La location saisonni\u00e8re, r\u00e9alis\u00e9e au travers d\u2019une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel, etc.), d\u2019une agence immobili\u00e8re, ou simplement par petite annonce, r\u00e9pond \u00e0 des r\u00e8gles particuli\u00e8res, et entra\u00eene des obligations.<\/p>\n
D\u00e9finition, dur\u00e9e de location, type de bien, \u2026 Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait un point sur la location saisonni\u00e8re.<\/p>\n
La location saisonni\u00e8re consiste, pour un propri\u00e9taire, \u00e0 mettre en location un bien<\/strong> meubl<\/strong>\u00e9<\/strong> sur de courtes p\u00e9riodes (quelques jours \u00e0 \u00a0quelques semaines). L\u2019article D.324-1 du Code du Tourisme<\/a> en encadre la pratique. Il peut s\u2019agir de sa r\u00e9sidence principale (*) <\/strong>ou de sa r\u00e9sidence secondaire,<\/strong> une villa, un appartement ou un studio, destin\u00e9 \u00e0 une occupation ponctuelle et temporaire. En aucun cas le bien lou\u00e9 ne peut devenir la r\u00e9sidence principale du locataire.<\/strong><\/p>\n La location saisonni\u00e8re a un objet priv\u00e9<\/strong> (se loger lors d\u2019un d\u00e9placement, tourisme, etc.). Elle ne peut \u00eatre utilis\u00e9e \u00e0 des fins professionnelles (tournage de film, activit\u00e9s commerciales, etc.).<\/p>\n La location saisonni\u00e8re ne comporte ni accueil, ni r\u00e9ception, ni services et \u00e9quipements communs.<\/p>\n Seul un logement d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019usage exclusif du locataire rel\u00e8ve de la location saisonni\u00e8re. Ainsi, on ne peut consid\u00e9rer comme une location saisonni\u00e8re la location d\u2019une chambre dans une habitation, ou une chambre d\u2019h\u00f4te.<\/p>\n (*) Rappel : la r\u00e9sidence principale se d\u00e9finit comme un logement occup\u00e9 au moins 8 mois pendant l\u2019ann\u00e9e. (sauf pour des raisons d’ordre professionnel, des raisons sanitaires ou de cas de force majeure). Une r\u00e9sidence secondaire est un logement habit\u00e9 moins de 8 mois pendant l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n La \u00ab location meubl\u00e9e \u00bb consiste \u00e0 mettre \u00e0 disposition \u201cun logement d\u00e9cent<\/strong>, \u00e9<\/em>quip<\/em>\u00e9 d’un mobilier en nombre et en qualit\u00e9 suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante\u201d.<\/em> (art. 25-4 de la loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989<\/a>). Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette d\u00e9finition, le logement doit comporter au minimum un certain nombre d\u2019\u00e9l\u00e9ments mobiliers. Cette liste est fix\u00e9e par le d\u00e9cret 2015-981 du 31 Juillet 2015<\/a> :<\/p>\n La location saisonni\u00e8re ne peut exc\u00e9der 90 jours cons\u00e9cutifs par locataire.<\/p>\n Une r\u00e9sidence principale ne peut \u00eatre lou\u00e9e en \u201clocation saisonni\u00e8re\u201d plus de 120 jours par an. En cas de d\u00e9passement des 120 jours, le bailleur doit obtenir une <\/em>\u201c<\/em>autorisation de changement d<\/em>\u2019<\/em>usage\u201d, puisqu\u2019alors sa r\u00e9sidence principale n\u2019en a plus le statut. <\/em>Le l\u00e9gislateur envisage pour une prochaine proposition de loi d’abaisser \u00e0 90 jours, voire 60, la dur\u00e9e maximale de location d’une r\u00e9sidence principale.<\/p>\n Il n\u2019y a pas de dur\u00e9e maximum de location pour une r\u00e9sidence secondaire. Elle peut \u00eatre lou\u00e9e toute l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n L\u2019activit\u00e9 de location saisonni\u00e8re sans prestation de service, (ou de prestations de services mineures), est juridiquement une activit\u00e9 civile. La dur<\/em>\u00e9e, le prix et les conditions du contrat sont donc fix\u00e9s librement par le propri\u00e9taire du logement.