De nombreux couples qui disposent d’une SCI familiale louent leur immeuble de manière épisodique pour amortir les frais de gestion. Attention aux conséquences que cela peut occasionner ! Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France vous alerte sur le risque que vous encourez d’être imposable à l’IS. Dans cet article, après avoir brièvement revu les régimes fiscaux de la SCI, nous vous expliquerons les conséquences d’une décision du Conseil d’Etat sur le régime d’imposition de votre SCI familiale.
Les régimes fiscaux des SCI
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime le plus souvent utilisé pour les montages simples, par exemple un bien appartenant à un couple. Dans ce régime, la SCI déclare ses revenus ainsi que la répartition du résultat entre associés (perte ou profit), elle n’est donc pas directement assujettie à l’impôt. On parle alors de « transparence fiscale ». Les associés sont imposés en fonction de leur participation au capital de l’entreprise, et chacun déclarera dans sa déclaration de revenus, au titre des revenus fonciers, la quote-part du résultat qu’il percevra de la SCI. Si l’associé est une société, elle sera imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)
Les associés peuvent choisir l’option de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ce ne sont pas les associés, mais directement la société qui sera imposée sur ses bénéfices. Lorsqu’un associé possède des parts de son entreprise, les revenus perçus entreront dans le régime de l’IS.
Ce régime permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats, il impose aussi de fournir les comptes de la société à l’administration fiscale. La SCI doit déclarer chaque année ses résultats au service des impôts des entreprises.
Par ailleurs, lorsqu’une SCI opte pour l’IS elle peut, dans certains cas, être soumise à TVA. (par exemple si vous louez à une société, cette dernière pourra déduire la TVA). C’est une option, qu’il faut demander aux services fiscaux et qui peut être avantageuse ou pas selon les cas. L’option est valable 10 ans. Elle peut être nécessaire et réclamée en cas de location. (de meublés, de locaux professionnels, ou à usage commercial, de parkings, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise).
Le régime fiscal d’une SCI qui loue des locaux meublés
Les SCI louant de manière habituelle des locaux meublés sont assujetties à l’IS et ceci quelle que soit la qualité du locataire (propriétaire ou autre).
Toutefois l’administration fiscale accepte l’imposition à l’IR « tant que le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant des recettes totales hors taxes ». C’est le cas de la plupart des SCI familiales qui sont utilisées par les proches du gérant et louées de manière occasionnelle.
Le cas d’une SCI familiale louant occasionnellement ses locaux
Nous avons vu qu’une SCI qui se livre à une activité commerciale est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est notamment le cas lorsqu’elle donne habituellement en location des locaux meublés. Les particuliers qui louent occasionnellement leur bien familial pour amortir les frais doivent donc être prudents. Tout dépend en effet de ce que l’administration entend par « habituellement ». Voir aussi notre article « La location saisonnière« .
Fin 2012, le Conseil d’Etat a en effet précisé la notion de location « habituelle » en estimant que le fait qu’un logement meublé ait été loué à plusieurs reprises au cours des dernières années suffisait à démontrer le caractère habituel de l’activité, entraînant l’assujettissement de la SCI familiale à l’IS, la durée de la location n’étant pas un critère important. Le Conseil d’Etat a jugé que la SCI qui avait mis en location un logement meublé pendant trois étés consécutifs et pour des périodes de quinze jours à un mois était imposable à l’IS, même si ce logement était laissé gratuitement à la disposition de la famille du gérant pendant le reste de l’année.
Retrouvez nos articles sur la fiscalité des SCI sur le blog Valoxy :
bonjour
J ai une SCI à l ‘IR et je souhaiterai louer mes 2 studios en location courte duree mais c’est pas possible
Quelle st la meilleure solution pour louer en meuble courte duree
soit me revendre mes biens et repayer les frais de notaire !!!
soit la basculer a une sral de famille !
soit la passer a l IS puis demembre et soucher l usufruit dans une holding familiale
soit donner en location nue a une socite de gestion qui va louer elle en meuble !
merci de m éclairer si vous pouvez
tres cordialement
Bonjour,
En SARL de famille, le gérant (majoritaire) va devoir payer des cotisations minimales au RSI même en l’absence de revenu.
En SCI le gérant qui ne perçoit aucune rémunération n’est pas asujetti au Régime des Travailleurs non Salariés et n’a aucune cotisation minimal à verser.
