Facturer ses loyers via la facturation électronique ? La mise en place de la facturation électronique s’impose-t-elle au secteur immobilier ? Elle s’étale sur 2026 et 2027, et entraîne l’obligation de choisir une plateforme agréée (PA). Cette dernière s’occupe de transmettre et de recevoir toutes les factures, et fait figurer l’entreprise dans un annuaire.
Qu’en est-il des propriétaires bailleurs ? Sont-ils, eux aussi, soumis à cette obligation ? La facturation électronique s’impose en réalité au secteur immobilier selon la nature de la location (nue, meublée, prestations) et son assujettissement à la TVA, et le statut (particulier, LMNP, SCI, etc.). Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, revient sur tous ces cas.
Les particuliers
De nombreux propriétaires bailleurs particuliers ne sont pas concernés par la facturation électronique. En effet, ils ne sont pas considérés comme des assujettis à la TVA s’ils n’ont pas opté pour la TVA et qu’ils louent un local :
- nu à usage d’habitation,
- meublé (LMNP) sans prestation para-hôtelière.
En revanche, ils sont soumis à la facturation électronique s’ils :
- ont opté pour la TVA (notamment pour les locations commerciales ou professionnelles, ou des locaux équipés, ou des places de stationnement en lot principal).
- sont bailleurs en meublé (LMNP), et fournissent certaines prestations para-hôtelières soumises à la TVA (conciergerie, petit-déjeuner, résidence service, para-hôtellerie, …).
Location d’une place de parking
Si la place de parking est louée en accessoire d’un logement (dans le même bail ou un bail lié à la même personne, dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier), sa location suit le régime du logement : elle est exonérée de TVA. Dans le cas contraire, si le parking est loué de manière isolée à une personne qui ne loue pas d’appartement chez vous, il faut appliquer une TVA de 20 %.
La franchise en base de TVA
Un particulier dont le montant des loyers soumis à TVA ne dépasse pas le seuil de la franchise en base de TVA (32 100 € par an, voir notre article La franchise en base de TVA), est exonéré de TVA.
Il fera figurer la mention spéciale sur sa quittance ou sa facture : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». Il n’a pas d’obligation à la facturation électronique.
Qu’est-ce que “l’option” pour l’assujettissement ?
Un particulier (ou une SCI) dont la location n’est pas taxable peut néanmoins demander à l’Administration de lui reconnaître la qualité d’assujetti.
- L’intérêt est d’anticiper le moment où son activité deviendra soumise à la TVA, ce qui lui permettra alors d’exercer ses droits à déduction, et de bénéficier d’un crédit de TVA “de départ”.
- En contrepartie, le bailleur entre dans le champ de la facturation électronique.
Qu’est-ce que la “présomption” ?
- Un particulier est “présumé” non assujetti par défaut.
- Un particulier entrepreneur individuel (EI), déjà assujetti au titre d’une autre activité (médecin, boucher,…) est présumé assujetti pour ses locations à titre privé, sauf si elles sont faites via une société. Il faut donc toujours vérifier les autres activités d’un bailleur avant de conclure qu’il n’a pas besoin d’une plateforme agréée (PA).
Les professionnels et les sociétés
La facturation électronique concerne par contre toutes les structures assujetties :
- tous les professionnels (et tous les bailleurs soumis à la TVA, voir ci dessus)
- de nombreuses sociétés civiles immobilières (SCI) sauf en cas de :
- locations à usage d’habitation, nues, ou meublées sans prestations,
- présomption d’activité à titre privé,
- mise à disposition gratuite aux associés,
- locaux professionnels nus non soumis à TVA,
- de nombreux LMP qui fournissent certaines prestations para-hôtelières soumises à la TVA (résidence service, para-hôtellerie, conciergerie, petit-déjeuner, …).
- les SARL de famille.
Depuis septembre 2026, ces propriétaires bailleurs ont dû choisir une plateforme pour la réception de leurs factures, même s’ils ne sont pas assujettis à la TVA. Et ils utiliseront cette même plateforme dès septembre 2027 pour l’envoi de leurs propres factures. De plus, ils devront fournir le détail des paiements reçus pour leurs loyers, une obligation appelée “e-reporting”, qui transite aussi par la PA. Ainsi, l’État pourra automatiquement vérifier les déclarations de TVA par différence entre
- la TVA encaissée (via le e-reporting),
- la TVA déductible (via la réception des factures fournisseurs).
Qu’est-ce qu’une plateforme agréée (PA) ?
Une PA, c’est une plateforme privée, agréée par l’État. Elle sert à transmettre et à recevoir les factures électroniques, en vérifie le format, en respectant toutes les obligations fiscales. Elle envoie les factures à leurs destinataires, et transmet certaines informations à l’administration fiscale.
Qu’est-ce que le e-reporting ?
Il s’agit d’une nouvelle obligation déclarative pour toutes les entités qui facturent la TVA. Elle s’impose donc également aux propriétaires bailleurs (locaux nus ou meublés) soumis à TVA, puisque leur activité est considérée comme une activité de services. La TVA est due à l’encaissement des loyers (et non à l’émission de la facture ou de l’appel de loyer).
Le e-reporting consiste à envoyer tous les 10 jours les données suivantes à l’administration fiscale, même en cas de règlement partiel d’un loyer :
- la date de paiement,
- le montant payé,
- la référence de la facture
Quel que soit le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et la qualité des associés (personnes physiques ou morales, assujetties ou non), il faut toujours se poser la question de l’option pour l’assujettissement. (Voir plus haut)
La PA et l’annuaire
Les SCI, les LMNP et les LMP ne figurent pas automatiquement dans l’annuaire. Une démarche est nécessaire pour demander la création d’une “occurence fiscale TVA (OCFI TVA), si la situation le justifie. De très nombreuses SCI sans OCFI TVA ne figurent pas dans l’annuaire.
Cependant, lorsqu’une SCI non assujettie a signé avec une PA et figure dans l’annuaire, elle peut/doit en demander son retrait en :
- contactant son SIE, qui examine sa situation et détermine si l’invalidation de l’OCFI TVA est justifiée et possible,
- puis en se rapprochant de la PA pour résilier son contrat commercial.
Cet article vous a été utile ? Dites-le nous dans les commentaires ci-après ! Retrouvez aussi nos autres articles sur le blog de Valoxy :
