{"id":28778,"date":"2020-01-14T08:30:08","date_gmt":"2020-01-14T07:30:08","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=28778"},"modified":"2025-03-03T12:02:14","modified_gmt":"2025-03-03T11:02:14","slug":"limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/limpot-sur-la-fortune-immobiliere-ifi\/","title":{"rendered":"L\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)"},"content":{"rendered":"<p>Promesse de campagne d\u2019Emmanuel Macron, un imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re, l\u2019IFI,\u00a0 remplace l\u2019ISF, supprim\u00e9 au 1er Janvier 2018.\u00a0 Cela modifie en profondeur la fiscalit\u00e9 du capital, dans le but d\u2019encourager les investissements productifs et de financer l&rsquo;\u00e9conomie r\u00e9elle.<\/p>\n<p>Quels biens retenir ? Quelles valeurs prendre en compte ? Quelles \u00e9volutions par rapport \u00e0 l\u2019ISF ? Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts de France, d\u00e9taille dans cet article tous les \u00e9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte pour le calcul de ce nouvel imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re.<\/p>\n<h2><strong>Qui est soumis \u00e0 l\u2019IFI ?<\/strong><\/h2>\n<p>Tout foyer fiscal qui poss\u00e8de un patrimoine immobilier (c\u2019est \u00e0 dire apr\u00e8s d\u00e9duction des dettes li\u00e9es \u00e0 ce patrimoine) de plus de 1,3 millions d\u2019euros (en valeur nette) au 1er Janvier doit le d\u00e9clarer \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re. Le montant de ce premier plancher est le m\u00eame que dans l\u2019ISF.<\/p>\n<p>Le foyer fiscal comprend l&rsquo;ensemble des personnes dont les ressources font l&rsquo;objet d&rsquo;une seule et m\u00eame d\u00e9claration de revenus. Il peut s\u2019agir :<\/p>\n<ul>\n<li>soit d&rsquo;une personne vivant seule\u00a0(c\u00e9libataire, veuve, divorc\u00e9e, s\u00e9par\u00e9e),<\/li>\n<li>soit de personnes vivant maritalement (mari\u00e9es, pacs\u00e9es ou en concubinage),<\/li>\n<\/ul>\n<p>et leurs enfants mineurs dont ils ont l\u2019administration l\u00e9gale.<\/p>\n<div class=\"encadre-style\">Les parents divorc\u00e9s ou s\u00e9par\u00e9s qui exercent en commun l&rsquo;autorit\u00e9 parentale peuvent d\u00e9clarer, chacun pour moiti\u00e9, la valeur des biens de leurs enfants mineurs. <\/div>\n<h2><strong>Le lieu du domicile fiscal d\u00e9termine les biens impos\u00e9s <\/strong><\/h2>\n<p>(Retrouvez notre article <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/comment-determiner-son-domicile-fiscal\/\">Comment d\u00e9terminer son domicile fiscal ?<\/a>)<\/p>\n<p><strong>Si celui-ci est en France, <\/strong>l&rsquo;imposition concerne l&rsquo;ensemble des biens (et\/ou droits immobiliers, parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res) d\u00e9tenus en France et \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/p>\n<p><strong>Si celui-ci est \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, <\/strong>l&rsquo;imposition concerne l&rsquo;ensemble des biens et droits immobiliers, parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res d\u00e9tenant de l\u2019immobilier en France, et, \u00e0 hauteur des biens et droits poss\u00e9d\u00e9s en France, l&rsquo;ensemble des parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res d\u00e9tenant de l\u2019immobilier en France et \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Ainsi la d\u00e9finition de ces biens (immobiliers) est elle plus large qu\u2019avec l\u2019ISF, qui ne prenait en compte que les biens situ\u00e9s en France<\/p>\n<div class=\"encadre-style\"> Lorsque la domiciliation en France fait suite \u00e0 une domiciliation \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger les 5 ann\u00e9es civiles pr\u00e9c\u00e9dentes, l\u2019imposition ne concernera que les biens et droits immobiliers poss\u00e9d\u00e9s en France.<\/div>\n<h2><strong>Quels biens prendre en compte ?