La vente en viager procure au vendeur des revenus en compl\u00e9ment de sa retraite. L\u2019acheteur, de son c\u00f4t\u00e9, r\u00e9alise un contrat al\u00e9atoire, qui peut se r\u00e9v\u00e9ler une \u00ab bonne affaire \u00bb. Ce type de vente est soumis \u00e0 un r\u00e9gime juridique et fiscal sp\u00e9cifique.<\/p>\n
Comment fonctionne le viager ? Quels sont les caract\u00e9ristiques principales de ce contrat ? Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait le point sur ce type particulier de vente \u00e0 terme.<\/p>\n
Popularis\u00e9 en 1972 gr\u00e2ce au film (*) du m\u00eame nom, le viager consiste \u00e0 vendre son logement, libre ou occup\u00e9, en \u00e9change d\u2019une rente jusqu’\u00e0 son d\u00e9c<\/strong>\u00e8<\/strong>s impr<\/strong>\u00e9visible.<\/strong><\/p>\n (*) \u201cLe viager\u201d, un film de Pierre Tchernia, sc\u00e9nario de Ren\u00e9 Goscinny, avec Michel Serrault, Michel Galabru, Rosy Varte et une distribution prestigieuse.<\/p>\n La vente d\u2019un bien en viager consiste \u00e0 en transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 en \u00e9change du versement d\u2019une rente jusqu’\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s. En droit, on appelle le vendeur \u201ccr\u00e9direntier\u201d, ou cr\u00e9diteur de la rente, et l\u2019acheteur le d\u00e9birentier, puisqu\u2019il est d\u00e9biteur de la rente.<\/p>\n Le d\u00e9c\u00e8s doit \u00eatre impr\u00e9visible pour que la vente soit valide. Aussi faut-il que l\u2019al\u00e9a de la long\u00e9vit\u00e9 du vendeur existe r\u00e9ellement. Dans le cas d\u2019un vendeur quasi mourant, la vente serait consid\u00e9r\u00e9e comme nulle. (Art. 1975 du Code Civil). De m\u00eame si un vendeur malade le jour de la signature d\u00e9c\u00e8de dans les 20 jours de la vente.<\/p>\n Il peut s\u2019agir d\u2019un \u201cviager sur une seule t\u00eate\u201d, ou, lorsque c’est un couple qui vend le bien, un \u201cviager sur deux t\u00eates\u201d. Dans ce dernier cas, le viager n\u2019est conclu qu’au d\u00e9c\u00e8s du dernier des conjoints. Une clause de r\u00e9versibilit\u00e9 permet le versement int\u00e9gral de la rente au survivant des \u00e9poux.<\/p>\n La vente peut se faire en viager libre ou en viager occup\u00e9. Dans le premier cas, le bien est vendu libre de toute occupation et de toute r\u00e9serve de jouissance. (Voir notre article Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/a>)<\/p>\n L’acqu\u00e9reur en dispose librement d\u00e8s la signature de la vente. Il peut l\u2019occuper, ou le louer et en percevoir des loyers.<\/p>\n En cas de viager occup<\/strong>\u00e9<\/strong>, le vendeur conserve toute sa vie :<\/p>\n La r\u00e9partition des charges du bien vendu entre le vendeur et l’acheteur diff\u00e8re selon le type de viager et\/ou les clauses du contrat. De mani\u00e8re habituelle, si le viager est occup\u00e9, les r\u00e9parations et entretiens courants sont \u00e0 la charge du vendeur, de m\u00eame que la taxe sur les ordures m\u00e9nag\u00e8res, l\u2019acqu\u00e9reur supportant, lui, les grosses r\u00e9parations et la taxe fonci\u00e8re (sauf, pour cette derni\u00e8re, en cas d\u2019usufruit du vendeur).<\/p>\n En cas de viager \u201clibre\u201d, il est \u00e9vident que toutes les charges tombent sur les \u00e9paules de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n Le calcul de la rente se base sur l’esp\u00e9rance moyenne de vie. Ainsi, lorsque le vendeur d\u00e9c\u00e8de \u00e0 l\u2019\u00e2ge de l’esp\u00e9rance moyenne de vie, l’acheteur aura int\u00e9gralement pay\u00e9 le prix normal du logement. Au contraire, si le vendeur vit plus longtemps, l’acheteur paiera plus, et si le vendeur d\u00e9c\u00e8de avant le terme de son esp\u00e9rance de vie, l’acheteur paiera moins que la valeur r\u00e9elle du bien.<\/p>\n Le calcul utilise donc des tables qui tiennent compte de l\u2019\u00e2ge et de l\u2019esp\u00e9rance de vie du vendeur, de la valeur du bien, des loyers que le vendeur pourrait toucher s\u2019il mettait son bien en location, mais aussi\u00a0 du crit\u00e8re du nombre de t\u00eates, et de l\u2019occupation \u00e9ventuelle du bien. (Les tables de mortalit\u00e9 : plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente est faible).