L’avantage de la SARL de famille c’est que la responsabilité est (théoriquement) limité aux apports alors que en SCI la responsabilité est indéfinie et conjointe.
Concernant les deux dernières solutions, elles sont potentiellement intéressante mais nous ne disposons pas d’assez d’élément pour déterminer laquelle est la plus intéressante. Nous vous conseillons de prendre contact avec un professionnel (avocat) qui sera capable de saisir votre problématique dans sa globalité et de vous apporter une réponse complète.
Cordialement,
Valoxy expert-comptable
Bonjour a tous
c’est la 1ere année que je dois faire ma déclaration ,je ne sais pas si je dois faire IR ou IS?
Pourriez vous m aider?
Pour aider à la décision:
j’ ai un prêt pour 17 ans :
prêt par an: 10550
loyers encaissés par an: 8250
intérêt à l année: 3663.87
assurance de la maison: 202.86
travaux que j ai fais: 10 150
par contre j en aurai plus de travaux l’année d après
ce que je souhaite c’est que cela soit transparent et que je ne paie pas trop d impôt car pas trop les moyen.
On m a reporter que si j’étais a IS je pouvais déduire tout l amortissement du prêt , es ce vrai car cela m intéresserait.
MERCI DE VOTRE AIDE
Bonjour,
En cas d’option pour l’IR l’intérêt c’est que vous pouvez imputer le déficit de votre activité foncière sur les autres revenus du foyer fiscal dans la limite de 10 700 €.
Ainsi si vous réaliser un déficit de 7 000 €, et que vos revenus imposables sont de 25 000 €. Vous ne serez imposé que sur 25 000 – 7 000 = 18 000 €.
Les dépenses de remboursement d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers si l’emprunt a servi à financer l’acquisition du bien immobilier ou les travaux y afférant.
Les travaux sont également déductibles ainsi que les primes d’assurances.
Dans le cas présent avec 8 250 € de loyer vous réalisé une perte dans votre régime foncier qui peut s’imputer sur vos autres revenus imposables (dans la limite de 10 700 €) le choix de l’IR peut être intéressant au moins cette année.
Vous pouvez opter pour l’imposition à l’IS ce choix est néanmoins irrévocable. Vous pouvez alors déduire les amortissements du bien immobilier ce qui va réduire votre imposition. A l’IS le taux d’imposition est de 15% dans la limite de 38 120 € et de 33.1/3% au-delà.
A l’IS votre déficit éventuel ne peut s’imputer sur vos revenus imposables à l’IS, par contre le déficit accumuler peut venir diminuer l’imposition de votre plus-value lorsque vous vendrez le bien.
Vous pouvez consulter cet article qui présente les différences entre l’IR et l’IS pour l’imposition des SCI.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d’autres questions.
Cordialement.
L’équipe Valoxy, Expert-Comptable
Un article explicite. Heureusement pour ma femme et moi, qui sommes à l’étranger pour notre travail, nous n’avons pas à nous soucier de régler ce genre de problème. Nous avons en effet engager une personne professionnelle dans ce sens afin de nous représenter. Par contre, c’est un avantage de trouver des informations publiques comme celle-là aidant les non connaisseurs à s’informer, tout de même, convenablement.
Bonjour
Merci pour votre commentaire
Cordialement,
L’équipe Valoxy, Expert-Comptable
J’envisage de créer une SCI avec mes enfants dans (les associés de la SCI)le but d’acquérir un immeuble composé de deux logements indépendants qui seraient occupés par ces associés.
La banque me propose ce montage de façon à allonger la durée du prêt immobilier : la présence des enfants dans la SCI permet de « rajeunir » l’âge moyen des associés (j’ai 59 ans et ma femme 56 ans).
Merci de vos commentaires
Si la SCI familiale est un outil intéressant pour transmettre un patrimoine, elle engendre il est vrai en contrepartie des difficultés pour la gestion de ce patrimoine. L’imposition à l’IS de la société dès lors qu’un bien est loué en meublé, occasionnellement ou non, était effectivement à rappeler. Mais il faut ajouter qu’une SCI familiale ne peut pas faire signer d’acte de cautionnement pour garantir un loyer, que la reprise d’un bien loué sera complexifié, que les obligations comptables et légales seront complexifiées… Aussi, sans objectif patrimonial, précis pourquoi créer une SCI quand existe l’indivision ?