{"id":64813,"date":"2024-05-21T08:30:44","date_gmt":"2024-05-21T06:30:44","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=64813"},"modified":"2025-03-03T11:53:13","modified_gmt":"2025-03-03T10:53:13","slug":"dette-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/dette-immobiliere\/","title":{"rendered":"Dette immobili\u00e8re et IFI"},"content":{"rendered":"<p>La Loi de Finances pour 2024 a modifi\u00e9 les r\u00e8gles de d\u00e9termination de l\u2019assiette imposable \u00e0 l&rsquo;IFI des biens immobiliers d\u00e9tenus par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une soci\u00e9t\u00e9. Dor\u00e9navant, les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 non li\u00e9es \u00e0 des actifs immobiliers imposables ne sont plus d\u00e9ductibles. Seule la dette immobili\u00e8re directement attach\u00e9e aux biens d\u00e9clar\u00e9s l&rsquo;est.<\/p>\n<p>Ces nouvelles r\u00e8gles de calcul ont pour objectif de rapprocher l&rsquo;imposition d&rsquo;un bien d\u00e9tenu en direct par un contribuable de celle d&rsquo;un patrimoine immobilier d\u00e9tenu au travers d\u2019une entit\u00e9 tierce (SCI, SCPI, OCPI, etc.). Le Minist\u00e8re des finances estime que ces modifications toucheraient plus d&rsquo;un contribuable assujetti \u00e0 l&rsquo;IFI sur deux.<\/p>\n<p>Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France fait le point sur la dette immobili\u00e8re et l&rsquo;IFI.<\/p>\n<p><em><div class=\"encadre-style\"> Pour rappel, <\/em><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi\/\"><em>l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/em><\/a> <em>concerne les contribuables qui poss\u00e8dent un patrimoine immobilier sup\u00e9rieur \u00e0 1,3\u00a0million d&rsquo;euros au 1<sup>er<\/sup>\u00a0janvier 2024. La d\u00e9claration s&rsquo;effectue en m\u00eame temps que la d\u00e9claration de revenus. En 2024, au plus tard entre le 23\u00a0mai et le 6\u00a0juin, selon le lieu de sa r\u00e9sidence principale.<\/em><em><\/div><\/em><\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Objectif<\/strong><\/h2>\n<p>Il s\u2019agit,<\/p>\n<ul>\n<li>d\u2019une part, de<em> \u201csupprimer une possibilit\u00e9 d&rsquo;optimisation fiscale\u201d. <\/em><\/li>\n<li>et d\u2019autre part <em>\u201cd\u2019uniformiser les r<\/em><em>\u00e8<\/em><em>gles de d\u00e9ductibilit\u00e9 des dettes\u201d <\/em>entre les contribuables d\u00e9tenant directement un bien et ceux d\u00e9tenant un bien au travers d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 patrimoniale.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Le passif d\u00e9ductible diminue<\/strong><\/h2>\n<p>Jusqu\u2019\u00e0 la d\u00e9claration de 2023, les r\u00e8gles fiscales de d\u00e9ductibilit\u00e9 des dettes \u00e9taient diff\u00e9rentes selon le mode de d\u00e9tention des biens :<\/p>\n<ul>\n<li>Un foyer fiscal qui d\u00e9tenait un bien immobilier \u201cen direct\u201d ne pouvait d\u00e9duire de la valeur de ce bien que la dette \u00ab\u00a0immobili\u00e8re\u00a0\u00bb directement attach\u00e9e \u00e0 ce bien. Les d\u00e9penses d&rsquo;entretien, les travaux de r\u00e9novation, les charges de copropri\u00e9t\u00e9, les imp\u00f4ts locaux, ou l&#8217;emprunt bancaire obtenu pour son acquisition, etc.<\/li>\n<li>Au contraire, si le bien \u00e9tait d\u00e9tenu via une soci\u00e9t\u00e9 (SCI, soci\u00e9t\u00e9 commerciale, holding patrimoniale d\u00e9tenant de l\u2019immobilier assujetti \u00e0 l\u2019IFI, ..), la plupart des dettes de la soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tentrice du patrimoine immobilier pouvaient \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es au passif d\u00e9ductible, indiff\u00e9remment de leur affectation.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ainsi l\u2019application de ces r\u00e8gles pouvait aboutir \u00e0 une imposition des biens d\u00e9tenus via une soci\u00e9t\u00e9 moins \u00e9lev\u00e9e que celle des biens d\u00e9tenus en direct.