{"id":61949,"date":"2022-09-20T08:30:52","date_gmt":"2022-09-20T06:30:52","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=61949"},"modified":"2024-06-13T16:09:30","modified_gmt":"2024-06-13T14:09:30","slug":"le-bail-rural","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-bail-rural\/","title":{"rendered":"Le bail rural"},"content":{"rendered":"<p>D\u00e9fini par le Code rural, le statut du fermage r\u00e8gle et organise les droits et les obligations du propri\u00e9taire et du locataire d\u2019un bail rural.<\/p>\n<p>Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts de France, d\u00e9taille dans cet article les sp\u00e9cificit\u00e9s du bail rural.<\/p>\n<p class=\"p1\"><div class=\"encadre-style\"> Valoxy ouvre sa branche agricole : <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/expertise-comptable-specialiste-du-milieu-agricole\/\"><span class=\"s1\">Valo&rsquo;Agri<\/span><\/a>. Ce sont maintenant trois interlocuteurs d\u00e9di\u00e9s, experts du monde agricole, qui sont \u00e0 votre disposition.<\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span>C\u00e9r\u00e9aliers, producteurs de cultures, \u00e9leveurs, maraichers, viticulteurs, arboriculteurs, centres \u00e9questres&#8230; Quelles que soient vos productions, nous vous accompagnons dans la strat\u00e9gie, la gestion et la fiscalit\u00e9 de votre exploitation agricole.<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0<\/span><\/p>\n<p class=\"p2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/expertise-comptable-specialiste-du-milieu-agricole\/\">Valo&rsquo;Agri, l&rsquo;expert-comptable sp\u00e9cialiste du milieu agricole<\/a><\/span><span class=\"s3\"> <\/div><\/span><\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014<\/span> <strong>Le bail rural<\/strong><\/h2>\n<p>Le statut du fermage r\u00e9git le contrat de bail rural, conclu entre un propri\u00e9taire de biens agricoles (le bailleur) et un exploitant agricole (le preneur). Le statut du fermage conditionne les droits et obligations de chaque partie prenante du contrat. (Voir notre article <a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/installer-en-agriculture\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">S\u2019installer en agriculture<\/a>)<\/p>\n<p>Le bail rural se caract\u00e9rise par la mise \u00e0 disposition d\u2019un immeuble \u00e0 usage agricole, en contrepartie d\u2019un loyer, pour l\u2019exploiter ou y exercer une activit\u00e9 agricole (au sens juridique du terme).<\/p>\n<p>Le bail peut \u00eatre \u00e9crit (fortement conseill\u00e9) ou verbal. Dans ce dernier cas, attention de pouvoir apporter la preuve de l\u2019existence du bail en cas de litige\u00a0!<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Dur\u00e9e du bail rural<\/strong><\/h2>\n<p>La dur\u00e9e du bail rural est de 9 ans, renouvel\u00e9 par tacite reconduction. Cependant, il est \u00e9galement possible de conclure un <strong>bail rural <\/strong><strong>\u00e0 <\/strong><strong>long terme<\/strong> pour une dur\u00e9e minimale de 18 ans, voire m\u00eame de 25 ans, ou encore <strong>un bail de carri<\/strong><strong>\u00e8<\/strong><strong>re<\/strong>. Un notaire doit \u00e9tablir ces baux. Leurs r\u00e8gles diff\u00e8rent l\u00e9g\u00e8rement du bail rural classique :<\/p>\n<ul>\n<li>Le bail de 18 ans pr\u00e9voit une tacite reconduction par p\u00e9riode de 9 ans.<\/li>\n<li>Celui de 25 ans prend fin \u00e0 l\u2019issue des 25 ans (sauf stipulation diff\u00e9rente du contrat de bail).<\/li>\n<li>Le bail de carri\u00e8re se termine \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e culturale au cours de laquelle l\u2019exploitant agricole atteint l\u2019\u00e2ge de la retraite.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La dur\u00e9e du bail peut aussi \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 9 ans\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>lorsque la SAFER consent le bail,<\/li>\n<li>qu&rsquo;il concerne une petite parcelle (moins de un hectare),<\/li>\n<li>ou qu&rsquo;il est consenti temporairement dans l\u2019attente d\u2019installer un descendant.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Cong\u00e9<\/strong><\/h2>\n<p>A l\u2019issue du bail, si le propri\u00e9taire ne souhaite pas le renouveler, il doit adresser un cong\u00e9 au preneur <strong>au moins 18 mois avant la date d<\/strong><strong>\u2019<\/strong><strong>expiration du bail<\/strong>, par acte de commissaire de justice. Ce cong\u00e9 doit pr\u00e9ciser le motif de non-renouvellement parmi les motifs suivants\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Non-respect des conditions d\u2019exploitation et d\u2019habitation,<\/li>\n<li>Changement de destination du bien lou\u00e9,<\/li>\n<li>\u00c2ge du locataire (proche ou ayant atteint l\u2019\u00e2ge de la retraite),<\/li>\n<li>Reprise du bien pour la construction d\u2019une habitation,<\/li>\n<li>Reprise du bien pour une exploitation par le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, ou par son conjoint, ou un descendant (majeur ou mineur \u00e9mancip\u00e9).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si le preneur souhaite contester ce cong\u00e9, il doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux <strong>dans un d\u00e9lai de 4 mois.<\/strong><\/p>\n<p>Le preneur peut \u00e9galement renoncer au renouvellement du bail. Dans ce cas, il doit informer le propri\u00e9taire au moins 18 mois avant la date d\u2019expiration du bail par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, ou par acte de commissaire de justice.