<\/em><\/p>\n Celui-ci r\u00e9dige un contrat pr\u00e9cisant (arr\u00eat\u00e9 du 16 mai 1967) :<\/p>\n \u00c0 noter qu\u2019un simple \u00e9change de courriers peut parfois tenir lieu de contrat. Lorsque le propri\u00e9taire passe par une plateforme de type Airbnb, ce contrat est g\u00e9n\u00e9r\u00e9 automatiquement avec les informations donn\u00e9es.<\/p>\n Le propri\u00e9taire \u00e9tablit un \u00e9tat des lieux contradictoire (\u00e9tat des papiers peints, moquettes, literies, meubles, vaisselle, objets, etc.) \u00e0 l\u2019entr\u00e9e et \u00e0 la sortie. (Au cas o\u00f9<\/em> un <\/em>\u00e9tat des lieux a \u00e9t\u00e9 fait \u00e0 l<\/em>\u2019<\/em>entr<\/em>\u00e9e, mais pas \u00e0 la sortie, le locataire peut \u00ea<\/em>tre consid<\/em>\u00e9r\u00e9 comme responsable des d\u00e9gradations post\u00e9rieures \u00e0 son d\u00e9part).<\/em><\/p>\n Il est recommand\u00e9 de relever les compteurs \u00e0 l\u2019entr\u00e9e et \u00e0 la sortie des lieux. (Eau, gaz, \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone le cas \u00e9ch\u00e9ant).<\/p>\n Il v\u00e9rifiera que son assurance \u00ab multirisques habitation \u00bb contient bien une clause \u00ab responsabilit\u00e9 civile \u00bb (RC) qui couvre sa responsabilit\u00e9 en cas de sinistre pendant la location (incendie, d\u00e9g\u00e2t des eaux, etc.).<\/p>\n Il peut aussi demander une extension de sa RC avec une garantie vill\u00e9giature, demand\u00e9e par de nombreux loueurs. Elle permet d\u2019assurer un logement qui n\u2019est pas le sien pendant la dur\u00e9e de son s\u00e9jour.<\/p>\n Il peut souscrire, s\u2019il le souhaite, \u00e0 une assurance PNO<\/strong> (propri\u00e9taire non-occupant). Elle permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une couverture compl\u00e8te en cas de sinistre caus\u00e9 par les locataires. Penser notamment :<\/p>\n Le classement en \u201cmeubl\u00e9 de tourisme\u201d permet d\u2019indiquer au client le niveau de confort et de prestation. Comme pour d\u2019autres h\u00e9bergements touristiques (les \u00e9toiles d\u2019un h\u00f4tel ou d\u2019un camping par exemple), le classement est un outil marketing et de valorisation. Enfin, et l\u2019argument n\u2019est pas anodin<\/strong>, il permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019avantages fiscaux :<\/p>\n Le site d\u2019Atout France<\/a> permet de tout savoir sur le classement, ses modalit\u00e9s et son fonctionnement.<\/p>\n Louer son bien sur Airbnb, ou de fa\u00e7on saisonni\u00e8re, n’est pas forc\u00e9ment autoris\u00e9 d\u2019embl\u00e9e. Des d\u00e9marches peuvent s\u2019av\u00e9rer n\u00e9cessaires selon les communes, comme une d\u00e9claration, ou, selon les cas, une \u201cautorisation de changement d\u2019usage\u201d.<\/p>\n S\u2019il s\u2019agit de mettre en location sa r\u00e9sidence principale, (occup\u00e9e de plus de 8 mois par an et lou\u00e9e ponctuellement), une d\u00e9claration en Mairie n\u2019est pas obligatoire.<\/p>\n L\u2019article 51 de la loi du 7 Octobre 2016 autorise cependant certaines communes, situ\u00e9es en zone tendue (*), \u00e0 imposer une d\u00e9claration. Le bailleur re\u00e7oit alors <\/strong>un num<\/strong>\u00e9ro qu\u2019il devra obligatoirement <\/strong>report<\/strong>er sur chaque annonce de location<\/strong>. C\u2019est notamment le cas des villes de plus de 200 000 habitants, mais aussi dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, et du Val-de-Marne. Le plus simple est de se rapprocher de sa mairie.<\/p>\n S\u2019il s\u2019agit d\u2019une r\u00e9sidence secondaire, c\u2019est imp\u00e9ratif. La loi Alur impose en effet \u00e0 tous les propri\u00e9taires qui louent en saisonnier leur r\u00e9sidence secondaire de la d\u00e9clarer aupr\u00e8s de leur mairie (II art. L.324-1-1 du Code du Tourisme<\/a>). Cette d\u00e9claration peut se faire en ligne en remplissant le formulaire cerfa n\u00b014004<\/a>, ou en l\u2019envoyant par courrier recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Le bailleur re\u00e7oit ensuite <\/strong>un num<\/strong>\u00e9ro qu\u2019il devra obligatoirement <\/strong>report<\/strong>er sur chaque annonce de location.