Le Bail solidaire “Solibail”

Mis en place par l’État, le bail solidaire “Solibail” est un dispositif destiné à favoriser l’accès au logement pour les familles modestes et les personnes mal logées, par l’intermédiaire de tiers sociaux agréés (associations, organismes et bailleurs sociaux, etc.).

Outre son image solidaire et responsable, il offre aux propriétaires – personnes physiques ou morales – de nombreux avantages, notamment sur le plan de la sécurité financière, la décharge totale de sa gestion, ainsi que des avantages fiscaux.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, explique dans cet article ce qu’est le bail solidaire “Solibail”.

Comment fonctionne-t-il ?

Ce type de bail fonctionne selon le principe de l’intermédiation locative. Ce dispositif permet de sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur, grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association). Il repose également sur des déductions fiscales au profit des bailleurs, qui sont de cette manière incités à louer leur logement à des personnes en difficulté.

Le propriétaire loue son bien à tiers social. Et c’est celui-ci qui établit un contrat d’occupation (en sous-location) avec le locataire ou la famille concernée. Le tiers social gestionnaire fixe les conditions financières du bail, en fonction du type de logement, et de sa “cotation” dans le secteur géographique concerné.

Sur le plan “légal”, le tiers social conclut avec le bénéficiaire du logement une convention d’occupation. Il s’engage aussi à réaliser un accompagnement social.

Le bail s’étend sur une période de 18 mois maximum, non renouvelable. Les bénéficiaires contribuent au paiement du loyer en fonction de leurs moyens, dans le respect des termes de la convention d’occupation conclue avec le tiers social.

Avantages pour le locataire

Les familles modestes trouvent à se loger, notamment dans certaines grandes villes au parc immobilier réduit, et où l’accès au logement social est difficile. Le Bail solidaire “Solibail”  évite également au locataire de devoir présenter un acte de caution solidaire pour son bail.

De plus, les bénéficiaires contribuent au paiement du loyer en fonction de leurs moyens.

Avantages pour le propriétaire

Ce type de bail garantit le paiement des loyers, ainsi que lentretien et la remise en état du logement. Il est donc entièrement sécurisé pour le propriétaire.

Le tiers social gestionnaire prend en charge :

  • l’ensemble des démarches administratives liées au contrat de location,
  • la gestion du locataire (ou des colocataires) pendant la durée du bail.
  • la fin du bail, la libération de l’appartement, les éventuelles procédures administratives et contentieuses liées à l’expulsion de l’occupant le cas échéant, y compris le règlement d’indemnités journalières d’occupation, la proposition de relogement, etc.

Garanties

Le Bail solidaire “Solibail”  garantit en effet le paiement des loyers au propriétaire, quelle que soit la situation financière de la famille, que le bien soit occupé ou non.

De plus, le tiers social gestionnaire s’engage à assurer l’entretien et les réparations locatives qui incombent normalement au locataire pendant toute la durée de la location.

Le propriétaire reste cependant soumis, de son côté, aux obligations légales dentretien et de réparation qui incombent aux propriétaires d’immeubles.

Loyers

En contrepartie de la sécurité apportée au propriétaire, des dispositions légales limitent le loyer. Celui-ci ne doit pas dépasser les plafonds de loyers prévus au dispositif d’investissement locatif Pinel.

Avantages fiscaux

Selon le type et le lieu du logement, le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux. (Pinel, Pinel+, Denormandie) Ceux-ci peuvent aller jusqu’à 70 % d’abattement sur les revenus fonciers concernés. (Voir notre article du La réduction d’impôt pour investissement locatif : le dispositif Pinel)

Autres avantages

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) offre également différentes primes pour des travaux et de la rénovation aux propriétaires qui confient leur bien à une association agréée pour une durée minimale de 3 ans.

Quelles sont les caractéristiques des biens éligibles au dispositif Solibail ?

Les biens éligibles (loi ELAN du 23 novembre 2018) doivent :

  • satisfaire aux normes, et aux exigences de décence (décret du 30 janvier 2002) ;
  • contenir 5 pièces au maximum ;
  • garantir une surface minimale de 16 m² (à Paris)
  • se trouver dans l’une des régions du dispositif (Ile de France, Pays de la Loire, Nord-Pas-de-Calais, Languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes et la région PACA.
Attention, le terme “solidaire” peut désigner des types de baux très différents dans leur objet :

Le bail solidaire “Solibail”, objet de cet article,

Le bail solidaire en colocation, par lequel plusieurs locataires sont liés ensemble pour louer un logement commun, et sont tenus solidairement de se substituer aux autres en cas de défaillance. (loyer, charges locatives, dégradations, notamment). Voir notre article Le bail solidaire en colocation.

Le bail réel solidaire (BRS), qui a pour objectif d’aider les foyers aux revenus modestes à accéder à la propriété. C’est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui dissocie la propriété foncière de celle du logement. Le preneur n’est propriétaire que de la construction en elle-même, tandis que l’organisme foncier garde la propriété du terrain.

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Le bail solidaire solibail
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