La loi impose depuis le 26 Juin 2026, à peine de nullité, un formalisme strict aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. (Article 68 de la loi 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales).
Quelles sociétés sont concernées ? Quel est ce formalisme ? Quelles sont les sanctions ? Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans le Hauts-de-France répond à ces questions.
Prépondérance immobilière
Une société à prépondérance immobilière est une société non cotée dont plus de la moitié de l’actif, en valeur réelle, se compose d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement. (art. 726, I, 2° du CGI). Il s’agit le plus souvent de SCI, mais on trouve aussi toutes les formes juridiques (SCI, SARL, SAS, SNC, SA, holdings patrimoniales, etc.) dès lors que des immeubles ou des droits immobiliers constituent plus de la moitié de l’actif de la société.
Quelles cessions sont concernées ?
Peu importe la forme de la société, la loi s’applique à toute cession de titres de société à prépondérance immobilière. Seules les cessions de parts ou actions de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif (OPC) ne sont pas concernées.
Quel formalisme ?
Jusqu’à présent, la pratique courante de cession de parts de SCI, ou d’actions de holding patrimoniale à prépondérance immobilière consistait à rédiger un acte sous seing privé entre le cédant et le cessionnaire. Il suffisait ensuite de le faire enregistrer aux impôts.
Dorénavant, le nouvel article 1865-1 du Code civil subordonne la validité de ces cessions au recours obligatoire à un professionnel “qualifié” au travers de la rédaction :
- d’un acte acte authentique par un notaire (acte notarié),
- ou d’un acte contresigné par un avocat,
- ou encore d’un acte sous seing privé rédigé par l’expert-comptable en charge de la comptabilité de l’entreprise.
À l’exclusion de tout autre rédacteur.
Cette réforme entre en vigueur dès le 26 juin 2026.
Attention ! Risque élevé en cas de non respect du formalisme !
- la nullité de la cession, que toute personne intéressée peut demander,
- l’impossibilité d’enregistrement fiscal de la cession (nouvel article 635-0 A du CGI).
Ces deux sanctions, qui se cumulent, rendent une cession non conforme totalement inopposable aux tiers, et dépourvue d’effets juridiques. Le risque est donc particulièrement élevé pour les cédants et cessionnaires qui auraient réalisé une telle opération sans respecter le formalisme requis.
Pourquoi un tel formalisme ?
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), le législateur a tenu à renforcer les contrôles, en faisant systématiquement intervenir un professionnel assujetti aux obligations de LCB-FT. Ainsi, la loi sécurise juridiquement les transferts de propriété (opérations patrimoniales s’il en est) réalisés par voie sociétaire, parfois utilisés comme vecteurs d’optimisation fiscale. Cette réforme accroit aussi la responsabilité des professionnels du chiffre et du droit dans la chaîne de contrôle LCB-FT.
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