Le bail solidaire en colocation est un contrat de location qui dispose de nombreux avantages pour les investisseurs. Autant son rendement locatif que la typologie des locataires le rendent intéressant.
C’est en effet un contrat adapté aux locataires qui ont des difficultés à trouver un logement abordable et stable, notamment les étudiants, et les jeunes travailleurs, qui partageront ainsi leurs frais de logement. Cela peut être aussi utile entre des amis, ou les membres d’une famille qui souhaitent louer un logement ensemble.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, explique dans cet article ce qu’est le bail solidaire en colocation, comment il fonctionne et quels sont ses avantages et ses inconvénients.
—La colocation
La colocation se définit comme étant l’occupation d’un logement, par plusieurs personnes non pacsées et non mariées, y vivant en résidence principale.
Le propriétaire d’un bien qu’il souhaite louer a deux options :
- Soit il loue son bien à autant de personnes qu’il rédige de baux individuels non solidaires. Il est alors lié juridiquement à chacun des colocataires par un bail individuel.
- Soit il rédige un bail unique qui lie l’ensemble des colocataires. S’il inclut une clause de solidarité, il s’agit alors d’un bail solidaire, aussi appelé “bail unique avec clause de solidarité”. Cette clause ne peut être présumée. Elle doit donc expressément figurer au contrat de bail pour être effective. La formule “Obligés solidairement et indivisiblement” suffit à instaurer cette solidarité entre les colocataires.
Ceux-ci sont par ailleurs tenus de souscrire une assurance multirisque habitation pour pouvoir louer le bien. Ils peuvent, au choix :
- signer un contrat unique qui mentionnera l’identité de chaque colocataire,
- souscrire un contrat d’assurance chacun de leur côté.
—Le bail individuel en colocation
Chaque colocataire doit disposer d’une pièce privative (chambre) d’une surface minimum de 9 m². De plus, un décret de 2002 prévoit que “le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube”. (Il n’y a pas de surface minimale réglementaire pour la salle d’eau, WC et l’espace cuisine.)
Le logement se répartit entre parties communes et privatives. Chaque locataire signe un bail qui lui est propre, qui décrit :
- la partie privative dont il dispose,
- le loyer individuel qu’il paie,
- les conditions et modalités de jouissance des parties communes.
En pratique les baux individuels sont indépendants, et il n’y a pas de solidarité entre les baux, sauf mention spécifique sur les dégradations éventuelles des parties communes.
—Le bail solidaire en colocation
Un bien immobilier loué en bail solidaire colocation doit mesure au moins 16 mètres carrés pour deux colocataires, et 9 mètres carrés de plus par colocataire supplémentaire. (Il n’y a pas de surface minimale réglementaire pour la salle d’eau, WC et l’espace cuisine.)
Le bail solidaire est un contrat de location dans lequel plusieurs locataires sont liés ensemble pour louer un logement commun. Le contrat doit spécifier le montant total du loyer et des charges locatives, ainsi que la part de chaque locataire. Il doit être signé par tous les colocataires.
Chaque locataire est responsable de payer sa part du loyer et des charges locatives. Cependant, si l’un des locataires ne peut pas payer sa part, les autres sont tenus solidairement de se substituer à lui. Les locataires sont donc « solidairement responsables » du paiement du loyer et des charges locatives.
En vertu d’un bail solidaire, chaque locataire a des obligations (payer sa part du loyer et des charges locatives), mais aussi des droits, et notamment celui de jouir paisiblement du logement. Si l’un des locataires ne respecte pas ses obligations ou perturbe la jouissance paisible des autres locataires, il peut ainsi être mis en demeure de les respecter, voire même être expulsé.
De plus, cette solidarité perdure même après le départ d’un des colocataires, et ce jusqu’à l’entrée d’un nouveau colocataire, dans la limite de 6 mois après le congé délivré par le locataire parti. (Voir aussi notre article Le viager solidaire)
—Avantages du bail solidaire pour les propriétaires
L’Assurance d’un loyer
L’un des principaux avantages du bail solidaire pour les propriétaires est qu’il offre une assurance de loyer. Puisque tous les locataires sont considérés comme responsables du paiement du loyer, les propriétaires sont assurés que leur loyer sera payé, même si l’un des locataires ne peut pas payer sa part.
Durée de location plus longue
Le bail solidaire peut également entraîner une durée de location plus longue. En effet, liés par le bail solidaire, les locataires ont plus de difficultés à partir sans trouver de remplaçant. Cela réduit ainsi le turnover et les coûts associés à la recherche de nouveaux locataires.
Stabilité financière
Le bail solidaire offre également une plus grande stabilité financière aux propriétaires, qui peuvent planifier leur budget à long terme.
—Avantages du bail solidaire pour les locataires
Coût des charges partagé
La colocation permet de partager les charges entre les locataires. Factures d’électricité, d’eau et de gaz peuvent être partagés, réduisant ainsi les coûts pour chaque locataire individuellement.
—Inconvénients potentiels du bail solidaire pour les propriétaires
La responsabilité collective
En cas de dommages causés par un locataire, le propriétaire peut rencontrer des difficultés à identifier facilement qui est responsable des dommages.
Gestion de la cohabitation
Le propriétaire doit s’assurer que tous les locataires cohabitent “pacifiquement”, et résoudre les conflits qui pourraient survenir entre eux. Il peut aussi être tenu responsable des dommages causés par les locataires à l’immeuble, ou à la propriété voisine, ce qui peut être source de coûts et de litiges.
Turnover important
Le bail solidaire peut entraîner une rotation importante des locataires. Ces derniers ont en effet la possibilité de chercher des remplaçants lorsqu’ils décident de partir. Les propriétaires peuvent donc rencontrer des difficultés pour trouver des locataires stables, sur une longue période. Un turnover élevé entraînera des coûts de recherche de nouveaux locataires, de vérification des antécédents, et une fréquence plus grande de remise à neuf du logement entre les locations.
Risque de litiges
Si les locataires ne parviennent pas à s’entendre sur la répartition des coûts ou la gestion de la propriété, cela peut entraîner des litiges juridiques qui peuvent être coûteux pour les propriétaires.
En outre, les propriétaires peuvent être tenus pour responsables des problèmes de santé et de sécurité des locataires, tels que moisissures, problèmes d’isolation ou fuites d’eau. Si les locataires décident de poursuivre le propriétaire en justice, cela peut entraîner des coûts élevés.
Ainsi, le bail solidaire peut offrir des avantages intéressants, mais il ne faut pas oublier ses inconvénients. Les propriétaires doivent donc s’assurer que leur bail solidaire est bien rédigé, et qu’il inclut toutes les dispositions nécessaires pour en minimiser les risques.
Le bail solidaire de colocation, objet de cet article,
Le bail solidaire “Solibail”, mis en place par l’État, qui est un dispositif destiné à favoriser l’accès au logement des personnes aux revenus modestes, par l’intermédiaire d’associations agréées. (Voir notre article Le Bail solidaire “Solibail”).
Le bail réel solidaire (BRS), qui a pour objectif d’aider les foyers aux revenus modestes à accéder à la propriété. C’est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui dissocie la propriété foncière de celle du logement. Le preneur n’est propriétaire que de la construction en elle-même, tandis que l’organisme foncier garde la propriété du terrain.
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