4 juillet 2023

par :Expert Comptable Valoxy

Le viager solidaire

Le viager solidaire permet le maintien à domicile dans de bonnes conditions. En proposant un service réel “tout compris” pour de nombreuses démarches, et en réinvestissant dans un “parc immobilier” toujours plus adapté, le viager solidaire représente une véritable “maison de retraite à domicile”. C’est aussi, pour les investisseurs, un outil d’épargne solidaire.

Comment fonctionne-t-il ? Quels sont ses caractéristiques ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, explique le viager solidaire dans cet article.

—Objectif du viager solidaire

Permettre le maintien à domicile des personnes âgées

Inventé en 2013 par la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) « Les 3 Colonnes », le concept de viager solidaire a pour objectif le maintien des personnes âgées à leur domicile dans de bonnes conditions.

Résoudre différentes problématiques

De nombreux facteurs militent en faveur d’une organisation différente des choix de fin de vie, mais aussi de financements alternatifs et originaux de celle-ci.

Qu’il s’agisse du vieillissement de la population, du coût que représentent les aides à domicile, (voir notre article Le crédit d’impôt instantané pour les services à la personne), de la pénurie de places en Ehpad, de la crise sanitaire et des questions sur l’isolement qu’elle a suscité, notamment avec l’interdiction des visites, des pénuries de main d’oeuvre et d’auxiliaires de la santé, de l’augmentation du coût de la vie, de la mauvaise image des maisons de retraite depuis le scandale Orpea, etc., le viager solidaire permet aux personnes âgées :

de rester dans le logement qu’elles connaissent depuis longtemps,
et de profiter ainsi de leur univers et de leur entourage.

Apporter de meilleures conditions de vie

La répétition naturelle des gestes quotidiens, dans un environnement connu et familier, permet généralement de meilleures conditions de vie. Même si elles souffrent souvent d’une perte d’autonomie physique, qu’elles peuvent rencontrer des difficultés sociales ou psychologiques, les personnes âgées qui restent dans leur logement maintiennent plus longtemps leurs capacités, et restent plus longtemps elles-mêmes, grâce aux aides (humaines et matérielles) indispensables.

Une assistance et des services

Une vente en viager peut permettre de trouver ces ressources, notamment si l’on ajoute des services tels que des soins, la préparation des repas, ou encore l’entretien du logement, dans le “panier” solidaire.

Ainsi, en complétant le principe du viager – qui consiste, pour une personne âgée, à vendre son logement en échange d’une rente jusqu’à son décès imprévisible – avec des services (inclus ou organisés) tels que

des démarches administratives,
le contact et les différentes aides à domicile,
la réalisation de travaux d’adaptation du logement, en cas de perte d’autonomie physique,
le soutien à la prévention de la perte d’autonomie,
une orientation et une stratégie de médicalisation adaptée,

et en prenant en charge dans les contrats les frais notariés et les assurances obligatoires, le viager solidaire répond à de nombreuses problématiques.

Développer un parc solidaire

La vocation première du viager solidaire n’est pas de générer d’importants bénéfices. Aussi, lorsque la SCIC devient propriétaire du bien, au décès du crédirentier, elle peut :

le céder à des bailleurs sociaux,
le revendre à des collectivités qui développent des projets de viager solidaire,
ou encore le “recycler” sur le marché de l’immobilier solidaire :
- en location à des personnes aux revenus modestes et/ou peinant à trouver un logement,
- en location à des jeunes, souvent des étudiants, qui acceptent en échange de partager les lieux avec une personne âgée et d’effectuer certaines tâches ménagères, tout en lui offrant du réconfort via leur présence (voir notre article Le bail solidaire en colocation),
- en vente à des personnes rencontrant des difficultés d’accession à la propriété (personnes âgées, familles monoparentales, jeunes couples, etc.). Dans ce cas de revente, les montants perçus sont réinvestis par la SCIC, et créent ainsi une “boucle solidaire”. (Voir notre article Le Bail solidaire “Solibail”)

—Investir dans un placement social et responsable

Qu’est-ce qu’une SCIC ?

Une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) associe des personnes physiques ou morales autour d’un projet commun, qui allie efficacité économique, développement local et utilité sociale. Elle permet d’impliquer les parties prenantes (initiateurs du projet, salariés, collectivités, bénéficiaires, financeurs).

La forme coopérative impose les principes :

d’une réserve obligatoire impartageable,
“un associé égale une voix” au sein du collège de vote.

Souscription au capital d’une SCIC et fonctionnement

La souscription de parts sociales de SCIC permet à celle-ci d’acquérir des biens immobiliers auprès de personnes âgées propriétaires, sous forme de viager occupé. La transformation de leur “capital immobilisé” en rente viagère leur permet de percevoir un revenu régulier.

La souscription donne à la SCIC des réserves pour financer son développement. Dès le départ en effet, les bénéficiaires perçoivent, sur un compte nominatif, et dès la signature du contrat, un capital minimum de plusieurs années de rentes, appelé le “bouquet”. (Voir notre article Le viager). La souscription assure de cette façon la pérennité du modèle économique de la coopérative.

La souscription donne aux investisseurs le statut de sociétaires. Ils s’engagent à conserver leurs parts pour une durée de 7 ans minimum, et bénéficient en contrepartie d’avantages fiscaux. Les parts sociales sont des valeurs mobilières, qui ouvrent droit à une réduction de l’impôt sur le revenu égale à 18% du montant de la souscription, accessible à partir de montants très faibles.

Outre sa durée à long terme (7 ans minimum), les risques de ce placement sont liés au développement de la SCIC, à son cycle d’exploitation, à la liquidité des parts sociales, et à leur rendement (lui-même lié à celui du marché immobilier). Il n’y a en général pas de garantie ni de protection du capital. Il s’agit d’un placement de diversification.

Avantages pour le crédirentier

Le viager “classique” fait prendre un risque potentiel aux vendeurs, qui dépendent de la défaillance de l’acquéreur (situation professionnelle ou familiale), alors que le viager solidaire leur assure une fin de vie sereine. C’est en effet la coopérative qui finance les montants nécessaires.

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