{"id":63859,"date":"2023-10-24T08:30:00","date_gmt":"2023-10-24T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=63859"},"modified":"2024-09-26T17:06:00","modified_gmt":"2024-09-26T15:06:00","slug":"le-demembrement-de-propriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-demembrement-de-propriete\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est un v\u00e9ritable outil patrimonial et ses utilisations sont multiples. Cette op\u00e9ration permet notamment d\u2019optimiser la transmission de son patrimoine en transf\u00e9rant une partie de sa propri\u00e9t\u00e9 dans des conditions avantageuses tant sur le plan civil, que sur le plan fiscal. <strong>C&rsquo;est\u00a0 un incontournable des strat\u00e9gies patrimoniales !<\/strong><\/p>\n<p>Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait un point dans cet article sur le m\u00e9canisme, et les cons\u00e9quences, du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>D\u00e9finition<\/strong><\/h3>\n<p>Avant de d\u00e9membrer sa propri\u00e9t\u00e9, il convient au pr\u00e9alable de d\u00e9finir la notion de propri\u00e9t\u00e9. L\u2019article 544 du Code civil d\u00e9finit la propri\u00e9t\u00e9 comme <em>\u00ab\u00a0le droit de jouir et disposer des choses de la mani<\/em><em>\u00e8<\/em><em>re la plus absolue, pourvu qu<\/em>\u2019<em>on n<\/em>\u2019<em>en fasse pas un usage prohib\u00e9 par les lois et r<\/em><em>\u00e8<\/em><em>glements\u00a0\u00bb.<\/em><\/p>\n<p>Est donc propri\u00e9taire la personne qui a le pouvoir d\u2019exercer certaines pr\u00e9rogatives sur le bien. Les droits conf\u00e9r\u00e9s au propri\u00e9taire peuvent \u00eatre class\u00e9s en 3 cat\u00e9gories\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019<strong>usus<\/strong>, le droit d\u2019user\u00a0: le propri\u00e9taire peut utiliser le bien pour ses besoins personnels.<\/li>\n<li>Le <strong>fructus<\/strong>, le droit de jouir\u00a0: le propri\u00e9taire peut percevoir les fruits r\u00e9sultant de l\u2019utilisation ou de la disposition du bien, par exemple en le donnant en location.<\/li>\n<li>L\u2019<strong>abusus<\/strong>, le droit de disposer\u00a0: le propri\u00e9taire dispose du bien peut le donner, le l\u00e9guer, le pr\u00eater, le c\u00e9der ou le d\u00e9truire.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Le d\u00e9membrement<\/strong><\/h3>\n<p>Ainsi, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 s\u00e9parer les droits conf\u00e9r\u00e9s par la pleine propri\u00e9t\u00e9 pour les r\u00e9partir entre diff\u00e9rentes personnes. Il\u00a0d\u00e9coupe la propri\u00e9t\u00e9 en 2 \u00ab lots de droits \u00bb :<\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019usufruit (<em>usus et fructus<\/em>)<\/li>\n<li>La nue-propri\u00e9t\u00e9 (<em>abusus<\/em>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>A l\u2019issue du d\u00e9membrement, il n\u2019y aura plus de propri\u00e9taire en \u201cpleine propri\u00e9t\u00e9\u201d, mais un ou des usufruitiers et un ou des nus-propri\u00e9taires.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span>Q<strong>ue peuvent faire les nus-propri\u00e9taires et les usufruitiers\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p>Le d\u00e9membrement est pr\u00e9vu par le Code civil, qui d\u00e9finit\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019usufruit comme <em>\u00ab\u00a0le droit de jouir des choses dont un autre a la propri\u00e9t\u00e9 comme le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais \u00e0 charge de lui rendre\u00a0\u00bb<\/em><\/li>\n<li>La nue-propri\u00e9t\u00e9 <em>\u00ab est le droit de donner \u00e0 son titulaire de disposer de la chose (vendre, donner, l\u00e9guer \u2026)\u00bb<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<table style=\"height: 352px;\" width=\"713\">\n<tbody>\n<tr>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"210\"><strong>Tableau r\u00e9capitulatif des droits<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"118\"><strong>Propri\u00e9taire<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\"><strong>Usufruitier<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\"><strong>Nu-propri\u00e9taire<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"210\"><strong>Disposer\u00a0 du\u00a0 bien\u00a0 \u00a0<\/strong><strong>(le c\u00e9der,\u00a0 le l\u00e9guer, le donner, etc.)