La SCI et l’abus de droit fiscal

La gestion d’actifs immobiliers privilégie la société civile immobilière (SCI). Cependant, l’éventualité d’une fictivité et de l’intention maligne du contribuable ont pu constituer pour ces SCI un abus de droit fiscal.

Qu’il s’agisse de l’immobilier d’entreprise ou bien la gestion d’un patrimoine privé, la SCI offre des avantages significatifs :

• la souplesse de gestion,
• l’avantage de mettre en place des schémas d’optimisation fiscale,
• et la séparation de l’immobilier du reste de l’exploitation.

Néanmoins, ces sociétés sont parfois visées par l’administration fiscale dans le cadre de la procédure de l’abus de droit. A ce titre, l’administration a récemment publié des exemples de schémas qu’elle considère comme abusifs. Certains d’entre eux impliquent des SCI.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France, revient sur la SCI et l’abus de droit fiscal.

I. L’abus de droit fiscal c’est quoi ?

En droit fiscal, l’article L64 du LPF (livre des procédures fiscales) a créé une procédure particulière. Elle concerne l’abus de droit fiscal.

Grâce à cette procédure, l’administration peut écarter et considérer comme ne lui étant pas opposable, un certain nombre d’actes.

Ces actes sont :

• Les actes fictifs : dans ce cas l’administration procède à une requalification des actes en leur rendant leur véritable caractère (par exemple si une vente à vil prix cache une donation).
• Les actes qui n’ont d’autre motif que d’éluder ou atténuer l’impôt : il s’agit des actes à but exclusivement fiscal. Dans ce cas de figure, l’administration recherche quelle a été la véritable intention du contribuable, peu importe son acte, c’est l’intention qui compte : le contribuable a pu :
  • Rechercher le bénéfice d’une application littérale des textes
  • Ou détourner « l’esprit » du texte en allant contre ses objectifs initiaux.

L’abus de droit fiscal peut être un abus qui vise à diminuer les bases imposables, qui vise la liquidation de l’impôt ou encore le paiement de l’impôt (exemple : créer un différé d’imposition fictif).

L’abus de droit peut toutefois être écarté dans certains cas, notamment quand la décision a fait l’objet d’un rescrit. Cette procédure permet au contribuable de consulter l’administration préalablement à la conclusion d’un acte, et, si l’administration ne répond pas dans un certain délai ou si elle approuve le montage, alors elle ne peut pas revenir dessus.

II. La procédure de l’abus de droit

La procédure de l’abus de droit fiscal implique de suivre une procédure en plusieurs étapes :

Première étape : la notification. La décision de mettre en œuvre la procédure d’abus de droit fiscal est notifiée par un agent ayant au moins le grade d’inspecteur départemental. Le recours à cette procédure est mentionné clairement dans la proposition de rectification.

Deuxième étape : le comité de l’abus de droit fiscal. En cas de désaccord du contribuable sur les rectifications proposées et motivées par l’abus de droit, le litige peut être soumis à ce comité qui rendra un avis. Administration comme contribuable peuvent le saisir. Le contribuable a 30 jours à compter de la réception de la réponse à ses observations pour saisir ce comité.

Troisième étape : l’avis du comité. L’avis est envoyé à l’administration qui le fait suivre au contribuable en même temps que sa nouvelle proposition de rectification. En cas de contentieux, la charge de la preuve incombe à celle des parties qui ne s’est pas conformée à l’avis du comité. Si le comité n’est pas saisi ou qu’il considère qu’il n’y a pas d’abus de droit c’est à l’administration de rapporter la preuve contraire.

Quatrième étape : la sanction en cas d’abus de droit avéré. L’intérêt de retard est applicable. En outre il est appliqué une majoration de 80% qui passe à 40% s’il n’est pas formellement établi que le contribuable a eu l’initiative principale du ou des actes constitutifs de l’abus de droit ou qu’il en a été le principal bénéficiaire.

III. La SCI et l’abus de droit fiscal

Nous vous présentons ci-après des cas d’abus de droit avérés qui impliquent des SCI.

A. Le cas fréquent : la location fictive

Le cas est celui de l’associé d’une SCI qui signe avec elle un contrat de bail sur un local d’habitation. Le revenu foncier imposable est, en principe, constitué par la différence entre produits et charges déductibles.

