Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire (bailleur) lo
ue les locaux dont il est propriétaire à un commerçant, artisan ou industriel (locataire) pour que ce dernier y exerce une activité professionnelle. Ce contrat génère des obligations réciproques pour chacune des parties. Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, présente dans cet article les obligations du bailleur vis-à-vis de son locataire.
1 – Une obligation d’information
La conclusion du bail commercial nécessite une multitude d’informations. L’étendue des informations a été renforcée par la loi Pinel.
Le bailleur a l’obligation de fournir au locataire une information environnementale portant sur :
- Les risques naturels et technologiques
- La performance énergétique de l’immeuble
- Les sinistres antérieurs
- Les risques de pollution des sols
D’autres informations portent sur :
- Le dépistage de l’amiante
- L’état récapitulatif et prévisionnel des travaux concernant l’immeuble
- Les charges, taxes et impôts
Un état des lieux doit également être dressé de manière contradictoire.
[encadre2]Remarque : s’il souhaite conclure un bail commercial, le bailleur ne doit pas omettre de prendre en compte les coûts générés par de telles informations (qui requièrent souvent le recours à des professionnels).[/encadre2]
2 – Une obligation de délivrance des locaux
Le bailleur doit permettre l’entrée en jouissance du locataire conformément à ce qui a été prévu dans le contrat.
Cette obligation suppose que le bailleur délivre l’immeuble (remise des clefs…) ainsi que les accessoires qui ont été prévu dans le contrat.
[encadre3]Par exemple, le bail commercial peut prévoir que le bailleur mettra à la disposition du locataire le matériel présent dans l’immeuble pour lui permettre d’exercer son activité professionnelle.[/encadre3]
3 – Une obligation de garantie à l’égard du locataire
Le bail commercial suppose, comme indiqué ci-dessus, que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans le local. Deux garanties vont permettre d’assurer la sécurité du locataire sur ce point.
A/ La garantie des vices cachés
Cette garantie est prévue à l’article 1721 du code civil.
Le bailleur doit ainsi garantir la survenance d’un vice caché qui viendrait gêner le locataire postérieurement à la conclusion du contrat.
[encadre3]Par exemple, la présence anormale de bruit, non décelée lors de la conclusion du contrat, par un locataire exerçant une activité d’enregistrement sonore…[/encadre3]
B/ La garantie d’éviction
La garantie d’éviction vise à protéger le locataire contre la perte de sa jouissance des locaux ou encore de son droit au bail.
Deux types de garanties d’éviction sont visés :
- La garantie d’éviction du fait du propriétaire lui-même : cette garantie vise à protéger le locataire contre le propriétaire du local qui, du fait de son comportement, viendrait mettre en péril la possibilité pour le locataire d’exercer son activité professionnelle (par exemple, en modifiant les lieux de manière à rendre le local impropre à sa destination).
- La garantie d’éviction du fait d’un tiers : cette dernière vise à protéger le locataire contre les moyens juridiques que pourrait exercer un tiers qui viendraient remettre en cause sa jouissance des locaux (par exemple, un tiers revendique le droit au bail).
[encadre2]Remarque : la garantie d’éviction du fait d’un tiers ne s’étend pas aux moyens de fait que pourrait exercer le tiers à l’encontre du locataire (par exemple, en s’introduisant dans les lieux). En pareille cas, le locataire ne peut pas se retourner à l’encontre du propriétaire.[/encadre2]
4 – Une obligation d’entretien et de réparation
Cette obligation vise, là encore, à permettre au locataire d’exercer son activité professionnelle telle que convenue dans le bail.
De manière générale, l’obligation du bailleur porte sur les « gros travaux » (par exemple, les murs des locaux).
[encadre2]Conseil Lbdd : pour sécuriser la situation respective des parties, la précision dans la rédaction du bail s’impose pour définir à qui incombe telle ou telle obligation pour l’entretien et pour les travaux. De nombreux contentieux portent en effet sur le responsable de l’entretien ou des travaux lorsque ce dernier n’est pas clairement défini.[/encadre2]
5 – Une obligation de respecter le droit de préemption du locataire en cas de cession des locaux
Pour que cette obligation trouve à s’appliquer, le bail commercial doit avoir été conclu postérieurement au 1er décembre 2014.
Le locataire dispose d’un droit de préemption si le propriétaire désire vendre les locaux. Le locataire est donc prioritaire pour l’achat du local. Le propriétaire doit ainsi lui notifier son intention de vendre, le prix, les conditions envisagées…
Le locataire titulaire du bail commercial, dispose d’un mois pour se prononcer.
Des exceptions au droit de préemption du locataire sont néanmoins prévues (par exemple, en cas d’une seule cession de plusieurs locaux compris dans un ensemble commercial).
Conclusion
La liberté contractuelle permet aux parties de modifier certaines obligations (entretien, travaux…). Les parties se doivent de bien analyser le contrat pour déterminer les obligations respectives de chacun. Le recours à un professionnel peut être opportun pour bien sécuriser sa situation juridique.
[encadre3]Pour approfondir votre lecture :[/encadre3]
Bail commercial : Quelles sont les obligations du locataire ?
