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Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat destiné aux personnes ou aux entreprises qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le locataire doit donc impérativement être inscrit au Registre du Commerce (RC) s’il est industriel ou commerçant, et au Répertoire des Métiers (RM) s’il est artisan. Le bail assure une certaine protection au locataire, grâce au loyer plafonné et au droit de renouvellement au bail.
La rédaction d’un bail est importante, car le bail verbal pose des problèmes de preuves quant aux activités autorisées et aux obligations de chacune des parties. Le bail pose le montant du loyer, les conditions d’exploitation du local, les activités auxquelles ce dernier est destiné. Il est, dès lors, important de savoir le rédiger.
L’objet du bail et la destination des locaux
L’entreprise locataire ne peut exercer dans le local que les activités autorisées expressément par le bail. L’activité doit être réelle, c’est à dire qu’elle doit générer de la clientèle
Pour éviter une énumération sans fin d’activités, on insère une clause dite « tous commerces », qui permet alors de ne pas lister toutes les activités. De plus, cela peut permettre de changer d’activité sans modifier le contrat de location et peut aussi faciliter la cession du droit au bail
La durée du bail
La durée du bail commercial est de 9 ans minimum. Ce bail est aussi appelé « bail 3 6 9 », en référence aux possibilités de résiliation offertes au locataire à l’issue de 3, 6, ou 9 ans.
Il est, néanmoins, possible de prévoir une « durée ferme », plus longue que les 3 ans, sans possibilité de résiliation du bail. De même, est-il possible, sous certaines conditions, de signer un bail précaire dérogatoire, inférieur à 3 ans.
La résiliation du bail
- La résiliation peut intervenir dès lors que l’une ou l’autre des parties ne respecte pas une obligation contractuelle.
- Elle peut aussi, à la demande du locataire, se faire à l’issue des « fenêtres » de 3, 6, ou 9 ans (résiliation triennale). Si elle figure au contrat, le bailleur recevra alors une indemnité.
- La résiliation à la demande du bailleur répond à des règles très strictes. Un huissier doit notamment la signifier par un commandement.
Le loyer
Le contrat de bail fixe librement le montant, la périodicité et le mode de règlement du loyer de départ. Il est possible de modifier ce montant tous les ans.
La modification est limitée : elle se calcule au regard de l’indice de référence figurant dans le bail :
- pour les professions commerciales et artisanales, il faut se référer à l’Indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE tous les trimestres.
Le bail professionnel
Le bail professionnel s’applique automatiquement :
- aux professionnels non commerçants : cela concerne principalement les professions libérales (activités juridiques, médicales, comptables …) ;
- aux sociétés exerçant une activité professionnelle ;
- et aux associations exerçant une activité lucrative de manière habituelle.
Pour bénéficier d’un bail professionnel, le local doit être affecté à une fonction strictement professionnelle, et ne peut être une habitation. De plus, il doit obligatoirement être écrit.
Sont exclus du statut des baux professionnels :
- certaines activités artistiques
- le conseil en stratégie et organisation
- les associations culturelles
- les établissements publics
La durée
Le bail professionnel a une durée d’au moins 6 ans.
La résiliation du contrat, par le locataire ou le bailleur, se fait par lettre recommandé avec accusé de réception (LRAR) ou par huissier. La résiliation respecte un délai de préavis de 6 mois.
Sans résiliation, la reconduction est tacite.
Le loyer
Le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement se fixent librement. Comme pour le bail commercial, sa révision est à périodicité libre, selon l’indice fixé par le contrat.
Comment faire son choix entre bail commercial et bail professionnel ?
Si le bail commercial offre la stabilité et une plus grande sécurité au locataire, le bail professionnel est plus souple.
Un locataire qui recherche la stabilité et la pérennité choisira le bail commercial et sa durée minimum de 9 ans. De plus, il pourra toujours bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de congé donné par le propriétaire.
Un locataire qui souhaite pouvoir quitter les lieux quand il le veut optera par contre pour le statut des baux professionnels. En contrepartie, son bailleur n’a pas à lui payer une indemnité d’éviction.
Comment opter pour le statut des baux commerciaux ?
Pour opter pour le statut des baux commerciaux lorsque l’on est normalement assujetti au bail professionnel, il faut :
- que le titre du bail soit « bail commercial«
- que le contrat doit mentionner que le bail est placé sous le régime du décret 56-960 du 30 septembre 1953
- et que les différentes dispositions du bail soient conformes à ce décret.
En cas de doutes, n’hésitez pas à contacter notre service juridique.
