Le statut de bailleur privé a été réintroduit dans le texte du Projet de Loi de Finances soumis à l’article 49.3 de la Constitution. Ce “statut” intègre notamment un amortissement fiscal plus avantageux pour les particuliers qui investissent dans un logement collectif pour le louer.
À qui s’adresse-t-il ? Quels sont ses objectifs, ses principaux avantages ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France revient dans cet article sur le statut de bailleur privé.
L’objectif affiché est de :
- résorber la crise du logement,
- redynamiser l’investissement locatif des particuliers,
- réduire les tensions du marché locatif privé,
- réduire le déséquilibre entre les régimes fiscaux de la location nue et de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en se rapprochant de ce dernier.
Que prévoit ce statut ?
Le statut de bailleur privé prévoit, sous conditions, une double incitation fiscale, tant pour la construction neuve que la rénovation de logements anciens. Et ce, sur l’ensemble du territoire. Les maisons individuelles sont cependant exclues du dispositif.
Dans le neuf
Un amortissement fiscal qui permet de réduire, sous conditions, la base imposable des revenus fonciers locatifs de logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Et ce, sur 80 % du prix d’acquisition (le terrain n’est jamais amortissable). Cet amortissement est de :
- de 3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire, plafonné à 8.000 €,
- 4,5 % pour un logement neuf à loyer social, plafonné à 10.000 €,
- 5,5 % pour un logement neuf à loyer “très social”, plafonné à 12.000 €
Ce régime s’applique aux logements collectifs. Il concerne toute la France sans conditions de zonage. Et le déficit foncier créé par l’amortissement s’impute sur les revenus globaux.
Dans l’ancien
Les logements anciens bénéficieront d’un amortissement fiscal sous conditions de travaux de rénovation d’au moins 30 % de leur prix d’acquisition, et de réhabilitations lourdes. Ces travaux suivront les exigences de performance énergétique de la loi Climat et Résilience de 2021 en matière de décence des logements. La “réhabilitation lourde” vise un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B. Les taux de cet amortissement fiscal sont fixés à :
- 3 % par an pour un logement ancien à loyer intermédiaire
- 3,5 % par an pour un logement ancien à loyer social
- 4 % par an pour un logement ancien à loyer “très social”.
Les loyers devront respecter les plafonds des logements conventionnés. Le dispositif permet également d’imputer le déficit foncier créé par l’amortissement sur les revenus globaux, dans la limite du plafond actuel de 10.700 €, doublé (21.400 €) en cas de travaux de rénovation énergétique. (prolongation de 2025 à 2027 de ce doublement possible du plafond).
L’ensemble du dispositif est conditionné à la mise en location, à titre de résidence principale, pour une durée de 9 ans.
Au-delà de la période de neuf ans, le propriétaire pourra continuer à bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement sous réserve qu’il continue à louer le bien nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.
Dans le neuf, la création de ce nouveau statut pourrait aboutir, pour de nombreux bailleurs, à effacer tout ou partie des revenus fonciers générés, voire même à constituer un déficit foncier susceptible d’être imputé sur le revenu global. Le mécanisme aura donc pour effet de réduire l’imposition des contribuables s’engageant dans un tel investissement.
Une histoire mouvementée
Le statut du bailleur privé a pour origine un rapport parlementaire (publié en juin 2025) du sénateur Marc-Philippe Daubresse (LR) et du député Mickaël Cosson (Les Démocrates), mandatés par Valérie Létard, ancienne ministre du Logement. Ce statut a fait l’objet de nombreuses modifications, notamment dans le feuilleton parlementaire. Forme, taux, montants et plafonds seront-ils suffisamment incitatifs ? De quels avantages fiscaux les particuliers vont-ils bénéficier grâce à ce nouveau régime ?
À l’origine, le rapport Daubresse-Cosson préconisait un amortissement de :
- 5 % sur vingt ans pour le neuf,
- 4 % pour l’ancien, à condition de réaliser des travaux représentant 15 % de la valeur du logement. Avec même un « bonus d’amortissement » de 0,5 %, 1 % ou 1,5 % pour les bailleurs louant leur logement à un loyer abordable.
Il comportait aussi un abattement de 50% pour la location nue, assorti d’un plafond de chiffre d’affaires à 30.000 € (contre 15.000 € actuellement).
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