L’État met en ligne l’intégralité des transactions immobilières et foncières dans un objectif de transparence de la vie économique. La vente et l’achat immobilier sont des actes économiques qui structurent la vie des entreprises et des particuliers. Des informations fiables et actualisées sur le marché (terrains, locaux industriels et commerciaux, maisons, appartements, etc.) sont donc primordiales pour fluidifier le marché, notamment sur des secteurs “tendus”.
Le 24 avril 2019, le ministère de l’Action et des Comptes publics a publié l’intégralité des données sur les transactions foncières depuis 2014. La base de données DVF (pour Demande de Valeur Foncière) est maintenant disponible sur un site dédié. Elle reprend toutes les transactions immobilières réalisées en France sur les 5 dernières années (sauf, à ce jour, celles d’Alsace, de Moselle et de Mayotte).
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, revient dans cet article sur les avantages de cette diffusion.
Une transparence intéressée
L’administration fiscale est informée des détails de chaque transaction immobilière, à partir des actes notariés et des informations cadastrales.
La “loi pour un État au service d’une société de confiance” (Loi ESSOC), adoptée en 2018, autorise la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières. L’objectif affiché tend à une plus grande transparence des marchés fonciers et immobiliers.
Derrière la fluidité, l’État recherche aussi l’augmentation du nombre de transactions. Celles-ci augmenteront mécaniquement les droits d’enregistrement (ou de mutation) qui seront collectés. Le notaire perçoit à cette occasion ces taxes pour le compte de l’État et des collectivités locales.Et ces taxes représentent environ 5,80% du montant des ventes :
- Les taxes départementales, presque partout de 4,50%
- Les taxes communales, de 1,20%
- La taxe nationale (pour l’État), d’environ 0,1%
En sus de ces droits, il ne faut pas oublier les mouvements financiers induits, la commission d’agence, les frais de notaire, qui comprennent l’acte notarié, la vérification du permis de construire, de l’extrait de cadastre, le droit de timbre, la conservation des hypothèques, et divers débours éventuels comme les frais de géomètre, etc., tous ces tarifs étant fixés par décret.
Enfin, dans le cas d’une plus value, une rentrée fiscale de plus pour l’État…
Un peu d’histoire
En 2013, le site impots.gouv.fr avait ouvert la base de données “Patrim”, pour aider à l’établissement de sa déclaration d’ISF (Impôt sur la Fortune) puis d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), vérifier sa situation au regard des droits de succession, réaliser un acte de donation ou une procédure administrative (contrôle fiscal, etc.) ou encore à calculer ses APL.
La “loi pour une République numérique”, adoptée en 2016, prévoyait l’ouverture progressive au public de nombreuses données de l’État.
Depuis 2017, le site des Impôts permettait aussi aux contribuables, en renseignant leur numéro fiscal, de consulter un nombre (très) limité de ventes immobilières, 50 par période de 3 mois.
De leur côté, les notaires alimentent “Patrim”, grâce à leurs bases de données Perval et BIEN (base d’informations économiques notariales), qui s’adressent aussi aux institutions, aux entreprises et aux professionnels. Ils se sont ouverts en 2017 au grand public, mais l’accès est payant, à l’exception d’un prix médian par commune.
Comment utiliser l’application ?
L’application se présente sous forme accessible, et fait apparaître une carte de France interactive puis des plans plus réduits. Il faut ensuite cliquer et zoomer sur la carte pour trouver le secteur recherché. On peut aussi inscrire le département, la commune, et le numéro de cadastre et de parcelle, etc..
Les parcelles cadastrales ayant fait l’objet d’une transaction (actuellement entre 2014 et 2018) apparaissent en bleu. En cliquant dessus, on obtient, à droite de l’écran, les caractéristiques principales de la transaction (prix net vendeur, date, superficie, nature du bien et nombre de pièces). L’ensemble des transactions (mutations) de la sous-section cadastrale peut aussi être téléchargée sous forme de tableau, incluant, entre autres :
- la localisation (nom de la rue),
- la nature du bien (maison, appartement, local industriel ou artisanal, commerce, terrain non bâti, etc.),
- le descriptif (nombre de pièces, superficie)
- le prix net vendeur du bien
- la date de la transaction,
C’est donc une information très accessible qui est ainsi disponible pour tous.
La base de données donne des prix définitifs, et non des prix offerts à la vente (souvent surévalués) avant négociation. Elle est donc plus précise, et plus objective, même si tous les secteurs ne sont pas renseignés de la même façon (lorsqu’il y a peu de transactions, ou des transactions trop récentes pour être déjà publiées, ou trop anciennes par exemple.. )
Un outil pour faciliter l’estimation immobilière
Il faut environ 10 mois à l’administration pour collecter et recouper ces informations. Les transactions les plus récentes de la plate-forme datent donc du début de l’été 2018. (On peut quand même trouver parfois des éléments de la fin 2018). Cela permet déjà de se faire une bonne idée de l’état réel du marché autour d’un bien ciblé.
La mise à jour des données disponibles à lieu tous les 6 mois (Avril et Octobre). Cependant, elles ne prennent pas en compte :
- l’année de construction,
- l’étage du logement ou du bien vendu,
- la présence d’un ascenseur, la distribution des pièces,
- l’état général du logement ou du bien vendu, son exposition, la vue,
- l’état des parties communes, l’existence d’un ravalement, etc.
Pourra-t-on se passer d’une agence ?
Il sera toujours nécessaire de faire réaliser une évaluation par un professionnel immobilier ou un notaire, qui saura mieux interpréter ces éléments, croiser les données, analyser les caractéristiques propres à chaque bien (proximité des transports, sectorisation de l’école, taxe foncière, etc.), car chaque bien est unique, et, bien sûr, sentir l’évolution du marché, surtout si les valeurs disponibles datent.
D’ailleurs, de nombreux sites internet et les agences immobilières intègreront ces données aux leurs, pour permettre au plus grand nombre d’accéder à une information plus précise, de diffuser des études comparatives mais aussi de faire connaître les prix “réels” aux acteurs économiques comme aux collectivités.
En conclusion
En permettant de connaître le prix de vente des logements, des locaux industriels ou d’activités et des commerces d’un secteur ou d’une rue, cet outil facilitera les estimations immobilières, même s’il faut rester prudent : il s’agit d’un indicateur, pas d’un argumentaire de vente, car chaque bien est différent.
S’il ne va pas modifier globalement les prix de l’immobilier, cet outil apportera une plus grande transparence du marché foncier, et permettra de :
- fluidifier le marché grâce à une information plus “fine”,
- donner une impulsion au marché,
- “débloquer” certaines zones tendues,
- aider les vendeurs à fixer leur propre prix à partir de données objectives,
- garantir aux acheteurs et aux vendeurs que le bien ne sera ni surévalué, ni sous-évalué,
En diffusant à tous ces informations, le gouvernement apporte crédibilité et transparence sur les prix, qui aideront la prise de décision, et rendront le marché plus fluide, … et plus animé.
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