Même si certains politiques souhaitent remettre en cause cette exonération, la plus-value sur résidence principale reste exonérée d’impôt sur les plus-values. Pour profiter de cette niche fiscale quelques règles s’imposent. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, fait le point.
Comment définir la résidence principale ?
Est considéré comme résidence principale le bien où le propriétaire vit plus de 6 mois par an.
En effet, fiscalement, la résidence principale se définit généralement comme le logement qui répond aux 2 conditions suivantes :
- le lieu de résidence habituel et effectif de votre famille,
- le lieu de base de vos centre d’intérêts professionnels et matériels.
Par conséquent, il paraît impossible d’avoir plusieurs habitations principales !
Dans le cas particulier où il n’est pas possible d’utiliser le critère familial, la résidence principale sera celle où vous disposez des attaches les plus fortes.
Que se passe-t-il en cas de double résidence ?
Pour ceux qui auraient plusieurs habitations, il pourrait être tentant de profiter de l’exonération de la plus-value sur la vente. Pour cela le propriétaire doit y vivre plus de 6 mois par an. Votre logement vendu doit avoir été déclaré comme résidence principale sur la déclaration d’impôt sur le revenu, et avoir payé la taxe d’habitation. Attention en cas de contrôle, vous devez prouver que vous y habitez effectivement : factures d’électricité, de gaz, l’école des enfants, les courriers reçus à cette adresse, etc.
Déménagement, un risque de remise en cause ?
Pour être exonérée, l’habitation doit être la résidence principale du cédant au jour de la vente. L’exonération sur les plus-values immobilières est cependant maintenue si le logement reste inoccupé dans un délai normal. Il est important de pouvoir prouver que vous avez essayé de vendre votre logement avant votre départ (gardez la copie de vos annonces, du mandat de vente, etc.). Et surtout, ne logez personne après votre départ, au risque d’être taxé sur la plus-value sur la résidence principale. Au-delà de 12 mois soyez particulièrement vigilant.
En cas de séparation ?
L’exonération joue pour le couple, par contre, un des deux conjoints doit rester dans la résidence principale jusqu’à sa vente. En cas de départ du domicile des deux « ex », sans avoir mis le logement en vente, le risque de « requalification » et d’imposition de la plus-value existe. Attention, si l’ex-conjoint quitte l’habitation après la mise en vente, la « requalification » peut intervenir à l’issue de 12 mois sans repreneur.
Vous êtes locataire et disposez d’une résidence secondaire
Bon à savoir ! Si vous êtes locataire de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values réalisée lors de la première cession d’une résidence secondaire voire même d’un bien locatif. Il existe quelques conditions pour bénéficier de ce régime :
- Ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale depuis plus de 4 ans,
- Réinvestir dans les 2 ans le produit de la vente dans l’achat de sa résidence principale.
Cette disposition ne fonctionne cependant qu’une seule fois.
Les dépendances vendues séparément
L’exonération des plus-values s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires. Attention, si une partie du terrain est vendue en terrain constructible, cette parcelle ne sera exonérée que si elle était utilisée par le propriétaire comme local parking, ou route d’accès.
Vous partez en maison de retraite
Pour bénéficier de l’exonération, la cession de l’ancienne résidence principale d’une personne partie en maison de retraite doit répondre à trois conditions :
- Vente dans les 2 ans suivant le départ.
- La personne âgée ne doit pas être assujettie à l’ISF et ne doit pas disposer d’un revenu supérieur à 23 572 € pour un célibataire (33 415 € pour un couple).
- Le logement ne doit pas être loué ni prêté jusqu’à la vente.
Nous vous conseillons donc de mettre en vente votre résidence principale avant votre départ en maison de retraite.
Vous souhaitez plus d’informations sur la plus-value sur la résidence principale ? Retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :
- Exonération d’impôt : louez une partie de votre résidence principale
- La fiscalité de l’habitation principale
- Locataire, propriétaire : qui paye la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOR) ?
- Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE)
