impôts (CGI) prévoit (articles 990 D à 990 G) une taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) possédés en France, directement ou indirectement, par toute structure juridique.
Comment et à quelles entités s’applique cette taxe ? Y a-t-il des dérogations et des exceptions ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, détaille dans cet article la taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles (TVVI).
—Objectif de la taxe
Instaurée pour lutter contre l’évasion fiscale, la taxe de 3 % vise indifféremment toutes les entreprises. Elle doit inciter les entreprises à déclarer les “détenteurs ultimes” de biens immobiliers en France. Elle permet ainsi à l’administration de mieux identifier ces associés et/ou actionnaires. Et particulièrement en cas d’interposition de sociétés détenues par des associés résidant à l’étranger.
La TVVI a été mise en place dès 1983 (l’ISF date de 1982) pour dissuader les contribuables d’échapper à l’imposition
- de leur fortune immobilière,
- de leurs plus values,
- et de leurs droits de succession,
en se dissimulant derrière un écran de sociétés dont on ne peut identifier les associés.
Elle cible les personne physiques qui chercheraient à cacher leurs biens et droits immobiliers français derrière des entités situées dans des paradis fiscaux. (Voir aussi notre article La lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT))
En effet, en créant des sociétés dans un État n’ayant pas conclu de convention fiscale avec la France comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale, les contribuables pouvaient contourner la législation fiscale et acheter de façon totalement anonyme des biens et/ou droits immobiliers situés en France.
L’idée était de prévoir :
- une taxe d’un montant suffisamment dissuasif,
- et des exonérations pour les sociétés qui feraient preuve de transparence.
—Quelle est l’assiette de la taxe ?
La taxe, annuelle, représente 3% de la valeur vénale des immeubles et actifs sous-jacents, bâtis et non bâtis, qu’il s’agisse :
- de pleine propriété,
- ou de droits de propriété démembrés (usufruit, droit d’usage, de jouissance, viager, démembrement temporaire, etc.). Voir notre article Le démembrement de propriété.
L’immeuble se situe en France, est détenu directement, ou indirectement au travers d’entités interposées. Il n’y a aucune distinction à faire selon que l’immeuble est donné ou non en location. Ni selon la nature de la location ou de l’utilisation de l’immeuble.
La taxe (3% de la valeur vénale) est ainsi suffisamment dissuasive face à l’IFI, dont le taux maximum est de 1,5%. (Voir notre article L’impôt sur la fortune immobilière (IFI))
—Champ d’application
La taxe vise :
- toutes les entités juridiques, personnes morales, organismes assimilés (syndicats, fondations de famille, fonds d’investissements, etc.), fiducies, trusts ou institutions comparables,
- françaises et étrangères,
- dotées ou non de la personnalité morale,
- qui possèdent – directement ou par personne interposée – des immeubles ou des droits réels immobiliers (en pleine propriété, en démembrement viager ou temporaire, etc.) situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition.
La taxe vise particulièrement toutes les structures juridiques à prépondérance immobilière, dont le siège social se situe en France ou à l’étranger.
—Les exonérations de la taxe
L’exonération légale
Fonction de la qualité intrinsèque de la structure concernée, l’exonération légale ne nécessite pas la souscription du formulaire n° 2746 SD. Il s’agit :
- des organisations internationales, des États souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, les entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement, et toute autre personne morale de droit public,
- des entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière, c’est à dire dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement. (§a) du 2° de l’article 990 E du CGI)
- des sociétés cotées en bourse. (dont les actions, parts ou autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé). Ainsi que leurs filiales détenues directement ou indirectement en totalité.
La taxe ne s’applique pas non plus aux entités :
- qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et :
- qui détiennent directement ou indirectement une quote-part d’immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale ne dépasse pas 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits, ou
- sont instituées pour la gestion des régimes de retraite ou qui sont reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété d’immeubles ou de droits immobiliers, ou
- qui prennent la forme de FPI ou de SPPICAV, ou d’entités juridiques soumises à une réglementation équivalente, sous réserve de ne pas être constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier, ou
- qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier ainsi que l’identité, l’adresse et le nombre de parts détenues par l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions. Cette possibilité peut intéresser notamment des particuliers détenant de l’immobilier de jouissance au travers de SCI.
Enfin, la taxe ne s’applique pas non plus aux personnes morales qui déposent chaque année :
- la déclaration n° 2038 (destinée aux personnes morales ayant pour objet de transférer gratuitement à leurs membres la jouissance d’un bien meuble ou immeuble (multipropriété) et qui bénéficient des exonérations prévues par les articles 239 octies et 261 A du CGI)
- la déclaration n°2072 (qui sert à déclarer les revenus des propriétés bâties et non bâties des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les SCI).
L’exonération déclarative
Les autres entités juridiques visées par la taxe, et qui ne rentreraient pas dans les cas d’exonération cités précédemment, bénéficient d’une exonération déclarative s’ils souscrivent spontanément, chaque année avant le 15 Mai, au formulaire n° 2746 SD.
Elle est accordée au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse auront été déclarées.
La souscription au formulaire n° 2746 dispense l’entité juridique :
- de déclarer les actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent moins de 1 % des actions, parts ou autres droits,
- de déclarer les biens ou droits immobiliers dont la valeur vénale est inférieure aux seuils fixés au a) du 3° de l’article 990 E du CGI (100 000 € ou 5 % de la valeur vénale du bien) en cas de détention directe ou indirecte d’une pluralité de biens immobiliers.
—Comment déclarer ?
La Loi de Finances rectificative 2017 impose la souscription de la déclaration n° 2746-SD en ligne, par téléprocédure, depuis 2021. Le site des Impôts a mis en place une foire aux questions (FAQ) sur ces modalités déclaratives.
Attention ! Les entités étrangères qui ne disposent pas de compte fiscal en France doivent s’immatriculer et créer un compte professionnel pour pouvoir procéder à leur télédéclaration.
Grâce à l’informatisation, la télédéclaration permet à l’administration fiscale de simplifier ses process. Ils lui permettront aussi, par le biais de recoupements automatisés, d’intensifier son contrôle du parc immobilier français.
—Une amende très sévère
Toutefois, l’administration fiscale admet, par tolérance, que ces entités puissent régulariser une première (et unique) fois leur situation. Elles bénéficieront ainsi d’une exonération du paiement de la taxe lors de leur première régularisation.
Par la suite, les sociétés seront privées de la possibilité de régulariser à nouveau leur situation.
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