Le Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt bancaire dont la vocation est d’aider au financement de logements locatifs sociaux situés en priorité dans des zones où le marché immobilier est « tendu ».
Il peut également financer des logements pour étudiants et la construction de structures d’accueil de personnes âgées et handicapées (sous conditions).
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, revient sur ce type particulier de prêt.
I. Caractéristiques du PLS
Le prêt locatif social est un prêt bancaire, accordé par un établissement de crédit. Sa particularité est d’octroyer des avantages spécifiques à son bénéficiaire.
Le PLS a pour objectif de financer des logements locatifs sociaux situés en priorité dans des zones où le marché immobilier est « tendu ».
Il s’adresse donc principalement à tout investisseur qui achète un logement pour le louer (maison, appartement et même des logements étudiants ou des logements foyers).
Le prêt locatif social est accordé aux personnes physiques ou morales pouvant financer l’opération par un apport en fonds propres au moins égal à 10% du prix de revient prévisionnel de l’opération.
C’est la Caisse des Dépôts et Consignations qui octroie ce prêt bancaire. Il transite par le biais d’une banque commerciale qui fait office d’établissement prêteur.
L’établissement prêteur doit donc avoir signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.
Les logements sont destinés aux personnes dont les ressources ne dépassent pas 1,3 fois le plafond du prêt locatif à usage social.
Les locataires financés par le prêt locatif social peuvent bénéficier de l’Aide Personnalisée aux Logement (APL). On peut également bénéficier d’un prêt complémentaire pour compléter le financement PLS.
II. Champs d’investissement du PLS
Le PLS sert à financer l’acquisition d’un certain nombre de biens éligibles :
- Achat de terrain et construction de logements neufs,
- Construction seule de logements neufs,
- Réalisation de dépendances de ces logements,
- Acquisition et transformation en logements de locaux non destinés à l’habitation,
- Amélioration et transformation de logements cédés à bail emphytéotique par l’État et les collectivités locales, de logements foyers destinés à l’accueil des personnes âgées et handicapées,
- Acquisition de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA),
- Acquisition avec travaux d’amélioration ou VEFA réalisée par un bailleur social dans le cadre juridique de « l’usufruit locatif social »,
Les travaux de rénovation seuls sont donc exclus de ce dispositif.
III. Avantages fiscaux du PLS
Les avantages fiscaux en question profitent aux personnes qui acquièrent des biens au moyen d’un PLS ou financent des travaux éligibles au moyen d’un PLS.
Ces avantages sont :
- Une TVA au taux de 5.5% au lieu de 20 %.
- Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans, si les opérations ont été financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS
- L’application des régimes d’amortissement » Besson » ou » de Robien « . Voir notre article Dispositifs fiscaux de l’investissement locatif.
IV. Le montant du PLS
Le montant du prêt est égal à 50% du prix de revient de l’opération.
Les taux varient selon les établissements financiers et sont indexés sur le taux du Livret A.
Le montant du PLS varie également en fonction de l’établissement prêteur ainsi que du montant emprunté.
Les taux sont identiques quel que soit le statut des emprunteurs (organisme public, société de promotion immobilière, personne physique).
V. Les conditions de location
L’emprunteur s’engage pendant toute la durée de la convention à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources limitées. C’est-à-dire que les locataires sont soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration fiscale des revenus N-2.
Le bien doit être occupé à titre de logement principal par les locataires. 
Les locataires peuvent prétendre à l’APL sous condition de ressources. L’emprunteur bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés par m² de surface utile pendant toute la durée de la convention.
Il existe notamment des plafonds de loyer par mois et m² variant selon les zones :
- A : 13 €
- A bis : 10 €
- B1 : 8,61 €
- B2 : 8,26 €
- C : 7,67 €
Il existe également des plafonds de ressources variant en fonction des zones. Par exemple, le plafonnement atteindra 40 265 € pour un ménage de deux personnes en zone B1 (ressources annuelles 2016).
