La location \u00e9quip\u00e9e d\u2019immobilier d\u2019entreprise apporte des avantages tant au locataire qu\u2019au bailleur. Mais son int\u00e9r\u00eat principal r\u00e9side dans les avantages fiscaux qu\u2019elle procure \u00e0 ce dernier. Et plus particuli\u00e8rement aux entrepreneurs qui souhaitent devenir propri\u00e9taires de leur immobilier d\u2019exploitation.<\/p>\n
La location \u00e9quip\u00e9e de locaux professionnels permet en effet de b\u00e9n\u00e9ficier de revenus locatifs faiblement impos\u00e9s.<\/p>\n
Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France, fait le point.<\/p>\n
<\/p>\n
Le terme \u201clocation \u00e9quip\u00e9e\u201d s\u2019applique \u00e0 l\u2019immobilier d\u2019entreprise. C\u2019est le pendant de la location en meubl\u00e9 pour le logement. Il concerne essentiellement les bureaux, pour lesquels sa mise en \u0153uvre est tr\u00e8s simple, et les locaux commerciaux. La qualification implique l\u2019am\u00e9nagement des locaux, et leur \u00e9quipement,<\/strong> avec le mobilier et les mat\u00e9riels n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019activit\u00e9 que le locataire y exercera. Ce dernier ne doit pas avoir besoin d<\/strong>\u2019y apporter, par lui-m\u00eame, des \u00e9quipements ou am\u00e9nagements sp\u00e9cifiques<\/strong>.<\/p>\n Dans la plupart des cas, il faudra \u00e9quiper les locaux de chaises et de fauteuils, de bureaux, d\u2019armoires, de meubles de rangement, de t\u00e9l\u00e9phone, de corbeilles \u00e0 papier, etc. Selon l\u2019activit\u00e9 du locataire, il pourra \u00eatre n\u00e9cessaire d\u2019y ajouter du mat\u00e9riel informatique, une photocopieuse, une salle d\u2019attente, penser \u00e0 un espace de pause avec machine \u00e0 caf\u00e9, une salle de r\u00e9union, un video-projecteur, etc. Toutefois, il n’est pas indispensable que la totalit\u00e9 du mat\u00e9riel soit fournie, l’essentiel suffit.<\/strong><\/p>\n La location \u00e9quip\u00e9e est forc\u00e9ment plus complexe \u00e0 mettre en \u0153uvre pour une activit\u00e9 tr\u00e8s sp\u00e9cialis\u00e9e, voire \u00ab gourmande \u00bb en mat\u00e9riels, qui plus est pour une industrie lourde ! C\u2019est pour cela qu\u2019elle concerne g\u00e9n\u00e9ralement les activit\u00e9s tertiaires, soci\u00e9t\u00e9s de conseil, prestations intellectuelles, etc. (\u201cles bureaux\u201d).<\/p>\n Les entreprises locataires trouvent un avantage important dans la location \u00e9quip\u00e9e d\u2019immobilier d\u2019entreprise. En effet, elles laissent au bailleur tous les aspects mat\u00e9riels, et n\u2019ont \u00e0 se pr\u00e9occuper que de leur activit\u00e9.<\/p>\n <\/p>\n La location de locaux commerciaux ou de bureaux professionnels \u00e9quip\u00e9s est une activit\u00e9 commerciale au regard des imp\u00f4ts. Elle est soumise \u00e0 d\u00e9claration d\u2019activit\u00e9.<\/p>\n Comme la location de logements meubl\u00e9s, la location \u00e9quip\u00e9e d\u2019immobilier d\u2019entreprise permet \u00e0 l\u2019investisseur d\u2019\u00eatre impos\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC)<\/a> et non dans celle des revenus fonciers.<\/p>\n Cette cat\u00e9gorie d\u2019imposition diminue fortement l\u2019imposition des revenus et rend ainsi l\u2019investissement plus rentable.<\/p>\n En effet, ce sont ici les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales applicables aux entreprises qui d\u00e9termineront le revenu imposable. D\u00e8s lors, toutes les d\u00e9penses de l\u2019exploitation seront admises en d\u00e9duction, et notamment des charges qui ne l\u2019auraient pas \u00e9t\u00e9 dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers :<\/p>\n La cat\u00e9gorie \u201cBIC\u201d autorise en effet ces d\u00e9ductions suppl\u00e9mentaires, permettant de neutraliser l’imposition des loyers pendant une p\u00e9riode beaucoup plus longue.