De nombreux projets immobiliers se créent autour d’une SCI (Société Civile Immobilière). Comme c’est le cas pour l’ensemble des sociétés, la rédaction des statuts d’une SCI est une démarche importante. Elle peut avoir une influence déterminante sur le bon fonctionnement de l’entreprise. Elle définit en effet le rapport entre les divers associés.
Nous recommandons par conséquent de s’appuyer sur un conseil avisé pour rédiger les statuts d’une SCI. (avocat, expert-comptable, notaire). En effet,
- leur recul par rapport au projet,
- leurs conseils techniques,
- ainsi que leur expérience des relations entre associés,
contribuent généralement à aborder l’ensemble des points sensibles de manière précise. Ils apporteront des solutions équitables pour l’ensemble des parties. Cela réduira les risques de conflits ultérieurs.
Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, détaille dans cet article les statuts de SCI.
Comment rédiger les statuts de votre SCI ?
La rédaction des statuts de SCI est obligatoire. Elle peut être faite sous seing privé ou par acte notarié. Un acte notarié est obligatoire lors de l’apport d’un immeuble, à la constitution d’une SCI. Par ailleurs, l’article 1835 impose la présence des éléments suivants dans les statuts de SCI :
- L’objet social de la SCI,
- L’appellation,
- Le lieu du siège social,
- Le montant du capital social,
- Les apports de chacun des associés,
- La forme de la société (Société civile) et ce même s’il s’agit d’une société immobilière,
- La durée de vie de la société,
- Les modalités de fonctionnement de la SCI.
Les clauses spécifiques des statuts de SCI
La clause sur les apports des associés
Deux types d’apports peuvent être faits par les associés :
- Les apports en numéraire qui sont en fait des sommes d’argent,
- Les apports en nature qui sont des apports de biens (immeubles, meubles, …).
Dans les statuts, les associés doivent préciser plusieurs éléments :
- Le montant et le type d’apport effectué par chacun des associés
- La manière dont les apports en numéraire ont été versés,
- L’évaluation des apports en nature, l’identité de chacun des associés qui réalise un apport en nature et le nombre de parts sociales acquises par chaque associé ayant effectué un apport en nature.
Il est rare que des associés fassent des apports en industrie dans une SCI car ils ont généralement peu d’intérêt pour cette forme juridique. Si toutefois un associé faisait un apport en industrie, celui-ci ne peut pas contribuer à la formation du capital social.
La clause sur l’objet social
La SCI dispose d’une activité civile, son objet social définit la ou les raisons pour lesquelles elle a été créée. L’objet social est par conséquent une clause très importante qui doit impérativement être précisé dans les statuts. Elle est souvent rédigée de manière claire et simple comme par exemple : La SCI XXXXX a pour objet : « l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou tout autre forme de tous immeubles et biens immobiliers ».
L’objet peut être plus ou moins restrictif. Il peut ne prévoir qu’une seule activité, l’acquisition (construction, rénovation) ou la gestion de biens immobiliers. Il peut aussi se limiter à un seul bien immobilier, et dans ce cas, à la revente du bien. La SCI sera alors dissoute.
La clause sur le siège social de la SCI
Comme toute société, une SCI doit avoir un siège social. L’adresse du siège social se mentionne dans les statuts.
L’adresse du siège social est un élément important. C’est à cette adresse que l’administration fiscale enverra les différents courriers adressés à la direction de l’entreprise. Le siège social n’a pas le rôle d’une simple boîte aux lettres relevée de temps à autre. Il correspond au lieu où se trouve la direction de la SCI. On peut installer le siège social au domicile du gérant de la SCI, et ce de manière permanente.
La clause sur le capital social
Toute SCI dispose d’un capital social. Son montant ne peut être inférieur à 1 euro. Les statuts doivent le préciser. Des apports en numéraire ou en nature peuvent constituer le capital social. Ce capital peut être fixe ou variable.
La clause sur la durée de la SCI
La durée de vie ne peut dépasser 99 ans. (cf. article 1838 du code civil). Les statuts doivent impérativement la préciser. Au terme de la durée prévue statutairement, les associés pourront décider de prolonger la société. Dans le cas contraire celle-ci disparaîtra (dissoute) à la date de cessation prévue dans les statuts.
La clause sur le fonctionnement de la SCI
Les statuts doivent préciser les modalités de fonctionnement et notamment :
- Le fonctionnement de la gérance de la SCI,
- Les modalités pour les prises de décisions collectives,
- L’exercice social et l’affectation des bénéfices,
- Les règles pour les cessions de parts sociales,
- Le fonctionnement des comptes courants d’associés.
Vous souhaitez plus d’informations sur la rédaction de statuts ? Demandez conseil à notre service juridique ! Retrouvez également nos articles sur le blog de Valoxy :
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