<\/p>\n Dans le cas d’un viager libre, on convertit le prix total du bien en rente, dont le d\u00e9birentier aura l’usage d\u00e8s la signature de l’acte de vente.<\/p>\n En cas de viager occup\u00e9, on d\u00e9duit du prix de vente le prix de l\u2019occupation. La rente n’est alors assise que sur la diff\u00e9rence.<\/p>\n Non obligatoire, et librement fix\u00e9 par les parties, le bouquet est un montant que le cr\u00e9direntier (vendeur) peut demander d\u00e8s la signature du contrat. Il est d\u00e9duit du prix de vente, pour recalculer une rente qui sera alors plus faible. Ce capital, pay\u00e9 comptant, repr\u00e9sente en g\u00e9n\u00e9ral entre 20 et 30 % de la valeur du bien.<\/p>\n Le viager est une vente immobili\u00e8re, qui n\u00e9cessite la r\u00e9daction d\u2019un acte authentique par un notaire. Les modalit\u00e9s de paiement sont particuli\u00e8res, puisque le versement du prix n’est pas imm\u00e9diat, et se traduit par une rente vers\u00e9e \u00e0 vie au vendeur, et \u00e9ventuellement un \u201cbouquet\u201d. Le paiement est g\u00e9n\u00e9ralement mensuel, mais les contractants peuvent convenir d\u2019une autre p\u00e9riodicit\u00e9 (trimestrielle, annuelle, etc.).<\/p>\n La vente en viager est s\u00e9curis\u00e9e par une clause r\u00e9solutoire, et, parfois, une clause p\u00e9nale qui permet au vendeur de se r\u00e9server le droit de conserver le bouquet en cas de r\u00e9siliation du contrat de vente.<\/p>\n Il s\u2019agit donc d\u2019une forme de vente \u00e0 terme, o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 du bien (mais non sa jouissance) est transmise d\u00e8s la signature du contrat.<\/p>\n La rente est g\u00e9n\u00e9ralement index\u00e9e, par exemple sur l\u2019indice des prix de la construction, o\u00f9 celui des prix \u00e0 la consommation.<\/p>\n De fa\u00e7on tout \u00e0 fait classique en France, ils sont dus par l\u2019acqu\u00e9reur,<\/p>\n Ils sont dus par l\u2019usufruitier du viager. Ainsi, sauf accord entre les parties dans l\u2019acte de vente :<\/p>\n Les droits de chacun sont \u00e0 d\u00e9clarer :<\/p>\n La rente viag\u00e8re est imposable pour le cr\u00e9direntier, pour une fraction de son montant, selon son \u00e2ge au jour du premier versement :<\/p>\n La d\u00e9duction forfaitaire de 10 % ne s’applique pas \u00e0 la fraction imposable des rentes viag\u00e8res. Et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %) sont dus au titre des revenus du patrimoine.<\/p>\n La rente n’est pas d\u00e9ductible des revenus du d\u00e9birentier.<\/p>\n Pour le vendeur (cr\u00e9direntier) :<\/p>\n La valeur d\u2019un bien vendu au travers d\u2019une rente viag\u00e8re est la valeur en capital de la rente hors int\u00e9r\u00eats augment\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, du bouquet. S\u2019il s\u2019agit de la r\u00e9sidence principale du vendeur, le bouquet n\u2019est pas imposable. S\u2019il s\u2019agit d\u2019une r\u00e9sidence secondaire ou d\u2019un investissement locatif, le bouquet est soumis \u00e0 la taxation des plus-values. La plus-value est tax\u00e9e l\u2019ann\u00e9e de la cession.<\/p>\n Pour l\u2019acqu\u00e9reur :<\/p>\n Le calcul de la plus-value \u00e0 la revente n\u2019est pas la m\u00eame si l\u2019op\u00e9ration intervient avant ou apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s du cr\u00e9direntier.<\/p>\n Le vendeur en viager (le cr\u00e9direntier) b\u00e9n\u00e9ficie une v\u00e9ritable retraite compl\u00e9mentaire. S\u2019il n\u2019a pas d\u2019enfant, il r\u00e9sout \u00e9galement son probl\u00e8me successoral. Le vendeur peut \u00e9galement choisir le viager solidaire<\/a>.<\/p>\n Les inconv\u00e9nients<\/p>\n Par contre, il peut exister un risque de non-paiement de la rente, de la part d\u2019un acqu\u00e9reur insolvable. Une clause r\u00e9solutoire, en cas de non-paiement de la rente viag\u00e8re, permet de faire annuler la vente. Mais il faut faire constater l\u2019annulation par le tribunal de grande instance, ce qui prend du temps et entra\u00eene des frais d\u2019avocat.