<\/p>\n Dans le cas d\u2019un entrepreneur soumis au r\u00e9gime fiscal du micro-BIC<\/a>, il pourra b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d\u2019affaires d\u00e9clar\u00e9.<\/p>\n <\/p>\n Aucune autre charge n\u2019est d\u00e9ductible du revenu foncier,<\/strong> qui sera impos\u00e9 en fonction de la tranche marginale d\u2019imposition du contribuable. <\/p>\n Le caract\u00e8re professionnel ou non professionnel de l\u2019activit\u00e9 de location \u00e9quip\u00e9e permettra d\u2019imputer – ou non – les d\u00e9ficits de l\u2019exploitation sur le revenu global du contribuable. Les premi\u00e8res ann\u00e9es en effet, de nombreuses charges, dont la d\u00e9duction des frais d\u2019acquisition, les amortissements et les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts, gr\u00e8vent les b\u00e9n\u00e9fices de l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n Les activit\u00e9s sont r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 titre non professionnel lorsqu\u2019elles \u201cne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l<\/em>\u2019un des membres du foyer fiscal \u00e0 l<\/em>\u2019accomplissement des actes n\u00e9cessaires \u00e0 l<\/em>\u2019activit<\/em>\u00e9\u201d.<\/em> (CGI, art.56)<\/p>\n La caract\u00e9risation de \u201ccontinue\u201d ne sera donc pas remplie si \u201cle nombre d<\/em>\u2019actes n\u00e9cessaires \u00e0 l<\/em>\u2019activit<\/em>\u00e9 est r\u00e9duit\u201d<\/em>. De m\u00eame, l\u2019activit\u00e9 professionnelle suppose la pr<\/em>\u00e9sence r\u00e9guli<\/em>\u00e8<\/em>re du contribuable sur le lieu d<\/em>\u2019exercice de l<\/em>\u2019activit<\/em>\u00e9, et l\u2019accomplissement de tous les actes repr\u00e9sentatifs des fonctions n\u00e9cessaires \u00e0 l<\/em>\u2019entreprise\u2026<\/em><\/p>\n Dans de nombreux cas, le contribuable ne pourra donc pas retenir le caract\u00e8re professionnel de l<\/strong>\u2019activit<\/strong>\u00e9 de location \u00e9<\/strong>quip<\/strong>\u00e9e. En cons\u00e9quence, le d\u00e9ficit pourra s\u2019<\/strong>imput<\/strong>er non sur son revenu global, mais seulement sur les b\u00e9n\u00e9fices futurs de l\u2019activit\u00e9 et ce pendant six ans.<\/strong><\/p>\n <\/p>\n Puisque les locaux sont lou\u00e9s \u00e9quip\u00e9s, les loyers sont soumis \u00e0 la TVA. Et ce,\u00a0 contrairement \u00e0 la location de logements meubl\u00e9s, sans prestations accessoires.<\/p>\n Dans le cadre de la d\u00e9claration de d\u00e9but d\u2019activit\u00e9, l\u2019investisseur avertit l\u2019administration de son assujettissement \u00e0 la TVA. Ainsi il pourra la r\u00e9cup\u00e9rer sur tous ses investissements et toutes ses charges. La qualit\u00e9 du locataire, assujetti exon\u00e9r\u00e9 comme les m\u00e9decins, par exemple, est sans incidence sur sa taxation. Il \u00e9tablira ses factures avec TVA au taux normal, que son locataire la r\u00e9cup\u00e8re ou non.<\/p>\n L\u2019investissement peut se r\u00e9aliser :<\/p>\n En revanche, le montage juridique ne peut se faire au travers d\u2019une SCI<\/a>. En effet, l\u2019activit\u00e9 de location \u00e9quip\u00e9e est une activit\u00e9 commerciale qui entra\u00eene l\u2019assujettissement automatique \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS).<\/p>\n <\/p>\n L\u2019activit\u00e9 \u00e9tant de nature commerciale, l\u2019exploitant sera affili\u00e9 \u00e0 la S\u00e9curit\u00e9 sociale des Ind\u00e9pendants<\/a> (SSI), et devra donc payer des cotisations sociales sur son activit\u00e9.<\/p>\n Cette affiliation s\u2019impose aussi bien en cas d\u2019investissement direct que pour les associ\u00e9s d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 (SNC, SARL de famille). Le revenu d\u00e9termin\u00e9 comme \u00e9nonc\u00e9 ci-avant, donc relativement faible, est soumis aux cotisations de ce r\u00e9gime.<\/p>\n <\/p>\n En cas de revente du bien, et lorsque l’activit\u00e9 de location \u00e9quip\u00e9e s’exerce \u00e0 titre professionnel, le r\u00e9gime fiscal de la plus-value professionnelle s\u2019applique.<\/p>\n Si le chiffre d\u2019affaires est inf\u00e9rieur \u00e0 90 000 \u20ac, l\u2019exon\u00e9ration de la plus value est totale. (article 151 septies du CGI)<\/p>\n Si ce chiffre d\u2019affaires est compris entre 90 000 \u20ac et 126\u00a0000 \u20ac, l\u2019exon\u00e9ration est partielle.<\/p>\n Apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention du bien, l\u2019article 151 septies B du CGI permet une exon\u00e9ration de la plus-value \u00e0 long terme. C’est celle qui exc\u00e8de les amortissements r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n <\/p>\n La location \u00e9quip\u00e9e de locaux professionnels repr\u00e9sente ainsi une strat\u00e9gie fiscale int\u00e9ressante. Et notamment pour le chef d’entreprise qui cherche \u00e0 acqu\u00e9rir ses locaux en y exer\u00e7ant lui-m\u00eame son activit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n Cet article vous a int\u00e9ress\u00e9 ? Dites-le nous dans les commentaires ci-apr\u00e8s ! Retrouvez nos autres articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n La location \u00e9quip\u00e9e d\u2019immobilier d\u2019entreprise apporte des avantages tant au locataire qu\u2019au bailleur. Mais son int\u00e9r\u00eat principal r\u00e9side dans les avantages fiscaux qu\u2019elle procure \u00e0 ce dernier. Et plus particuli\u00e8rement aux entrepreneurs qui souhaitent devenir propri\u00e9taires de leur immobilier d\u2019exploitation….<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":60502,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-60501","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite"],"yoast_head":"\n\u2014 <\/span><\/span>Avantages<\/strong><\/h3>\n
\u2014 <\/span><\/span>Strat\u00e9gie fiscale<\/strong><\/h2>\n
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\u2014 <\/span><\/span>Rappel du r\u00e9gime fiscal des revenus fonciers<\/strong><\/h2>\n
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\nAinsi, au fur et \u00e0 mesure du remboursement du cr\u00e9dit immobilier, les int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles diminuent, et la pression fiscale augmente inexorablement\u2026. <\/div>\n\u2014 <\/span><\/span>Exercice de l<\/strong>\u2019activit<\/strong>\u00e9 \u00e0 titre professionnel ou non professionnel<\/strong><\/h2>\n
Attention cependant !<\/strong><\/h4>\n
\u2014 <\/span><\/span>TVA<\/strong><\/h2>\n
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\u2014 <\/span><\/span>Avec quelle structure juridique\u00a0<\/strong>?<\/strong><\/h2>\n
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\u2014 <\/span><\/span>Le r\u00e9gime social<\/strong><\/h2>\n
\u2014 <\/span><\/span>Cas particulier de la <\/strong>revente d<\/strong>u bien<\/strong><\/h2>\n
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