Le recours au crédit-bail immobilier permet à une entreprise de transformer la charge que représentent les loyers payés pour la location de ses locaux professionnels en un investissement de long terme. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France explique ce mode de financement.
Le crédit-bail
Une entreprise peut choisir de financer l’acquisition de ses locaux professionnels en demandant à une société de crédit-bail de les acquérir puis de les lui louer sur une longue période. Au terme du contrat, l’entreprise à la possibilité d’acheter les locaux pour un faible montant résiduel.
Cette solution permet notamment à l’entreprise d’acquérir des locaux sans apport alors qu’elle aurait sans doute eu des difficultés à obtenir un financement bancaire sur une telle durée pour un taux raisonnable.
Les entreprises concernées par le crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est accessible à toutes les entreprises, quels que soient leur forme juridique et leur régime fiscal (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).
Le contrat de crédit-bail immobilier
Si le contrat de crédit bail peut être présenté sous la forme d’un seul et même document, le mécanisme de crédit-bail s’appuie sur deux contrats distincts :
- un contrat de location sur une longue période,
- un contrat de vente, qui prend le plus souvent la forme d’une promesse de vente à la fin du contrat de location.
Le contrat de location
Le bien immobilier que souhaite acquérir l’entreprise est dans un premier temps acheté par la société de crédit-bail, appelé le crédit bailleur, puis loué par celui-ci à l’entreprise. L’entreprise signe un contrat de location qui lui permet d’occuper les locaux et devient ainsi locataire du crédit bailleur. Le montant du loyer est librement déterminé par les parties.
Le contrat de vente
Lorsque le contrat de location arrive à son terme, l’entreprise peut choisir entre plusieurs possibilités :
- poursuivre la location,
- acquérir le bien immobilier,
- restituer le bien à la société de crédit-bail.
Dans le cas où la société décide d’acquérir le bien, un contrat de vente permet à l’entreprise de bénéficier d’un tarif avantageux défini lors du démarrage de l’opération.
Les différents types de montages possibles :
on peut adapter le contrat de crédit-bail pour répondre à des situations très différentes :
l’achat d’un immeuble construit : le contrat de crédit-bail permet à l’entreprise de le louer, il contient une promesse de vente une fois le bail terminé.- le crédit bailleur achète un terrain et finance la construction d’un immeuble en laissant la maîtrise d’ouvrage à l’entreprise. L’entreprise peut verser des pré-loyers pendant la construction de l’immeuble.
- l’entreprise possède un terrain qu’elle vend au crédit-bailleur qui finance la construction d’un immeuble,
- enfin, l’entreprise possède un immeuble et a besoin de trésorerie. Elle vend l’immeuble au crédit bailleur avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).
Les règles fiscales du crédit-bail immobilier
Comptabilisés en charge, les loyers versés pendant la période de location sont déductibles à 100% du résultat fiscal de l’entreprise sauf dans le cas où le montant proposé dans l’option de promesse de vente est inférieur au prix du terrain acheté par le crédit bailleur.
Le crédit bailleur peut récupérer la TVA pendant la construction de l’immeuble. Le bénéfice réalisé par l’entreprise locataire en cas de cession du contrat de location est à déclarer en plus-value professionnelle.
Lors de l’acquisition du bien au terme du bail, certaines réintégrations comptables doivent se faire dans le résultat imposable de l’entreprise. Leur montant diffère selon la durée et le type de montage du crédit-bail (plus ou moins de 15 ans).
Certaines PME peuvent ne pas réintégrer dans le résultat la partie des loyers. Celle qui correspond à la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et sa valeur résiduelle. Cet avantage est soumis aux conditions suivantes :
- La PME doit avoir contracté un crédit-bail d’une durée minimum de 15 ans avant le 31/12/14,
- L’acquisition doit concerner un immeuble situé en ZRR, ZRU ou AFR.
Conclusion
Le crédit-bail immobilier est un outil intéressant pour financer l’acquisition d’un patrimoine immobilier par l’entreprise sans peser directement sur les possibilités de financement de l’activité.
Pour en savoir plus sur le crédit bail et les locaux professionnels, retrouvez nos articles sur le blog Valoxy :