<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"118\">X<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\"><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\">X<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"210\"><strong>Utiliser le bien<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"118\">X<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\">X<\/td>\n<td width=\"117\"><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"210\"><strong>Percevoir les revenus issus de l\u2019utilisation du bien <\/strong><strong>(loyers, etc.)<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"118\">X<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\">X<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\" width=\"117\"><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>NB : En raison de l\u2019obligation du nu-propri\u00e9taire de ne pas porter atteinte aux int\u00e9r\u00eats de l\u2019usufruitier, son droit de disposer du bien reste plus limit\u00e9 que s\u2019il \u00e9tait pleinement propri\u00e9taire. Il ne peut notamment pas d\u00e9truire le bien sans consentement de l\u2019usufruitier.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Quels sont les pouvoirs et obligations des nus-propri\u00e9taires et usufruitiers\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p><strong> <img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-63860 size-full aligncenter\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-1.png\" alt=\"\" width=\"681\" height=\"667\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-1.png 681w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-1-300x294.png 300w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-1-45x45.png 45w\" sizes=\"(max-width: 681px) 100vw, 681px\" \/><\/strong><\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Comment d\u00e9terminer la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l<\/strong>\u2019<strong>usufruit<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p>La valeur de ces droits peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e \u00e9conomiquement en fonction de la rentabilit\u00e9 du bien, ou \u00e0 l\u2019aide d\u2019un bar\u00e8me fiscal (cf. Art 669 CGI). Tout d\u00e9pendra de l\u2019objet de l\u2019\u00e9valuation (donation, succession, cession, etc.).<\/p>\n<h4>Bar\u00e8me fiscal (art. 669 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) :<\/h4>\n<table width=\"602\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"201\"><strong>Age du donateur<\/strong><\/td>\n<td width=\"201\"><strong>Valeur usufruit<\/strong><\/td>\n<td width=\"201\"><strong>Valeur nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">moins de 21 ans<\/td>\n<td width=\"201\">90 % de la valeur du bien<\/td>\n<td width=\"201\">10 % de la valeur du bien<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 21 \u00e0 30 ans<\/td>\n<td width=\"201\">80 %<\/td>\n<td width=\"201\">20 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 31 \u00e0 40 ans<\/td>\n<td width=\"201\">70 %<\/td>\n<td width=\"201\">30 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 41 \u00e0 50 ans<\/td>\n<td width=\"201\">60 %<\/td>\n<td width=\"201\">40 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 51 \u00e0 60 ans<\/td>\n<td width=\"201\">50 %<\/td>\n<td width=\"201\">50 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 61 \u00e0 70 ans<\/td>\n<td width=\"201\">40 %<\/td>\n<td width=\"201\">60 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 71 \u00e0 80 ans<\/td>\n<td width=\"201\">30 %<\/td>\n<td width=\"201\">70 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">de 81 \u00e0 90 ans<\/td>\n<td width=\"201\">20 %<\/td>\n<td width=\"201\">80 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"201\">\u00e0 partir de 91 ans<\/td>\n<td width=\"201\">10 %<\/td>\n<td width=\"201\">90 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3><\/h3>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Comment na\u00eet le d\u00e9membrement\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p>Le d\u00e9membrement peut provenir d\u2019origines diverses, dont les 2 principales cat\u00e9gories sont\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Le d\u00e9membrement r\u00e9sultant d\u2019un d\u00e9c\u00e8s. Dans ce cas, le d\u00e9membrement est plut\u00f4t subi. Par exemple, lorsque l\u2019un des \u00e9poux d\u00e9c\u00e8de, le conjoint survivant peut b\u00e9n\u00e9ficier, selon certaines conditions, du droit d\u2019usufruit sur la totalit\u00e9 des biens du d\u00e9funt, la nue-propri\u00e9t\u00e9 revenant aux enfants.<\/li>\n<li>Le d\u00e9membrement r\u00e9sultant d\u2019une op\u00e9ration patrimoniale. Il s\u2019agit ici d\u2019un choix, dans un int\u00e9r\u00eat fiscal et civil. Le d\u00e9membrement, voulu, r\u00e9sulte d\u2019un acte tel qu\u2019une donation ou une cession.