Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal visant à favoriser et améliorer l’investissement locatif. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2014. Créé dans le but d’encourager les particuliers à investir, il permet aux bénéficiaires de profiter d’une réduction d’impôt très avantageuse pour l’achat d’un immeuble destiné à être mis en location.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, en détaille le principe dans cet article.
Les conditions tenant au bien acquis
Le dispositif de défiscalisation Pinel concerne les acquisitions de logements réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
L’acquisition peut se faire en nom propre ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur le revenu.
Pour être éligibles, les logements doivent remplir certaines conditions, tenant notamment à leur qualité, leur prix ou encore leur lieu géographique.
Le type de logement
Le logement doit remplir plusieurs conditions pour que l’acquéreur puisse bénéficier du dispositif Pinel. Il doit être :
- neuf ou rénové (logement acquis puis « ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ») ;
- acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- achevé dans les 30 mois de la déclaration d’ouverture des travaux;
- loué dans l’année de la remise des clés ;
- respectueux des normes sur la règlementation thermique ou bénéficier du label BBC 2005.
A noter : Peuvent bénéficier du dispositif Pinel, les locaux commerciaux, hangars, entrepôts… ayant fait l’objet de travaux de rénovation les rendant habitables.
Le montant de l’investissement
L’investissement locatif ne doit pas dépasser 300 000 € et la valeur au mètre carré ne doit pas dépasser 5 500 €.
Il est possible de bénéficier du dispositif pour l’acquisition de deux logements par an, mais toujours en respectant la limite de 300 000 euros.
Le lieu de situation du logement
Le logement acquis doit également se trouver dans certaines zones particulières pour que l’acquéreur puisse bénéficier de la réduction fiscale.
Sont concernés les logements situés dans les communes des zone A Bis, A, B1 et B2 listées ici : http://www.loi-pinel-info.org/docs/Zones-loi-pinel.pdf
A noter que dispositif, avantageux, peut aussi bénéficier aux investissements effectués dans les DOM-TOM.
Les conditions tenant à la location
Si le logement doit nécessairement être acheté pour être loué dans l’année, cette location est également conditionnée au respect de certaines conditions :
- La location doit se faire pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
- Le logement doit être la résidence principale du locataire ;
- Le logement doit être loué non meublé.
Les conditions tenant au loyer
Le bien ne peut pas être loué au-delà d’un certain plafond (fixé annuellement) qui varie en fonction de la zone dans lequel il est situé. Les plafonds de loyer pour 2022 sont les suivants :
- 17,62 €/m2 pour les logements situés dans la zone A Bis ;
- 13,09 €/m2 pour les logements situés dans la zone A,
- 12,87 €/m2 pour les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis et Futuna ;
- 10,73 €/m2 pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
- 10,55 €/m2 pour les logements situés dans la zone B1,
- 9,17 €/m2 pour les logements situés dans la zone B2.
Les conditions tenant au locataire
Les revenus du foyer locataire sont également plafonnés en fonction de la zone de situation du logement. (voir le tableau sur le site de Légifrance https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000042161229)
A noter : Ces plafonds font l’objet d’un ajustement en fonction de la surface du logement. Il convient de multiplier le taux par un coefficient qui s’obtient selon la formule suivante :
Ce coefficient ne peut dépasser 1,2.
A noter également : Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel pour une location consentie à un membre de sa famille, à condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal.
Le montant de la réduction fiscale
En France métropolitaine
Le montant de la réduction d’impôt, dont peut bénéficier l’investisseur, est proportionnel à la durée de l’engagement de location pris par ce dernier.
- Pour une location de 6 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 12%;
- Pour une location de 9 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 18% ;
- Pour une location de 12 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 21%.
La réduction fiscale se fait à hauteur de 2% par an pendant les 9 premières années et à hauteur de 1% par an pour les 10e, 11e et 12e années.
Pour un investissement de 250 000 € et un engagement de location de 12 ans : 250 000 x 1 % = 2 500 € ; 250 000 x 2 % = 5 000 €. La réduction d’impôt s’élèvera à 5 000 € par an pendant les 9 premières années, puis 2 500 € par an pendant les 3 dernières années.
Attention : Cette réduction d’impôt entre dans le plafond des niches fiscales. Elle se limite donc à 10 000 € par an et par foyer. De plus, cette réduction ne peut pas faire l’objet de report d’une année à l’autre.
Dans les DOM-TOM
Le montant de la réduction est plus avantageux pour les personnes qui investissent dans les DOM-TOM. En effet, les taux pour l’outre-mer atteignent respectivement 23%, 29% et 32%.
Attention : Pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Pinel en Outre-Mer, le plafond de la niche passe à 18 000 € par an et par foyer (au lieu de 10 000 €).
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Les différents dispositifs mis en place par l’Etat sont parfois compliqués à décoder et il n’est pas toujours facile de savoir si tel ou tel bien peut rentrer dans le cadre de la loi Pinel… Le plus simple (en plus d’un bon comptable 😉 ) : s’adresser à un pro qui saura apporter conseil et accompagnement tout au long d’un projet immobilier !
Bonjour,
En effet, les dispositif fiscaux, particulièrement ceux concernant l’investissement locatif, sont difficiles à appréhender et l’accompagnement et le conseil d’un professionnel est toujours une bonne idée. Il en existe de nombreux, il peut alors être intéressant de faire jouer la concurrence afin de trouver celui qui proposera la formule qui vous conviendra le mieux, au meilleur tarif.
Cordialement,
L’équipe Valoxy, Expert comptable à Lille
Le dispositif Pinel est en effet très intéressant comme dispositif d’investissement locatif et certainement celui qui a le plus de presse. Il est bien de savoir qu’il y a aussi d’autres possibilités d’investir dans un bien dans le but de le louer. Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est intéressant car les loyers sont dans ce cas garantis… du moins si le gestionnaire du bien tient la route ! Quoiqu’il en soit, l’Etat veut stimuler la construction et tous ces dispositifs sont plutôt réussis et atteignent leurs objectifs économiques.
Bonjour,
C’est en effet une autre possibilité, sauf que nous ne nous avancerions pas autant que vous sur la garantie des loyers… Il faut par ailleurs être très attentif aux conditions contractuelles.
L’idéal lorsqu’on fait un investissement est de définir les raisons et l’objectif de l’investissement, puis de choisir les solutions les plus adaptées à l’objectif fixé. Il ne faut pas perdre de vu que le principal se trouve dans le choix de l’investissement, les dispositifs de défiscalisation doivent être pris comme un plus et ne pas représenter un objectif a atteindre.
Cordialement
L’équipe Valoxy, expert-comptable