<\/strong><\/p>\n Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meubl\u00e9, les p\u00e9riodes de location) doit faire l’objet d’une nouvelle d\u00e9claration en mairie.<\/p>\n (*) Les villes en zone tendue consid\u00e8rent que proposer un bien immobilier en location de courte dur\u00e9e \u00e0 une client\u00e8le de passage s\u2019apparente \u00e0 une activit\u00e9 commerciale. Le changement d\u2019usage (article L. 631-7 du code de la construction et de l\u2019habitation<\/a>)\u00a0 fait donc passer un \u00ab\u00a0logement\u00a0\u00bb en \u00ab\u00a0local commercial\u00a0\u00bb, et n\u00e9cessite une autorisation de la mairie<\/strong>, qui peut \u00eatre temporaire ou d\u00e9finitive. Dans le d\u00e9partement du Nord, 59 communes de l\u2019agglom\u00e9ration lilloise figurent en zone tendue. (Autorisation obligatoire)<\/p>\n Par extension, les locaux \u00e0 usage commercial, lorsqu\u2019ils sont r\u00e9am\u00e9nag\u00e9s pour servir pour une location de courte dur\u00e9e, sont \u00e9galement reconnus par la loi.<\/em><\/p>\n Le l\u00e9gislateur envisage par ailleurs de rendre obligatoire au niveau national, par le biais d’une inscription en ligne, le num\u00e9ro d’enregistrement pour toute location meubl\u00e9e de tourisme.<\/p>\n Les contribuables qui d\u00e9marrent une activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 doivent aussi, dans les quinze premiers jours du d\u00e9but de leur activit\u00e9, d\u00e9clarer et immatriculer celle-ci.<\/p>\n Cette d\u00e9marche permettra d’obtenir un num\u00e9ro d\u2019identification (le num\u00e9ro SIRET), de faire conna\u00eetre l’existence de l\u2019activit\u00e9, et d’indiquer le r\u00e9gime d’imposition choisi.\u00a0Le num\u00e9ro SIRET est obligatoire<\/strong> pour les activit\u00e9s de location meubl\u00e9e, qu\u2019elles soient professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP), et quel que soit le r\u00e9gime fiscal (micro-BIC ou r\u00e9el).<\/p>\n La demande est gratuite. Elle ne se fait plus au Greffe du Tribunal du bien lou\u00e9, mais directement en ligne, sur le guichet unique, (portail des e-proc\u00e9dures<\/a>) g\u00e9r\u00e9 par l\u2019INPI. -> Ouvrir un compte, -> puis acc\u00e9der \u00e0 la proc\u00e9dure correspondant \u00e0 l’op\u00e9ration \u00e0 r\u00e9aliser : -> d\u00e9poser une formalit\u00e9 de cr\u00e9ation d\u2019entreprise (EI ou EIRL, le plus souvent). Il suffit ensuite de se laisser guider, en r\u00e9pondant aux questions au fur et \u00e0 mesure. La proc\u00e9dure en ligne se termine par l’attribution d’un num\u00e9ro de SIREN.<\/p>\n Il se compos\u00e9 de 9 chiffres. Il se rattache \u00e0 l\u2019entreprise. (ou au contribuable qui \u00a0d\u00e9clare un revenu foncier en loueur meubl\u00e9 \u201cnon professionnel\u201d).<\/p>\n Cet article vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites-le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! 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\u2014<\/span>Quelle est la dur\u00e9e d\u2019une location saisonni<\/strong>\u00e8<\/strong>re ?<\/strong><\/h2>\n
\u2014<\/span>Les conditions \u00e0 respecter<\/strong><\/h2>\n
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\u2014<\/span>Les pr\u00e9cautions \u00e0 prendre<\/strong><\/h2>\n
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\u2014<\/span>Assurances<\/strong><\/h2>\n
Le locataire <\/strong><\/h4>\n
Le propri\u00e9taire <\/strong><\/h4>\n
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\u2014<\/span>Class\u00e9 ou non, quelles diff\u00e9rences ?<\/strong><\/h2>\n
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\u2014<\/span>Quelles d\u00e9marches administratives<\/strong> ?<\/strong><\/h2>\n
R\u00e9sidence principale<\/strong><\/h4>\n
R\u00e9sidence secondaire<\/strong><\/h4>\n
Obtenir un<\/strong> num<\/strong>\u00e9<\/strong>ro <\/strong>SIRET<\/strong><\/h4>\n
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