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>La dur<\/strong><strong>\u00e9e du d\u00e9membrement\u00a0:<\/strong><\/h3>\n<p>L\u2019usufruit peut \u00eatre <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-viager\/\">viager<\/a>, (c\u2019est-\u00e0-dire exister tant que l\u2019usufruitier est en vie) ou temporaire (c\u2019est-\u00e0-dire que le droit de l\u2019usufruit a une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, par exemple, 15 ans.)<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Extinction du d\u00e9membrement\u00a0:<\/strong><\/h3>\n<p>Les 2 causes principales de l\u2019extinction du d\u00e9membrement sont :<\/p>\n<ul>\n<li>La fin de la dur\u00e9e de l\u2019usufruit (soit parce qu\u2019il \u00e9tait temporaire, soit parce que l\u2019on donne ou vend son usufruit viager)<\/li>\n<li>Le d\u00e9c\u00e8s du titulaire de l\u2019usufruit viager<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il existe d\u2019autres cas, tels que la vente du bien, l\u2019apport du bien \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9, la conversion de l\u2019usufruit en rente viag\u00e8re, ou encore la d\u00e9ch\u00e9ance de l\u2019usufruit, d\u00e9cid\u00e9e par un juge.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Quelles sont les cons\u00e9quences de la fin du d\u00e9membrement\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p>Par principe, \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re l\u2019usufruit et redevient pleinement propri\u00e9taire du bien (<em>usus + fructus + abusus<\/em>).<\/p>\n<p>En revanche, si le nu-propri\u00e9taire venait \u00e0 d\u00e9c\u00e9der avant l\u2019usufruitier, la nue-propri\u00e9t\u00e9 serait transmise aux h\u00e9ritiers du nu-propri\u00e9taire. Le d\u00e9membrement persiste : <strong>la nue-propri\u00e9t\u00e9 ne revient pas \u00e0 l<\/strong>\u2019<strong>usufruitier<\/strong><strong> !<\/strong><\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Les cons\u00e9quences fiscales<\/strong><\/h3>\n<p><strong>Il n\u2019y a aucune taxation \u00e0 l<\/strong>\u2019<strong>extinction de l<\/strong>\u2019<strong>usufruit<\/strong><strong>. <\/strong>L\u2019article 1133 du CGI \u00e9tablit ainsi que : <em>\u00ab\u00a0La r\u00e9union de l<\/em>\u2019<em>usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 ne donne ouverture <\/em><em>\u00e0 aucun imp\u00f4t ou taxe lorsque<\/em> <em>cette r\u00e9union a lieu par l<\/em>\u2019<em>expiration du temps fix\u00e9 pour l<\/em>\u2019<em>usufruit ou par le d\u00e9c<\/em><em>\u00e8<\/em><em>s de l<\/em>\u2019<em>usufruitier<\/em><em> \u00bb.\u00a0\u00a0<\/em>Car en r\u00e9alit\u00e9 il n\u2019y a pas de mutation : <strong>le nu-propri\u00e9taire \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire.<\/strong><\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, lorsque l\u2019usufruit s\u2019\u00e9teint, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re l\u2019usufruit et (re)devient pleinement propri\u00e9taire. Son patrimoine augmente, mais pour autant l\u2019op\u00e9ration (r\u00e9cup\u00e9ration de l\u2019usufruit) ne d\u00e9clenche aucune taxation.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Pourquoi\u00a0d\u00e9membrer\u00a0<\/strong><strong>?<\/strong><\/h3>\n<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est utilis\u00e9 dans diff\u00e9rents sch\u00e9mas patrimoniaux. Le sch\u00e9ma le plus couramment observ\u00e9 est la donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien par les parents \u00e0 leurs enfants. Dans ce cas, le d\u00e9membrement pr\u00e9sente les avantages suivants\u00a0:<\/p>\n<h4><strong>Int\u00e9r\u00ea<\/strong><strong>t civil<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Permettre aux parents d\u2019anticiper la transmission du patrimoine tout en conservant l\u2019utilisation et la jouissance de leurs biens<\/li>\n<li>Donner la certitude au nu-propri\u00e9taire (enfant) qu\u2019il sera le seul propri\u00e9taire \u00e0 terme<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>Int\u00e9r\u00eat fiscal<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Diminuer l\u2019assiette taxable lors de la succession et au moment de la donation<\/li>\n<\/ul>\n<h4><strong>Inconv<\/strong><strong>\u00e9<\/strong><strong>nients<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li>Les parents usufruitiers ne peuvent vendre le bien sans l\u2019accord de l\u2019enfant nu-propri\u00e9taire.