De nombreux dirigeants se demandent s’il est intéressant d’acheter directement ou par crédit-bail les locaux de leur entreprise. En effet, l’achat de locaux professionnels permet à l’entreprise d’accroître son patrimoine et donc sa valorisation, cependant cette opération immobilise une partie des capacités de financement de l’entreprise.
Valoxy fait le point sur cette démarche.
L’intérêt d’acheter ses locaux professionnels
Pour une entreprise, acheter ses locaux professionnels apporte plusieurs avantages :
Le coût de l’investissement peut être déterminé précisément, surtout lorsqu’il est financé par un emprunt à taux fixe ce qui offre :
- Une amélioration de la sécurité et de la visibilité,
- Une suppression des contraintes liées au bail commercial.
- Le remboursement des échéances de l’emprunt n’est plus une dépense à fonds perdu mais contribue à augmenter le patrimoine de l’entreprise.
- La présence des locaux à l’actif du bilan de l’entreprise est un élément rassurant pour les partenaires financiers de l’entreprise (banquiers, créanciers, …). Cela facilite notamment l’accès à des moyens financiers même s’il faut parfois mettre les locaux en garantie.
Les avantages que procure l’achat de locaux professionnels apportent aussi des avantages conjoncturels :
- Lors d’une crise économique, il peut être plus intéressant pour l’entreprise d’investir dans des locaux professionnels plutôt que dans son appareil productif qui ne serait pas utilisé à 100%.
- Les taux d’intérêts faibles qui sont proposés actuellement (environ 3,5% en 2014 – 2015) peuvent être une opportunité à saisir.
Par ailleurs, en cas de phase de redressement ou si l’activité de l’entreprise nécessite des liquidités, l’entreprise eut améliorer sa capacité financière en organisant la vente de ses locaux professionnels sans que cela n’entraîne obligatoirement un déménagement. En effet, l’entreprise peut trouver un acheteur qui accepte d’acheter les locaux et de les louer via une cession-bail. Cette opération s’appelle aussi « sales and lease-back ». Elle consiste en une vente des biens immobiliers de l’entreprise à une société de crédit-bail. Dans le même temps, l’entreprise signe avec cette même société de crédit-bail un contrat (de crédit-bail) afin de pouvoir rester sur place.
Conseil Valoxy : l’achat de locaux professionnels avec les capitaux propres de l’entreprise est la solution la plus économique, ce n’est pourtant pas toujours la plus intéressante.
En effet, cette solution ne génère pas forcément de création de valeur. Elle mobilise une partie importante des moyens financiers de l’entreprise. Et ceux-ci ne s’affectent plus au financement de son activité, ni de son développement. Au final, utiliser les fonds propres de l’entreprise pour l’acquisition d’un bien immobilier ne permet pas d’affecter 100% des ressources internes au financement de l’activité. (investissements opérationnels, innovation, …).
Remarque : l’achat de locaux professionnel d’une entreprise en vue de se valoriser avant une future cession n’est pas toujours une opération intéressante. En effet, le coût de l’emprunt immobilier peut représenter un frein pour l’investisseur. Dans la plupart des cas, ce dernier aura besoin de cash pour rembourser la dette sénior. (sauf si l’activité de l’entreprise repose en partie sur cet immobilier).
Quelle fiscalité pour l’achat des locaux professionnels ?
Lorsqu’une entreprise achète un bien neuf (moins de 5 ans), elle peut récupérer la TVA. Par contre, lorsqu’elle achète de l’ancien, elle n’est pas soumise à TVA mais doit payer des droits d’enregistrements. Par ailleurs, une société qui revendrait un immeuble dont la vente a supporté la TVA peut avoir à rembourser une partie de la TVA déduite si cette vente a lieu moins de 20 ans après la date d’achat.
Le prix de revient des locaux (sans le terrain) est amortissable pendant 24 à 30 ans. Le montant de la dotation aux amortissements étant déductible des bénéfices imposables.
Par ailleurs, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière se comptabilisent comme des charges. Ils sont par conséquent déductibles du bénéfice imposable.
Locaux professionnels : faut-il avoir recours à un crédit-bail ?
Le crédit-bail immobilier permet de financer tout ou partie d’une acquisition de locaux professionnels. Ce mode de financement peut être utilisé pour tout type d’immobilier à usage professionnel (à construire, neuf ou d’occasion). On l’utilise généralement pour des achats de 150 000 euros et plus. (avec ou sans apport initial sur une durée de 15 à 20 ans).
L’entreprise locataire verse des loyers (fiscalement déductibles) pendant la durée du contrat. Elle doit aussi assumer les différentes charges liées à l’utilisation de l’immeuble (assurance, location, impôts, …).
Les contrats de crédit-bail prévoient la possibilité pour l’entreprise de racheter le bien immobilier pour une valeur résiduelle. Celle-ci représente habituellement entre 5 et 15% du montant d’origine.
Conclusion
L’achat de locaux professionnels permet à une entreprise d’augmenter son patrimoine et sa valeur. Cette opération nécessite cependant de mobilier une partie de ses capacités de financement (fonds propres, capacité d’endettement,…), il faut donc être attentif à ce que l’opération n’affecte pas l’activité et/ou le développement de l’entreprise. Le recours à un crédit-bail immobilier est une solution un peu plus coûteuse mais qui peut être intéressante.
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En effet, cette solution ne génère pas forcément de création de valeur. Elle mobilise une partie importante des moyens financiers de l’entreprise. Et ceux-ci ne s’affectent plus au financement de son activité, ni de son développement. Au final, utiliser les fonds propres de l’entreprise pour l’acquisition d’un bien immobilier ne permet pas d’affecter 100% des ressources internes au financement de l’activité. (investissements opérationnels, innovation, …).
Lorsqu’une entreprise achète un bien neuf (moins de 5 ans), elle peut récupérer la TVA. Par contre, lorsqu’elle achète de l’ancien, elle n’est pas soumise à TVA mais doit payer des droits d’enregistrements. Par ailleurs, une société qui revendrait un immeuble dont la vente a supporté la TVA peut avoir à rembourser une partie de la TVA déduite si cette vente a lieu moins de 20 ans après la date d’achat.