<\/p>\n<p>\u00c9videmment, la r\u00e8gle de calcul excluait (et exclut toujours) les dettes<em> \u201cpr\u00e9<\/em><em>sum<\/em><em>\u00e9es avoir \u00e9t\u00e9 <\/em><em>contract<\/em><em>\u00e9es \u00e0 des seules fins d&rsquo;optimisation fiscale\u201d . <\/em>(Les dispositifs anti-abus pr\u00e9vus \u00e0 l\u2019article 973 du CGI.) :<\/p>\n<ul>\n<li>des emprunts contract\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 pour acqu\u00e9rir un actif imposable appartenant \u00e0 un associ\u00e9,<\/li>\n<li>des dettes souscrites aupr\u00e8s d&rsquo;un membre du foyer, ou d&rsquo;une structure contr\u00f4l\u00e9e par les membres du foyer.<\/li>\n<\/ul>\n<p>(Le contribuable peut cependant retrouver le droit \u00e0 la d\u00e9ductibilit\u00e9 s\u2019il d\u00e9montre que le pr\u00eat n\u2019a pas un objectif principalement fiscal).<\/p>\n<p><strong>La loi de Finances pour 2024 exclut dor\u00e9navant du passif d\u00e9ductible les dettes non directement li\u00e9es \u00e0 des actifs entrant dans le p\u00e9rim<\/strong><strong>\u00e8<\/strong><strong>tre de l\u2019IFI.<\/strong><\/p>\n<p><em>En pr\u00e9cisant que les charges d\u00e9ductibles sont en lien avec les biens assujettis, l&rsquo;administration fiscale se donne dor\u00e9navant les moyens de pouvoir proc\u00e9<\/em><em>der <\/em><em>\u00e0 des contr\u00f4les, des interrogations, voire \u00e0 des redressements, quel que que soit le mode de d\u00e9tention.<\/em><\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Plusieurs \u00e9tapes de calcul<\/strong><\/h2>\n<p>Le premier \u00e9l\u00e9ment \u00e0 calculer est le montant du passif d\u00e9ductible (passif immobilier). C\u2019est ici qu\u2019interviennent les modifications de la loi de finances 2024, et la non prise en compte des \u201cdettes non immobili\u00e8res\u201d de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>La deuxi\u00e8me \u00e9tape du calcul du montant \u00e0 d\u00e9clarer au titre de l&rsquo;IFI est de d\u00e9terminer le coefficient immobilier, c\u2019est \u00e0 dire la part du patrimoine immobilier dans la valeur v\u00e9nale totale des actifs de la soci\u00e9t\u00e9. Il faut donc aussi d\u00e9terminer la valeur v\u00e9nale de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Le troisi\u00e8me \u00e9l\u00e9ment \u00e0 prendre en compte est le pourcentage de d\u00e9tention du contribuable dans la soci\u00e9t\u00e9 patrimoniale.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Un double plafonnement<\/strong><\/h2>\n<p>Au cas o\u00f9 le nouveau mode de calcul aboutirait \u00e0 une valeur th\u00e9orique du patrimoine imposable sup\u00e9rieure \u00e0 sa valeur r\u00e9elle, <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/projet-de-loi-de-finances-2024\/\">la loi de finances pour 2024<\/a> a introduit deux plafonds. La valeur d\u00e9clar\u00e9e \u00e0 l&rsquo;IFI ne peut ainsi d\u00e9passer :<\/p>\n<ul>\n<li>ni la valeur totale des immeubles, nette des dettes qui leur sont li\u00e9es, (la dette \u00ab\u00a0immobili\u00e8re\u00a0\u00bb),<\/li>\n<li>ni la valeur r\u00e9elle de la soci\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le contribuable retiendra le plafond le plus faible. (le plus int\u00e9ressant pour lui.)<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Exemple<\/strong><\/h2>\n<p>Un foyer, assujetti \u00e0 l\u2019IFI, dispose de 30 % des parts d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9. Cette derni\u00e8re poss\u00e8de un immeuble de 800 000 \u20ac, une tr\u00e9sorerie et des actifs financiers \u00e0 hauteur de 1 200 000 \u20ac. La soci\u00e9t\u00e9 est endett\u00e9e \u00e0 hauteur de 600 000 \u20ac, dont 400 000 au titre de ses actifs immobiliers (dette immobili\u00e8re).<\/p>\n<h4><strong>Le coefficient immobilier<\/strong><\/h4>\n<p>Pour calculer le montant \u00e0 d\u00e9clarer au titre de l\u2019IFI, il faut d\u2019abord d\u00e9terminer la part du patrimoine immobilier dans la valeur v\u00e9nale totale des actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (le coefficient immobilier). En l&rsquo;occurrence, ce coefficient s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0\u00a00,40 : (800 000\/2 000 000). Cela signifie que 40 % de la valeur v\u00e9nale brute de la soci\u00e9t\u00e9 doit entrer dans le p\u00e9rim\u00e8tre de l&rsquo;IFI.