La SCI est un outil patrimonial couramment utilisé dans le cadre d’opérations immobilières. Il existe des SCI assujetties à l’IR ou à l’IS. Cette société est en effet soumise à une option fiscale entre l’Impôt sur les Sociétés et l’Impôt sur le Revenu. Le mode de détermination du résultat étant quelque peu différent dans ces deux régimes, il est intéressant de connaitre quelles charges sont déductibles fiscalement si vous avez opté pour l’impôt sur le revenu.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, fait un point comptable et fiscal.
1. Principe général des dépenses déductibles des SCI assujetties à l’IR
L’article 13 du CGI définit les dépenses déductibles comme nécessaire à l’acquisition et à la conservation du revenu. Par ailleurs, l’article 31 du CGI précise les charges déductibles à l’imposition foncière ainsi que les dépenses expressément exclues.
Les dépenses doivent être payées au cours de l’année d’imposition et elles doivent pouvoir se vérifier (existence de justificatif).
2. Les dépenses de réparation et d’entretien.
Ces dépenses, qui concernent l’ensemble des travaux devant maintenir ou remettre en bon état un immeuble, sont déductibles sans limitation du revenu foncier.
3. Les dépenses d’amélioration.
Par dépenses d’amélioration on entend les travaux devant apporter un confort nouveau (par exemple, installation d’un chauffage central, d’une cuisine équipée…). Ces dépenses sont déductibles si les locaux sont des locaux d’habitation. Dans le cas contraire (locaux destinés à une entreprise par exemple) les dépenses ne sont pas déductibles sauf pour les dépenses liées à la protection contre l’amiante et pour favoriser l’accès aux handicapés.
Si les dépenses d’amélioration ont pour effet de modifier la structure (ajout d’une pièce), elles sont considérées comme des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui, elles, ne sont pas déductibles.
4. Les provisions pour charges de copropriété des SCI assujetties à l’IR
Les provisions pour charges de copropriété sont déductibles l’année du versement. Lors de la clôture des comptes de la copropriété, le solde des provisions pour charges doit être pris en compte, soit comme une dépense (si les provisions sont insuffisantes) soit comme un produit si les provisions sont excédentaires.
De plus, en N+1, une régularisation doit avoir lieu concernant les provisions pour charge de N qui concernent des dépenses non déductibles (dépenses d’agrandissement).
5. Les frais de gestion et d’assurance.
Les primes d’assurances sont entièrement déductibles, peu importe le risque couvert.
Les frais de gestion sont déductibles via l’option à un forfait de 20 € (avec une option pour les dépenses réelles ). Il s’agit des dépenses de téléphone, de correspondance, de déplacement…
Les autres frais de gestion déductibles sont :
- Les frais de procédure (notamment les frais de procès).
- La rémunération des concierges.
- Les frais de gérance et les honoraires versés à un tiers dans le cadre de la tenue de la comptabilité de l’immeuble et de la rédaction des déclarations fiscales.
6. Les intérêts d’emprunt
Les emprunts contractés pour acquérir, réparer, construire, améliorer ou conserver un bien immobilier sont déductibles pour les sommes payées au cours de l’année d’imposition.
7. Certains impôts des SCI assujetties à l’IR
Les impositions, autres que celles supportées par l’occupant, sont déductibles (c’est notamment le cas de la taxe foncière). De plus, les pénalités pour retard de paiement sont également déductibles.
Conclusion
La fiscalité de la SCI permet donc de déduire de nombreuses charges. Il est néanmoins nécessaire d’assurer un suivi régulier dans la gestion afin de pouvoir justifier les dépenses et éventuellement procéder aux régularisations qui s’imposent.
Pour plus d’informations sur la comptabilité dans les SCI, retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :
- L’utilisation des SCI et l’abus de droit fiscal
- SCI à l’IR ou à l’IS : Que choisir ?
- SCI familiale: méfiez-vous des conséquences des locations saisonnières !
- La comptabilité dans les SCI
- SCI : attention à la taxe sur les logements vacants !
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