Le développement des sites de location d’appartement entre particuliers a fortement influencé le marché de l’immobilier, poussant les investisseurs à entreprendre une activité de loueur en meublé non professionnel. Ce statut est intéressant non seulement à cause du marché qui s’y rattache mais également parce que l’activité de loueur en meublé non professionnel bénéficie d’une fiscalité avantageuse.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, analyse dans cet article les différentes options fiscales qui s’offrent au loueur en meublé non professionnel.
1. Une activité considérée comme relevant de la pratique commerciale
Afin de bien de comprendre les spécificités de l’activité de loueur en meublé, il faut préciser que fiscalement, on considère cette activité comme une activité commerciale.
En cela, elle se différencie de l’activité de location nue qui, elle, est considérée comme une activité civile.
Cette distinction va expliquer la différence d’imposition entre les activités. Elle a aussi des conséquences importantes sur le plan juridique. Ainsi, il n’est pas possible d’exercer une activité de loueur en meublé dans une Société Civile Immobilière imposée à l’Impôt sur le Revenu. En effet, la SCI (comme son nom l’indique) est destinée à une activité civile. (voir notre article Les dépenses déductibles pour les SCI assujetties l’IR)
A noter que cela serait possible dans une SCI à l’Impôt sur les Sociétés puisque dans ce cas la SCI applique les mêmes règles comptables et fiscales que les sociétés commerciales.
2.L’imposition forfaitaire des revenus
Pour les revenus fonciers, les contribuables ont la possibilité d’opter pour un abattement forfaitaire de 30% sur leurs revenus fonciers dès lors que ceux-ci n’excèdent pas 15 000 € par an.
Les revenus tirés de l’activité de loueur en meublé peuvent bénéficier de l’abattement de 50% prévu pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 70 000 € (dans le cadre du régime micro-BIC).
Dans les deux cas, les revenus resteront soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.
3.L’imposition au réel des loueurs en meublé
Le vrai intérêt fiscal de l’activité de loueur en meublé professionnel réside dans l’option de l’imposition au régime réel. En effet, dans ce cas, il conviendra d’appliquer les règles fiscales et comptables des sociétés commerciales.
Concrètement, cela signifie que toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la structure seront déductibles. Ce qui n’est pas le cas pour les revenus fonciers dont les charges déductibles sont définies légalement.
Cela signifie aussi que le loueur en meublé va pouvoir amortir l’immeuble et que cette charge sera déductible. Il est donc possible de créer une charge non décaissable mais déductible du résultat imposable. (Un amortissement traduit l’usure d’un bien, il s’agit d’une écriture comptable sans impact sur la trésorerie). Les meubles acquis pourront également faire l’objet d’un amortissement.
Attention, les amortissements ne peuvent pas contribuer à créer ou à augmenter le déficit d’une société ayant une activité de loueur en meublé. La part des amortissements qui viendraient créer ou augmenter un déficit est donc retraitée fiscalement. Elle reste cependant déductible si, dans les exercices suivants, la société avait un résultat bénéficiaire. Et ce, sans limitation de durée.
Lors de la revente du bien, la plus-value sera calculée sur la valeur d’acquisition (selon les règles des plus-value immobilière des particuliers). L’amortissement pratiqué n’aura donc pas de conséquences en cas de cession de l’immeuble.
En conclusion
Nous comprenons désormais pourquoi le statut de loueur en meublé semble si avantageux. En effet, pour un investisseur, il est possible de déduire les charges réelles sans que celles-ci ne soient limitativement énumérées (comme pour les revenus fonciers). On peut aussi amortir le bien immobilier. En créant ainsi une charge non décaissable, sans que cela n’ait d’impact lors de la revente.
Cependant, l’activité de loueur en meublé présente également un certain nombre de difficultés. Et notamment au niveau juridique (encore plus si l’activité passe par une plateforme de mise en relation). Nous conseillons donc de bien réfléchir à son projet avant de se lancer.
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