Le bail commercial est un acte signé entre une personne qui exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal et le propriétaire du local. L’artisan, ou l’exploitant d’un fonds (qu’elle en soit ou non propriétaire) ne possède en effet pas toujours l’immeuble (bureaux, locaux, magasins…) dans lequel est exploité le fonds. Elle va devoir le louer.
Le bail commercial consenti à l’exploitant devient alors un élément essentiel du fonds car la clientèle est généralement attachée à la situation du fonds. C’est pourquoi le bail commercial n’est pas régi par les mêmes règles que celles applicables aux baux civils. Bien au contraire, le bail commercial a un régime spécifique, très protecteur du locataire. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts-de-France explique et détaille ce contrat.
Le statut des baux commerciaux
Le statut du bail commercial est très protecteur pour le locataire. Son bénéfice en est donc restreint. Il faut remplir de nombreuses conditions.
Le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS, soit à un chef d’entreprise immatriculé au Répertoire des métiers.
Conditions d’accès relatives à l’immeuble
Le fonds a besoin d’un immeuble ou d’un local dans lequel s’exploiter. Sont donc exclus :
- Les terrains nus, sauf si le locataire a fait bâtir avec l’accord du bailleur des constructions qui ne soient pas mobiles ou démontables.
- Les emplacements réduits comme les vitrines d’exposition, …
En revanche, ce statut peut s’appliquer aux locaux ou immeubles accessoires à l’exploitation du fonds s’ils sont nécessaires à l’exploitation au sens où leur privation mettrait en péril l’exploitation.
Conditions d’accès relatives à l’exploitant (locataire)
L’exploitant doit être immatriculé au RCS ou au Répertoire des métiers. C’est pourquoi les associations se voient généralement refuser ce statut.
Il faut également que ce dernier exerce une activité autonome, c’est-à-dire qu’il doit bénéficier d’une clientèle propre et d’une autonomie de gestion.
Conditions d’accès relatives au bail
Sont expressément exclus :
- Les baux emphytéotiques (conclus pour une durée allant de 18 à 99 ans) ;
- Les baux de moins de 2 ans ;
- Les conventions d’occupation précaire ;
- Les contrats de mise à disposition temporaire ;
- Les sous-locations, sauf si le contrat de sous-location est conclu avec l’accord du bailleur principal.
Les effets attachés au statut du bail commercial
Si ce statut est tant recherché, c’est que son régime est très intéressant pour le locataire.
En effet, ce dernier ne sera pas tenu par la durée du bail. Les baux commerciaux sont conclus pour une durée minimale de 9 ans mais cette durée ne s’impose qu’au bailleur. Le locataire a quant à lui la possibilité de donner congé tous les 3 ans en donnant son préavis 6 mois avant.
Le locataire a également le droit d’adjoindre à son activité, des activités connexes ou complémentaires sans l’accord du bailleur (despécialisation partielle) voire de changer complétement d’activité, mais cette fois ci avec l’accord du bailleur (despécialisation totale).
Enfin, comme il s’agit d’un élément important du fonds, le locataire peut céder son fonds avec le bail et ce sans autorisation du bailleur.
Le loyer peut être révisé tous les 3 ans à la demande du bailleur. Le but étant que le loyer soit en adéquation avec la valeur locative effective du local donc cette révision peut donc augmenter ou baisser le montant du loyer. En revanche, que cela soit à la hausse ou à la baisse, la révision est plafonnée.
Le droit au renouvellement du bail commercial
Le locataire, propriétaire du fonds, a droit au renouvellement de son bail. Ce droit impératif va s’imposer au bailleur.
Pour bénéficier de ce droit, le fonds doit avoir été exploité pendant 3 ans consécutifs. Peu importe si c’est le propriétaire du fonds qui l’a lui-même exploité ou qu’il l’a donné en location-gérance.
Le locataire perd son droit au renouvellement dans certains cas :
- Faute grave du locataire ;
- Cessation de l’exploitation sans motif légitime ;
- Immeuble menaçant ruine ;
- Bailleur souhaitant habiter ou reconstruire les locaux.
En cas de renouvellement, un nouveau bail d’une durée de 9 ans est conclu aux mêmes conditions que le précédent mais le loyer doit nécessairement faire l’objet d’un réajustement.
Le bailleur a toujours le droit de s’opposer au renouvellement. Mais il sera alors tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité légale est souvent très élevée car elle doit correspondre au préjudice effectivement subi par le locataire. De plus, le locataire peut demeurer dans les lieux tant que cette indemnité ne lui est pas versée, moyennant une indemnité d’occupation.
En revanche, une fois l’indemnité versée, le locataire dispose de 3 mois pour quitter les lieux.
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