<\/p>\n<p>La loi de finances 2024 ne change rien \u00e0 ce coefficient. En revanche, la deuxi\u00e8me \u00e9tape consiste \u00e0 d\u00e9terminer <strong>la valeur v\u00e9<\/strong><strong>nale<\/strong> de la soci\u00e9t\u00e9, sur laquelle appliquer ce coefficient :<\/p>\n<h4><strong>La valeur v\u00e9nale de la soci\u00e9t\u00e9 <\/strong><\/h4>\n<p>Selon les r\u00e8gles d\u00e9claratives en vigueur jusqu\u2019en 2023, la valeur v\u00e9nale de la soci\u00e9t\u00e9 (apr\u00e8s d\u00e9duction des dettes) s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1 400 000 \u20ac : (2 000 000 &#8211;\u00a0600 000). Apr\u00e8s application du coefficient immobilier de 40 %, la valeur du patrimoine immobilier nette du passif s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 560 000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>Comme le foyer fiscal poss\u00e8de 30\u00a0% des parts de la soci\u00e9t\u00e9, il doit d\u00e9clarer \u00e0 ce titre <strong>168 000 \u20ac<\/strong> \u00e0 l&rsquo;administration fiscale (0,3 x 560 000).<\/p>\n<p>Avec les nouvelles r\u00e8gles de la loi de Finances 2024, seule la dette immobili\u00e8re est d\u00e9ductible. La valeur v\u00e9nale de la soci\u00e9t\u00e9 passe donc \u00e0 1 600 000\u00a0\u20ac, et le contribuable devra donc d\u00e9clarer <strong>192 000\u00a0\u20ac<\/strong> de patrimoine immobilier assujetti \u00e0 l\u2019IFI : (1 600 000 X 0,4 X 0,3).<\/p>\n<h4><strong>Un nouveau formulaire<\/strong><\/h4>\n<p>La mise en place de cette mesure complexifie la d\u00e9claration du patrimoine immobilier d\u00e9tenue au travers d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9. Il faudra s\u00fbrement adapter le formulaire d\u00e9claratif pour permettre d\u2019y d\u00e9tailler le passif d\u00e9duit.<\/p>\n<p>Ainsi, la valorisation des biens d\u00e9tenus via une soci\u00e9t\u00e9 se complexifie. Elle ne peut consister en une simple \u201cactualisation\u201d de la d\u00e9claration pr\u00e9c\u00e9dente, notamment<\/p>\n<ul>\n<li>lorsqu\u2019une soci\u00e9t\u00e9 comptabilise de nombreux biens immobiliers \u00e0 son actif,<\/li>\n<li>ou qu\u2019il y a plusieurs niveaux de participation,<\/li>\n<li>ou encore en cas de complexit\u00e9 des montages juridiques,<\/li>\n<li>et de m\u00eame pour les soci\u00e9t\u00e9s non assujetties \u00e0 l\u2019IS (celles-ci n\u2019ont pas toujours de comptabilit\u00e9 bilancielle).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cet article sur la dette immobili\u00e8re et l&rsquo;IFI vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites-le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! Retrouvez \u00e9galement nos autres articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-declaration-de-revenus-en-2024\/\">La d\u00e9claration de revenus en 2024<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/sci-a-l-ir-ou-a-l-is-que-choisir\/\">Le r\u00e9gime fiscal de la SCI<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/evaluation-des-reformes-de-la-fiscalite-du-capital\/\">\u00c9valuation des r\u00e9formes de la fiscalit\u00e9 du capital<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/letat-met-en-ligne-les-transactions-immobilieres\/\">L\u2019\u00c9tat met en ligne les transactions immobili\u00e8res<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/taxe-sur-la-valeur-venale-des-immeubles-tvvi\/\">Taxe sur la valeur v\u00e9nale des immeubles (TVVI)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Loi de Finances pour 2024 a modifi\u00e9 les r\u00e8gles de d\u00e9termination de l\u2019assiette imposable \u00e0 l&rsquo;IFI des biens immobiliers d\u00e9tenus par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une soci\u00e9t\u00e9. Dor\u00e9navant, les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 non li\u00e9es \u00e0 des actifs immobiliers imposables ne sont&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":64814,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-64813","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.0 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Dette immobili\u00e8re et IFI | Blog Valoxy - Expertise comptable<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"L&#039;assiette imposable des biens immobiliers d\u00e9tenus via une soci\u00e9t\u00e9 ne prend en compte que la dette immobili\u00e8re (li\u00e9es \u00e0 des actifs immobiliers imposables)\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/dette-immobiliere\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Dette immobili\u00e8re et IFI | Blog Valoxy - 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