23 avril 2024

par :Expert Comptable Valoxy

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt que perçoivent les collectivités locales, payable par les propriétaires ou les locataires. Elle s’appliquait à tous les locaux d’habitation meublés, occupés ou non, et à leurs dépendances.

Définitivement supprimée sur la résidence principale pour tous les contribuables au 1er janvier 2023, elle reste néanmoins due pour certains locaux meublés, dont les résidences secondaires. (D’où son nom de « taxe sur les résidences secondaires »).

Quels sont ces locaux ? Qui est encore concerné par la taxe d’habitation ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait le point.

—Quels sont les locaux concernés par la taxe d’habitation ?

tous les locaux meublés affectés à l’habitation (locaux d’habitation proprement dits, maison ou appartement), et leurs dépendances immédiates (garage, parking, chambre de service, etc.) même non meublées et non attenantes (moins d’un kilomètre), à l’exclusion de l’habitation principale. (les résidences secondaires, les locations saisonnières, etc.) ;
les locaux meublés occupés par les sociétés, associations et organismes privés et non soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’État et des collectivités territoriales, ainsi que par les établissements publics autres que les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance. (Par exemple une Mairie, une chambre d’agriculture, un gîte rural communal, local administratif ne recevant pas du public, etc.).

Il faut aussi noter que la taxe d’habitation sur les locaux vacants et la taxe sur les locaux vacants (TLV) sont maintenues. (Voir notre article SCI : attention à la taxe sur les logements vacants !)

—Comment est-elle calculée ?

La taxe dépend des caractéristiques du local imposable, et varie d’une commune à l’autre. Son montant se base sur la valeur cadastrale du logement et de ses dépendances. (en y appliquant les taux votés par les collectivités locales). La valeur locative cadastrale est revalorisée chaque année, en fonction de la variation de l’indice à la consommation.

La taxe d’habitation est établie pour l’année entière, en fonction de la situation de son occupant au 1er janvier de l’année d’imposition. Même si on n’y habite pas pendant la totalité de l’année (y compris seulement quelques jours), la taxe est due.

Aucun abattement ne s’applique sur les résidences secondaires.

—Qui doit la payer ?

Il résulte des dispositions des articles 1407, 1408 et 1415 du CGI que le locataire d’un local imposable au 1er janvier de l’année d’imposition est en principe redevable de la taxe d’habitation.

Toutefois, par dérogation à ce principe, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières ou de courte durée, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.

En ce qui concerne la résidence secondaire, c’est donc aussi le propriétaire ou l’usufruitier qui doit payer la taxe. De même pour tout autre local meublé non affecté à l’habitation principale.

Une personne locataire à l’année de sa résidence secondaire, devra payer la taxe d’habitation pour celle-ci.

À noter que les personnes

qui, pour des raisons professionnelles ont une deuxième résidence,
ou qui bénéficient d’un logement de fonction,

cette deuxième résidence est considérée comme une résidence secondaire.

—Quelles exonérations à la taxe d’habitation ?

Lorsqu’une personne quitte sa résidence principale pour entrer dans un établissement spécialisé (centre de soins de longue durée ou maison de retraite), sa résidence principale devient alors sa résidence secondaire. Il peut alors bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. (au titre de son ancien logement).

Exonération ZRR

Dans les zones de revitalisation rurales (ZRR), les communes peuvent décider d’exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Pour bénéficier de cette exonération, les propriétaires doivent déposer, au centre des impôts, avant le 1er janvier de chaque année, une déclaration N°1205-GD accompagnée des documents justifiant de l’affectation des locaux. En effet, l’exonération n’est pas accordée automatiquement. La liste des communes situées en ZRR se trouve sur le site de l’observatoire des territoires.

Exonération « zone tendue »

Les communes situées en “zone tendue”, où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV), peuvent décider de majorer la part de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Cette majoration peut être exonérée dans les cas suivants :

l’obligation de résider dans sa résidence secondaire pour des raisons professionnelles ;
l’hébergement durable en maison de retraite (ou établissement de soins de longue durée), ce qui change la ancienne résidence principale en résidence secondaire ;
une cause étrangère à sa volonté (travaux pour rendre le logement “décemment habitable”, etc.).

Dans ces cas, la demande se fait en ligne depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr. Ou bien sur place, ou encore par courrier au centre des impôts dont la résidence secondaire dépend.

La “réforme Macron” a acté le dégrèvement, jusqu’à sa suppression totale, de la taxe d’habitation sur l’habitation principale. (Voir notre article La réforme de la taxe d’habitation). Elle a commencé à prendre effet en 2018, et l’exonération était totale à partir de 2023.

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