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Etat des lieux<\/strong><\/h2>\n<p>L\u2019\u00e9tat des lieux n\u2019est pas obligatoire, m\u00eame s\u2019il est fortement conseill\u00e9 d\u2019en r\u00e9aliser un. \u00c0 d\u00e9faut, le locataire est suppos\u00e9 avoir re\u00e7u les immeubles donn\u00e9s en location en bon \u00e9tat, et donc les restituer \u00e9galement en bon \u00e9tat \u00e0 l\u2019issue du bail.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Montant du loyer<\/strong><\/h2>\n<p>Le loyer (fermage) n\u2019est pas fix\u00e9 librement, mais est \u00e9tabli selon un bar\u00e8me d\u00e9fini par le pr\u00e9fet de chaque d\u00e9partement. Il est revaloris\u00e9 chaque ann\u00e9e en fonction d\u2019un indice national fix\u00e9 par le Minist\u00e8re de l\u2019agriculture. (voir notre br\u00e8ve <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/nouvel-indice-des-fermages\/\">Nouvel indice des fermages<\/a>).<\/p>\n<p>Le bail pr\u00e9cise les modalit\u00e9s de paiement.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Cession du bail<\/strong><\/h2>\n<p>La cession du bail rural est en principe interdite. Il existe n\u00e9anmoins quelques exceptions\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Avec l\u2019accord du propri\u00e9taire, le preneur peut c\u00e9der son bail au profit de son conjoint (ayant particip\u00e9 aux travaux de l\u2019exploitation) ou de son descendant. A d\u00e9faut d\u2019accord, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession.<\/li>\n<li>Avec l\u2019accord du propri\u00e9taire, le preneur peut c\u00e9der son bail \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 civile d\u2019exploitation agricole (SCEA) ou un groupement de propri\u00e9taires ou d\u2019exploitants agricoles.<\/li>\n<li>Le bail cessible hors cadre familial est un type de bail rural d\u2019une dur\u00e9e minimum de 18 ans. Il comprend <strong>une clause de cessibilit\u00e9<\/strong> mentionnant express\u00e9ment la possibilit\u00e9 de cession \u00e0 toute personne sans l\u2019agr\u00e9ment du propri\u00e9taire.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le locataire peut \u00e9galement mettre les parcelles \u00e0 disposition d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 agricole dont il est associ\u00e9 exploitant, \u00e0 condition de pr\u00e9venir le bailleur par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/p>\n<p>La sous-location est interdite. N\u00e9anmoins, l\u2019\u00e9change de parcelles est autoris\u00e9 s\u2019il se justifie par une meilleure exploitation des terres. Le locataire doit alors pr\u00e9venir le propri\u00e9taire par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>Am\u00e9lioration du fonds<\/strong><\/h2>\n<p>Si le preneur a apport\u00e9 des am\u00e9liorations au fonds lou\u00e9, il doit recevoir du bailleur une indemnit\u00e9. Et ce, quel que soit le motif de fin de bail. Le montant de l\u2019indemnit\u00e9 est \u00e0 d\u00e9finir entre le bailleur et le preneur.<\/p>\n<p>A d\u00e9faut d\u2019accord, le preneur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixera le montant de l\u2019indemnit\u00e9. Le preneur doit demander l\u2019indemnit\u00e9 dans les 12 mois qui suivent la fin du bail. Il faut cependant pouvoir prouver les am\u00e9liorations apport\u00e9es, d\u2019o\u00f9 l\u2019importance de l\u2019\u00e9tat des lieux de d\u00e9but de location.<\/p>\n<h2><span style=\"color: #c1d72e;\">\u2014 <\/span><strong>A noter<\/strong><\/h2>\n<p>La vente d\u2019herbe peut se requalifier en bail rural, si elle concerne chaque ann\u00e9e le m\u00eame agriculteur.<\/p>\n<p><div class=\"encadre-style\"> Le statut du fermage ne concerne pas :<\/p>\n<ul>\n<li>Les bois et for\u00eats<\/li>\n<li>Les conventions d\u2019occupation pr\u00e9caire<\/li>\n<li>Le bail de petite parcelle. Lorsque le bail porte sur une parcelle de moins d\u2019un hectare, qui ne constitue pas un corps de ferme ni une partie essentielle de l\u2019exploitation du locataire. Dans ce cas, le bail rural ne s\u2019applique pas. Le montant du loyer est alors fix\u00e9 librement.<\/div><\/li>\n<\/ul>\n<p>Cet article vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites-le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! Retrouvez \u00e9galement nos autres articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-fonds-agricole\/\">Le fonds agricole<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/les-benefices-agricoles\/\">Les b\u00e9n\u00e9fices agricoles<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/groupement-foncier-agricole-gfa\/\">Le groupement foncier agricole (GFA)<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-politique-agricole-commune\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">La politique agricole commune (PAC)<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-deduction-pour-epargne-de-precaution\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">D\u00e9duction pour \u00e9pargne de pr\u00e9caution<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/exonerations-en-matiere-de-gfa\/\">Les exon\u00e9rations fiscales possibles en mati\u00e8re de GFA<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/avantages-fiscaux-des-bois-et-forets\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Les avantages fiscaux des bois et for\u00eats<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9fini par le Code rural, le statut du fermage r\u00e8gle et organise les droits et les obligations du propri\u00e9taire et du locataire d\u2019un bail rural. 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