<\/li>\n<li>Dans le cadre d\u2019une r\u00e9partition du prix de cession, les parents usufruitiers doivent partager une partie du prix de vente du bien avec l\u2019enfant nu-propri\u00e9taire (dans ce cas, une nouvelle masse taxable aux droits de succession est cr\u00e9\u00e9e \u2013 r\u00e9duisant \u00e0 n\u00e9ant l\u2019effet de la donation d\u00e9membr\u00e9e-). Cependant, il est possible de pr\u00e9voir un <strong>remploi<\/strong> du prix de cession dans l\u2019acquisition d\u2019un nouveau bien d\u00e9membr\u00e9 (le d\u00e9membrement continue sur un nouveau bien). Il est encore possible de pr\u00e9voir une convention de quasi-usufruit permettant\u00a0 par exemple \u00e0 l\u2019usufruitier de percevoir l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du prix de cession d\u2019un actif financier. Une cr\u00e9ance de quasi-usufruit pourra \u00eatre enregistr\u00e9e afin de r\u00e9duire les droits de succession \u00e0 terme.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Focus<\/strong><strong>\u00a0: l<\/strong>\u2019<strong>optimisation de la transmission du patrimoine gr\u00e2ce au d\u00e9membrement <\/strong><\/h3>\n<p>Il est fr\u00e9quent que les parents souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine \u00e0 leurs enfants. Pour cela, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est un outil tr\u00e8s int\u00e9ressant. L\u2019op\u00e9ration consiste \u00e0 donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 aux enfants en se r\u00e9servant l\u2019usufruit. Les droits de donation seront alors calcul\u00e9s sur la nue-propri\u00e9t\u00e9 seulement. (abattement selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier, ici les parents). Le jour du d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier, les nus-propri\u00e9taires seront plein propri\u00e9taire, et cela, sans payer de droits de succession. Voir notre article <a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-succession-de-la-famille-recomposee\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">La succession de la famille recompos\u00e9e<\/a>.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span><strong>Exemple\u00a0: <\/strong><\/h3>\n<p>Afin d\u2019anticiper sa transmission, Paul, 59 ans, souhaite donner \u00e0 sa fille Diana, 22 ans, son appartement situ\u00e9 dans le centre-ville de Rouen. Axel, son expert-comptable, lui conseille diff\u00e9rentes solutions, mais la donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 retient l\u2019attention de Paul.<\/p>\n<h4>Explication de l\u2019op\u00e9ration\u00a0:<\/h4>\n<ul>\n<li>Paul donne la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien \u00e0 sa fille Diana et se r\u00e9serve l\u2019usufruit.<\/li>\n<li>Paul est donc usufruitier (car il a l\u2019usufruit sur l\u2019appartement).<\/li>\n<li>Diana est donc nue-propri\u00e9taire (puisqu\u2019elle a la nue-propri\u00e9t\u00e9 sur l\u2019appartement)<\/li>\n<\/ul>\n<h4>L\u2019int\u00e9r\u00eat\u00a0?<\/h4>\n<ul>\n<li>Paul peut commencer \u00e0 transmettre une partie de son patrimoine (la nue-propri\u00e9t\u00e9), en se r\u00e9servant l\u2019usufruit, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019il pourra toujours utiliser le bien pour ses besoins personnels ou encore mettre en location l\u2019appartement et percevoir les loyers.<\/li>\n<li>En revanche, il ne pourra plus vendre l\u2019appartement sans l\u2019accord de Diana qui pourra \u00e9galement percevoir une partie du prix de vente (partage selon la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 d\u00e9faut d\u2019une autre convention).<\/li>\n<li>De plus, cette op\u00e9ration est fiscalement int\u00e9ressante puisque l\u2019assiette d\u2019imposition aux droits de donation sera r\u00e9duite.<\/li>\n<li>En effet, si l\u2019on consid\u00e8re que la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9\u00a0= usufruit + nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li>Puisque Paul ne donne que la nue-propri\u00e9t\u00e9 (donc une valeur inf\u00e9rieure \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9), l\u2019assiette des droits de donation ne prendra en compte que la seule nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li>Paul d\u00e9c\u00e8de \u00e0 89 ans, l\u2019usufruit s\u2019\u00e9teint et Diana devient plein propri\u00e9taire sans payer de droits de succession sur l\u2019appartement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 permet ainsi d\u2019anticiper la transmission et de n\u2019\u00eatre impos\u00e9 que sur la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 tout en profitant de l\u2019abattement sur les donations (abattement de 100\u00a0000 \u20ac sur une donation consentie \u00e0 un enfant, renouvelable tous les 15 ans).