<\/p>\n Attention ! En cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l\u2019acqu\u00e9reur (commer\u00e7ant, artisan ou professionnel lib\u00e9ral), la proc\u00e9dure collective bloque la clause r\u00e9solutoire du contrat, et les recours du vendeur ne peuvent s\u2019exercer. Dans cette hypoth\u00e8se, le cr\u00e9direntier ne peut faire r\u00e9soudre la vente. Et comme le transfert de propri\u00e9t\u00e9 a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 op\u00e9r\u00e9, il ne s\u2019agit pas d\u2019un contrat \u201cen cours\u201d (au sens des dispositions r\u00e9gissant les proc\u00e9dures collectives), de sorte que les rentes viag\u00e8res ne doivent plus \u00eatre pay\u00e9es ! La situation est alors particuli\u00e8rement pr\u00e9occupante pour le cr\u00e9direntier.<\/p>\n L’acheteur (le d\u00e9birentier) trouve dans le viager les raisons \u00e9conomiques d’un \u00ab\u00a0placement \u00e9pargne\u00a0\u00bb et la possibilit\u00e9 d’une \u00ab\u00a0bonne affaire\u00a0\u00bb. S\u2019il rencontre des difficult\u00e9s,\u00a0\u00a0 et ne peut plus assumer le paiement de la rente, il a la possibilit\u00e9 de revendre le bien, et le viager est repris par le nouvel acqu\u00e9reur. Il n\u2019est pas \u201cprisonnier\u201d du viager, m\u00eame si le march\u00e9 de \u201crevente\u201d est \u00e9troit.<\/p>\n Les inconv\u00e9nients<\/p>\n Cependant, si le vendeur est \u00e0 l\u2019image de Jeanne Calment (morte \u00e0 122 ans), il existe\u00a0 pour l\u2019acheteur un risque de payer, au final, bien plus que la valeur du bien !<\/p>\n Il peut aussi exister un facteur d’incertitude suppl\u00e9mentaire en cas de viager r\u00e9versible (sur 2 t\u00eates), notamment si la diff\u00e9rence d’\u00e2ge entre les \u00e9poux est importante.<\/p>\n Le viager avec usufruit du bien au vendeur (cas rare) est aussi potentiellement d\u00e9savantageux (voir plus haut), lorsque le bien est encore occup\u00e9 par un locataire.<\/p>\n Enfin, quand l\u2019acheteur d\u00e9c\u00e8de avant le vendeur, la charge de la rente est transmise \u00e0 ses h\u00e9ritiers.<\/p>\n Cet article vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites-le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! Retrouvez aussi nos autres articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n La vente en viager procure au vendeur des revenus en compl\u00e9ment de sa retraite. L\u2019acheteur, de son c\u00f4t\u00e9, r\u00e9alise un contrat al\u00e9atoire, qui peut se r\u00e9v\u00e9ler une \u00ab bonne affaire \u00bb. Ce type de vente est soumis \u00e0 un r\u00e9gime…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":63361,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-63360","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juridique"],"yoast_head":"\n\u2014<\/span>Caract\u00e9ristiques<\/strong> du viager<\/strong><\/h2>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 L<\/strong>\u2019al\u00e9a de la long\u00e9vit\u00e9<\/strong><\/h4>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Une ou plusieurs t<\/strong>\u00eates<\/strong><\/h4>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Libre ou occup<\/strong>\u00e9<\/strong><\/h4>\n
\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Les charges<\/strong><\/h4>\n
\u2014<\/span>Le calcul de la rente et du \u201cbouquet\u201d<\/strong><\/h2>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 L’al<\/strong>\u00e9<\/strong>a<\/strong><\/h4>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Les crit<\/strong>\u00e8<\/strong>res<\/strong><\/h4>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>Le bouquet<\/strong><\/h4>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>Modalit<\/strong>\u00e9s de paiement<\/strong><\/h4>\n
\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Indexation<\/strong><\/h4>\n
\u2014<\/span>Fiscalit\u00e9<\/strong><\/h2>\n
Droits de mutation<\/strong><\/h4>\n
Imp\u00f4ts locaux<\/strong><\/h4>\n
\n
IFI (<\/strong>Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili<\/strong>\u00e8<\/strong>re)<\/strong><\/h4>\n
\n
IRPP<\/strong><\/h4>\n
\n
Plus value de cession du bien<\/strong><\/h4>\n
\u2014<\/span>Les avantages et inconv\u00e9nients du viager<\/strong><\/h2>\n
pour le vendeur <\/strong><\/h4>\n
pour l\u2019acheteur<\/strong><\/h4>\n
\n