La Société Civile de Construction Vente (SCCV)

La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique dont l’objet social autorise une activité commerciale. Les professionnels de la construction (promoteurs immobiliers, entreprises de BTP, etc.) l’apprécient, car elle permet d’acheter pour construire et revendre sitôt la construction achevée, dans le but de réaliser un bénéfice immédiat (une plus-value).

On crée généralement une SCCV pour une opération immobilière spécifique, ce qui facilite sa gestion (suivi, financement, comptabilité, liquidation, etc.) et son pilotage.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, analyse et détaille dans cet article les caractéristiques de la Société Civile de Construction Vente (SCCV).

Caractéristiques

S’agissant d’une société civile, l’utilisation de la Société Civile de Construction Vente (SCCV) est souple, et sa structure légère. Relevant du régime des sociétés de personnes, elle n’est pas imposée directement, et c’est chaque associé qui sera imposé (au niveau de son IR), selon le bénéfice reçu, en proportion de ses parts dans la SCCV.

Création

Comme pour toute société, la création d’une SCCV nécessite :

• la rédaction de ses statuts,
• de réaliser ses apports,
• la nomination de son ou ses gérants,
• de déposer un dossier de demande d’immatriculation au CFE, accompagné du formulaire de constitution M0,
• et de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. (Voir notre article : Les formalités liées à la création d’une entreprise)

 

Les statuts

Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par un acte notarié. Ce dernier est cependant obligatoire lorsque le bien immobilier fait l’objet d’un apport au capital.

 

Quel objet social ?

L’objet social de la SCCV est la construction d’immeuble(s) en vue de la vente, ou sous couvert de sociétés à transparence fiscale. Le code de la construction et de l’habitation précise : « Construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions ». Sa durée maximale est de 99 ans, et elle prend fin à l’issue de la réalisation de son objet.

 

Associés

La SCCV doit avoir 2 associés minimum. Il n’y a pas de condition particulière pour leur qualité et leur nationalité.

 

Capital

Il n’y a pas de capital minimum, et il peut être variable.

La SCCV autorise tous les types d’apports. S’ils sont en nature, ils ne nécessitent pas de Commissaire aux apports. Quant à l’apport en industrie, il est réputé égal à l’apport de l’associé qui a le moins apporté. De plus, les apports en numéraire ne sont pas obligatoirement libérés à la création de la SCCV.

 

Responsabilité des associés 

La responsabilité des associés est limitée aux apports : les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits sociaux. Cependant, un créancier ne peut poursuivre les associés qu’après avoir épuisé toutes les voies de recours contre la société.

 

Gérant(s)

– Il est possible de nommer un ou plusieurs gérants, tiers ou associé, personne physique ou morale.

– Les gérants sont nommés dans les statuts ou en AGE, et leur révocation intervient dans le même contexte.

– Ils engagent la société et sont responsables de tous les actes de gestion qui rentrent dans l’objet social.

– Leur rémunération suit les règles de la SCI. Les rémunérations perçues par les gérants non associés d’une SCI de construction présentent un caractère industriel et commercial dès lors qu’elles ne sont pas détachables de leur activité générale de promoteur immobilier.

 

Régime fiscal 

Le régime fiscal est l’IR pour les associés personnes physiques, et l’IS pour les associés personnes morales. Dans ce dernier cas, les bénéfices entrent en produits exceptionnels.

 

Le droit de retrait obéit aux règles de droit commun.

 

La cession de parts sociales doit avoir reçu l’agrément des associés en AGO, sauf disposition contraire dans les statuts.

 

La dissolution, la liquidation et le partage de la société interviennent en cas d’extinction de l’objet social, de l’arrivée à son terme, ou de la mésentente entre les associés qui paralyserait le fonctionnement de la société.

 

Fonctionnement d’une SCCV

Comme indiqué dans les caractéristiques, la SCCV est une structure souple et légère, et son fonctionnement suit les règles habituelles des sociétés civiles, sans aucune règle particulière.

Les associés bénéficient d’un droit d’information (documents sociaux, rapport de gestion, etc.) à la fin de l’exercice.

Sauf mention contraire dans les statuts,

– la cession des parts sociales nécessite l’accord de tous les associés,

– en assemblée générale, les décisions se prennent à l’unanimité.

 

Quelle TVA s’applique à la SCCV ?

A – Lors de l’achat de terrain à bâtir

 

Imposition à la TVA

– Si le terrain à bâtir est acquis auprès d’un non-assujetti, c’est donc une livraison par une personne qui agit hors du cadre économique, et il y a exonération
– Si le terrain est acquis auprès d’un assujetti, la TVA s’applique.

 

Assiette de TVA

– Si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition, la TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts)

– Si le vendeur du terrain n’a pas bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge, c’est à dire la différence entre le prix augmenté des charges (1*) et le prix d’achat (2*)

– Formule marge taxable : (1* – 2*) / (100 + taux de TVA applicable)/100

– En pratique on considère que l’acquisition n’a pas ouvert de droit à déduction.

Attention, la formule de la marge taxable s’applique seulement si le bien revendu est identique au bien acquis (au niveau physique et juridique).

 

Taux de TVA : 20%

(Lorsque le prix de vente est en TTC, on applique un taux de conversion de 0.833)

 

Droits à déduction

– Ils s’exercent sur les charges afférentes à l’acquisition du bien, comme les commissions d’intermédiaire, les honoraires, les frais de notaire, etc. + la TVA grevant l’acquisition du bien à bâtir.

– Sur la déclaration CA3, les excédents de TVA déductible sont remboursables.

 

B – Lors des travaux d’aménagement du terrain et des travaux de construction

– Travaux de construction

– Travaux d’équipement des immeubles

 

TVA

– Sur les factures, date d’exigibilité : encaissement des acomptes, avances ou paiement des factures.

– Taux 20%

– Sur la CA3, c’est une activité de prestation de services, et la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes :

• • à l’encaissement,
  • sur les débits
  • lors de la livraison des travaux (déduction le mois de livraison)

 

Vente des constructions nouvelles

⇒ Vente des immeubles en l’état futur d’achèvement (EFA) ou achevés depuis moins de 5 ans :

– Soumis à TVA à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité)

– Exigibilité : le fait générateur est la livraison :

• Pour un immeuble achevé, la livraison correspond à l’acte de vente.
• Pour un immeuble à construire, l’exigibilité correspond à chaque versement de l’acquéreur, selon l’échéance.

– L’assiette de la TVA est le prix de cession HT + les charges

– Le taux de TVA est de 20%, sauf :

• • 5% s’il s’agit de logements sociaux
  • 10% s’il s’agit de logements neufs, issus d’une construction ou de la transformation de bureaux.

– Déclaration et paiement de la TVA :

– La CA3 mensuelle est obligatoire (ou semestrielle si moins de 4k€ et la possibilité d’obtenir des remboursements de TVA)

– Vente des immeubles en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis plus de 5 ans

– Pas de TVA ou option de paiement sur le prix total

 

En conclusion

La SCCV répond à l’objectif exclusif d’acheter pour construire et revendre aussitôt la construction achevée. Au contraire, on utilise la SCI dans le but d’acheter pour louer. Pour une attribution future au(x) associé(s) de tout ou partie de la construction, il faudra s’orienter vers la société civile d’attribution.

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• La comptabilité dans les SCI
• La rédaction des statuts de SCI
• L’utilisation des SCI et l’abus de droit fiscal
• SCI à l’IR ou à l’IS: Que choisir ?
• Les régimes de TVA