<\/p>\n<p><strong>Si Paul donne l<\/strong>\u2019<strong>appartement (en pleine propri\u00e9t\u00e9 sans d\u00e9<\/strong><strong>membrement) ou que l<\/strong>\u2019<strong>appartement est transmis au moment de la succession sans anticipation :<\/strong><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-63861 \" src=\"https:\/\/\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-2-1.png\" alt=\"\" width=\"545\" height=\"458\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-2-1.png 589w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-2-1-300x252.png 300w\" sizes=\"(max-width: 545px) 100vw, 545px\" \/><\/p>\n<p>Montant des droits de donation = 38 194\u20ac (avec abattement de 100 000\u20ac)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Si Paul donne la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l<\/strong>\u2019<strong>appartement en se r\u00e9servant l<\/strong>\u2019<strong>usufruit\u00a0 <\/strong><\/p>\n<p>Il convient au pr\u00e9alable d\u2019\u00e9valuer la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Nous utiliserons ici le bar\u00e8me fiscal qui d\u00e9termine en fonction de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019usufruit. Dans le cas pr\u00e9sent, la nue-propri\u00e9t\u00e9 vaut 50 % de la valeur de l\u2019appartement car l\u2019usufruitier, Paul, a 59 ans.<\/p>\n<h4><strong>Application du bar<\/strong><strong>\u00e8<\/strong><strong>me\u00a0:<\/strong><\/h4>\n<ul>\n<li><strong>Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9\u00a0: 150 000<\/strong><strong>\u20ac<\/strong><\/li>\n<li><strong>Valeur de l<\/strong>\u2019<strong>usufruit<\/strong><strong>\u00a0: 150 000<\/strong><strong>\u20ac<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p><strong> <img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-63868 size-full\" src=\"https:\/\/\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-4-1.png\" alt=\"\" width=\"628\" height=\"483\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-4-1.png 628w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/article-4-1-300x231.png 300w\" sizes=\"(max-width: 628px) 100vw, 628px\" \/><\/strong>Co\u00fbt Fiscal de l\u2019op\u00e9ration\u00a0: 8 194\u20ac (avec abattement de 100 000\u20ac)<\/p>\n<p>Au d\u00e9c\u00e8s de Paul, Diana deviendra pleine propri\u00e9taire, sans payer de droits suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n<p><strong>Economie fiscale\u00a0: 30\u00a0000 <\/strong><strong>\u20ac<\/strong><\/p>\n<p>D\u00e9membrer sa propri\u00e9t\u00e9 est donc un v\u00e9ritable outil pour anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine personnel &#8211; ou professionnel.<\/p>\n<p>Le d\u00e9membrement peut \u00e9galement r\u00e9pondre \u00e0 d\u2019autres besoins. Par exemple il est possible d\u2019acheter des parts de soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9membr\u00e9s (ex\u00a0: SCPI) afin de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un prix d\u2019achat inf\u00e9rieur au prix en pleine propri\u00e9t\u00e9, et donc un retour sur investissement plus important. (Voir notre article <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/donation-de-lentreprise\/\">La donation de l\u2019entreprise<\/a>)<\/p>\n<p>Les possibilit\u00e9s sont grandes et n\u00e9cessitent d\u2019\u00eatre adapt\u00e9es \u00e0 chaque situation.<\/p>\n<div class=\"encadre-style\">Besoin de faire un point sur votre situation patrimoniale professionnelle et personnelle\u00a0? Contactez\u00a0 Valo&rsquo;Patrimoine et nos experts ! Ils vous accompagneront avec exigence et en toute ind\u00e9pendance .<\/div>\n<p>Cet article vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! Retrouvez aussi nos articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-donation-partage-transgenerationnelle\/\">La donation-partage transg\u00e9n\u00e9rationnelle<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi\/\">L\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/dispositifs-fiscaux-de-linvestissement-locatif\/\">Dispositifs fiscaux de l\u2019investissement locatif<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/pacte-dutreil-assurez-la-transmission-de-votre-entreprise-familiale\/\">Transmission de l\u2019entreprise familiale avec le Pacte Dutreil<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/donation-temporaire-usufruit\/\">Donation temporaire d\u2019usufruit : un outil patrimonial m\u00e9connu<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est un v\u00e9ritable outil patrimonial et ses utilisations sont multiples. 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