Bail commercial : savoir le comprendre et le rédiger

Lors d’une reprise ou d’une création d’entreprise, l’étude du bail commercial fait partie des éléments à ne surtout pas négliger. Même si le statut d’un bail commercial (décret du 30 septembre 1953) protège le locataire, le propriétaire dispose de nombreuses marges de manœuvre.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, reprend dans cet articles les principaux points du bail commercial à vérifier.

Focus vidéo Valoxy : le bail commercial

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Premiers éléments à vérifier :

La conclusion d’un bail commercial n’est possible que si les locaux sont affectés à l’exercice d’une activité artisanale ou commerciale. Il est donc obligatoire que le locataire soit commerçant ou artisan. Le commerçant doit être propriétaire de son fonds, cela suppose que la clientèle lui appartienne. A défaut, il ne peut bénéficier d’un bail commercial.

Il faut impérativement vérifier que le bail prévoie l’activité que vous allez exercer. (Restauration rapide pour un Fast Food, Prêt à porter homme ou femme, enfants…). A défaut, le propriétaire pourrait invoquer une déspécialisation afin de justifier une hausse du loyer.

Conseil : soyez suffisamment large dans la définition de votre activité pour ne pas vous faire piéger. Attention cependant de rester précis et d’intégrer l’évolution à venir de votre activité pour éviter de futures négociations.

Le règlement de copropriété interdit parfois certaines activités. Ainsi, avant de signer, vérifiez que votre activité ne vient pas en contradiction avec ce règlement sous peine de risque de résiliation de bail.

Conseil : lorsqu’un locataire achète un fonds de commerce comprenant le droit au bail, il doit impérativement procéder à son inscription au registre du commerce pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et ainsi avoir droit au renouvellement.

Le propriétaire doit livrer un local conforme à sa destination quelles que soient les clauses d’exonération prévues dans le bail, ainsi si le locataire prévoit une activité de restauration, le propriétaire doit payer les conduits d’évacuation de cheminée de la cuisine.

Durée du bail

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans (3 – 6 – 9). Rien ne vous empêche en cas d’accord avec le propriétaire de prolonger cette durée. Il peut être parfois intéressant de partir sur des durées plus longues pour éviter les revalorisations de loyer et sécuriser la durée notamment dans les galeries commerciales (attention de ne pas dépasser 12 ans).

Dans certains cas, la durée du bail peut être réduite (baux d’occupation précaire). La durée ne peut excéder 24 mois, mais attention, ces types de contrats ne sont pas soumis au statut des baux, soyez donc très vigilants.

Résilier le bail : quand et comment ?

Le locataire d’un bail commercial peut, sauf stipulation contraire, résilier son bail à chaque période triennale. Attention cette résiliation doit être faite par acte extra judiciaire (en clair par huissier). Il n’est pas possible d’y échapper. Un courrier d’acceptation du propriétaire lui-même ne serait pas valable. La dénonciation doit intervenir 6 mois avant la date anniversaire, attention de bien anticiper.

Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction.

Bon à savoir : dans le cas d’un départ à la retraite ou en cas d’invalidité, le locataire peut à tout moment résilier son bail.

Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?

Le loyer est entièrement libre, c’est donc à vous de faire une étude comparative et de faire jouer l’offre et la demande. Les réajustements de loyer étant strictement encadrés par la loi, il faut donc être particulièrement vigilant, car, après signature il sera trop tard…

Le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans  à la demande écrite du bailleur ou du locataire, formulée par exploit d’huissier ou par lettre recommandé avec AR, précisant le loyer demandé.  Ce dernier ne doit pas être supérieur à la valeur locative au jour de la révision, plafonné par l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou par l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le nouveau loyer sera donc revalorisé en fonction de l’indice retenu dans le bail.

Conseil : les locataires acceptent trop facilement l’augmentation du loyer en fonction de la variation des indices INSEE. Or le loyer résultant de cet indice est un plafond et il est toujours possible de faire fixer le loyer à la valeur locative qui peut parfois être inférieure à ce loyer contractuel.

Le propriétaire peut déplafonner ce loyer en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En cas de désaccord, le loyer est fixé par le président du Tribunal de grande instance (TGI). L’emploi d’un avocat est alors nécessaire, qu’il faudra choisir spécialisé dans le domaine, car les subtilités sont nombreuses.

La plupart des baux prévoient une révision contractuelle du loyer, soit en fonction d’une échelle mobile (comme l’indice du coût de la construction), ou d’une clause de recettes. Le loyer sera indexé sur l’évolution du chiffre d’affaires réalisé (souvent dans les centres commerciaux). Ces clauses s’appliquent automatiquement.

Les charges locatives du bail commercial

Il est important de s’assurer que l’ensemble des  charges sont bien décrites dans le bail. Après la signature du bail, il sera trop tard.  En principe les réparations locatives et l’entretien courant incombent au locataire et les grosses réparations sont à la charge du propriétaire.

Conseil : demandez au propriétaire le montant réel des charges de l’année précédente avant la signature du bail commercial, afin d’être certain de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Le renouvellement du bail commercial

Le locataire a le droit de poursuivre son bail. Un nouveau bail commercial est alors mis en place. Au cas où ni le propriétaire, ni le locataire ne se manifestent, alors le bail se poursuit de manière tacite. Si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n’est plus plafonné, mais fixé en fonction de la valeur locative locale.

Conseil : ne laissez jamais un bail commercial durer plus de 12 ans car il serait automatiquement déplafonné.

Les 5 critères de la valeur locative sont :

• Les caractéristiques du local (emplacement, surface, état…)
• La destination des lieux (activités autorisées)
• Les obligations respectives (travaux, charges locatives)
• Les prix pratiqués dans le secteur
• Les facteurs locaux (quartier, voisinage, moyens de transports…)

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire peut envoyer un congé à son locataire par acte d’huissier au moins six mois à l’avance. Le nouveau bail commercial prendra alors effet au terme du bail précédent. Le silence du locataire face à une demande de renouvellement vaut acceptation. Le locataire peut également accepter un renouvellement tout en contestant le montant du nouveau loyer. Dans ce cas, le litige sera soumis à la commission départementale de conciliation.

Le locataire prend l’initiative

Si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial par acte d’huissier, au cours des six derniers mois du bail ou à tout moment après l’échéance. Dans ce cas le propriétaire dispose de 3 mois pour faire connaître sa décision au locataire. A défaut il est réputé avoir accepté le renouvellement. S’il accepte le renouvellement il doit préciser le nouveau loyer. Si le bailleur refuse le renouvellement il doit alors verser une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi. Celle-ci est fixée par le juge.

 Bon à savoir : le bailleur ne peut invoquer le renouvellement que si le fonds est exploité dans les lieux depuis au moins 3 ans à la date d’expiration du bail.

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La différence entre bail commercial et bail professionnel

Quelles sont les obligations du bailleur dans le cadre du bail commercial ?

Bail commercial : quelles sont les obligations du locataire ?