Le montage est alors abusif quand il vise à contourner l’article 15, II du CGI qui permet de ne pas imposer les revenus dont le propriétaire se réserve la jouissance (en se réservant un local d’habitation de la SCI par exemple) si, en contrepartie, les charges afférentes à l’immeuble ne sont pas déduites.

Le montage consiste donc à facturer un loyer très bas et à engager de lourdes charges locatives pour créer un déficit imputable.

L’abus est qualifié. Les éléments qui le caractérisent sont :

• Une disproportion manifeste entre les loyers attendus et le montant des charges déduites
• La non-justification du déficit autre que celle fiscale, le déficit étant imputable sur le revenu brut global pour une part.

Toutefois, ne tombe pas sous le coup de l’abus de droit le fait pour une SCI d’acquérir la résidence principale de l’associé majoritaire pour la lui donner en location nue dès lors que la SCI a une activité réelle et que les conditions de la location respectent celles du marché et n’ont pas un but exclusivement fiscal.

B. ISF et démembrement de propriété

Un contribuable peut démembrer la propriété de ses biens.

A ce titre, un contribuable a pu apporter l’usufruit temporaire de l’un de ses immeubles de rapport à une SCI. Le contribuable, en tant que nu-propriétaire, n’est pas redevable de l’ISF, sauf pour la valeur des titres de la SCI.

La justification de ce montage a été qu’ainsi la SCI bénéficierait des ressources propres procurées par l’immeuble pour obtenir un prêt afin de financer d’importants travaux dans d’autres immeubles.

Ce montage a été considéré comme abusif dès lors qu’il n’existait aucun lien tangible entre l’obtention de prêts et la détention de l’usufruit temporaire, les recettes tirées de l’immeuble étant, par ailleurs trois fois supérieures au montant des travaux.

De même, le démembrement et l’apport en société de l’usufruit avait pour seul but d’éluder l’ISF car dans le cas d’un démembrement seul l’usufruitier est imposable sauf s’il s’agit d’une personne morale, dans ce cas le bien est alors exonéré.

C. Vente à une SCI d’un immeuble appartenant à un associé

Le contribuable associé d’une SCI lui vend un immeuble qui lui appartient. Cette vente est financée en totalité par un prêt. Elle est garantie par les cautions solidaires des associés et le nantissement de trois contrats d’assurance-vie souscrits au profit de ses coassociés correspondant au réemploi du prix de vente.

Au décès de l’associé, les coassociés sont désignés légataires des parts. Ils ont pu déclarer une valeur faible du fait du prêt à la charge de la société.

Pour l’administration, tout cela traduit en fait une dissimulation de transmission à titre gratuit de l’immeuble aux coassociés. Cette opération ayant permis alors de contourner les droits de mutation à titre gratuit au taux de 60%.

Toutefois, le comité de l’abus de droit fiscal a considéré que la SCI n’était ni fictive ni constituée dans un seul but fiscal du fait qu’elle détenait et exploitait un immeuble de rapport dans un cadre familial, selon des modalités plus simples qu’une indivision.

Peu importe alors que le prix soit financé par un emprunt in fine d’une durée de 15 ans de la société. Peu importe aussi qu’il ait été réemployé par le vendeur dans la souscription de contrats d’assurance-vie au bénéfice des autres associés de la société acquéreuse. Dès lors que la société

• avait une personnalité juridique et un patrimoine distinct de ceux des associés
• et que chacun des patrimoines et de la SCI et du vendeur avaient effectivement reçu l’immeuble vendu pour le premier et le prix de cession pour le second.

L’acte n’est alors pas fictif.

Conclusion :

Ces quelques exemples démontrent à la fois et le potentiel et le risque des SCI dans la fiscalité. Ces sociétés sont des outils très intéressants pour optimiser la fiscalité personnelle mais peuvent présenter des risques non négligeables.

Il convient de s’appuyer sur les conseils d’un professionnel en la matière, avocat, expert-comptable. N’hésitez pas à appeler Valoxy !

Pour plus d’informations sur les SCI et leur possibilités, consultez nos articles sur le blog de Valoxy :

• Taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI)
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