<\/strong><\/h2>\n<p>Il faut d\u00e9clarer \u00e0 l&rsquo;IFI tout son patrimoine immobilier. Cela comprend les biens, mais aussi les droits immobiliers, d\u00e9tenus au 1er janvier, directement et indirectement au travers de structures soci\u00e9taires :<\/p>\n<ul>\n<li>les immeubles b\u00e2tis, qu\u2019ils soient \u00e0 usage personnel ou mis en location : maisons, appartements, et leurs d\u00e9pendances, garage, parking, cave, etc.,<\/li>\n<li>les immeubles en cours de construction au 1er janvier,<\/li>\n<li>et les immeubles non b\u00e2tis (terrains \u00e0 b\u00e2tir, terres agricoles),<\/li>\n<li>les b\u00e2timents class\u00e9s monument historique,<\/li>\n<li>les parts de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res (copropri\u00e9t\u00e9s, immeubles ou fractions d\u2019immeubles, ..).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La r\u00e9sidence principale, comme pr\u00e9c\u00e9demment dans l\u2019ISF, fait l&rsquo;objet d\u2019un abattement (r\u00e9duction forfaitaire) de <strong>30\u00a0%<\/strong> sur sa valeur au 1er janvier.<\/p>\n<p>Certains biens sont partiellement ou totalement exon\u00e9r\u00e9s, sous certaines conditions. Il s\u2019agit\u00a0 :<\/p>\n<ul>\n<li>des immeubles utilis\u00e9s pour son activit\u00e9 professionnelle,<\/li>\n<li>de bois et for\u00eats sous engagement d\u2019exploitation, ou \u00e0 usage professionnel,<\/li>\n<li>des biens ruraux lou\u00e9s \u00e0 long terme, ou \u00e0 usage professionnel (terrains agricoles, b\u00e2timents et mat\u00e9riels d\u2019exploitation),<\/li>\n<li>de logements lou\u00e9s meubl\u00e9s sous le r\u00e9gime fiscal du loueur en meubl\u00e9 professionnel (recettes sup\u00e9rieures \u00e0 23.000 euros, et sup\u00e9rieures aux autres revenus professionnels).<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>L\u2019usufruit et le droit d\u2019usage sont aussi \u00e0 d\u00e9clarer<\/strong><\/h2>\n<p>\u00ab Les actifs taxables \u00e0 l\u2019Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re grev\u00e9s d\u2019un usufruit, d\u2019un droit d\u2019habitation ou d\u2019un droit d\u2019usage accord\u00e9 \u00e0 titre personnel sont compris dans le patrimoine de l\u2019usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00bb. (Voir notre article <a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-demembrement-de-propriete\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/a>)<\/p>\n<p>Le nu-propri\u00e9taire n\u2019est pas redevable de l\u2019IFI sur la valeur du bien d\u00e9tenu en nue-propri\u00e9t\u00e9; c\u2019est l\u2019usufruitier qui doit int\u00e9grer le bien pour sa valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9, sauf lorsque la loi pr\u00e9voit une imposition r\u00e9partie entre l&rsquo;usufruitier et le(s) nu(s)-propri\u00e9taire(s), selon un bar\u00e8me \u00e9tabli en fonction de l&rsquo;\u00e2ge de l\u2019usufruitier (art. 669 du CGI) :<\/p>\n<h4>Tableau de la valeur de l&rsquo;usufruit et de la nue propri\u00e9t\u00e9<\/h4>\n<table width=\"570\">\n<tbody>\n<tr>\n<td width=\"187\">Age de l\u2019usufruitier<\/td>\n<td width=\"176\">Valeur de l\u2019usufruit<\/td>\n<td width=\"207\">Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 21 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">90\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">10\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 31 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">80\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">20\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 41 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">70\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">30\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 51 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">60\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">40\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 61 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">50\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">50\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 71 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">40\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">60\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 81 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">30\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">70\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Moins de 91 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">20\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">80\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td width=\"187\">Plus de 91 ans r\u00e9volus<\/td>\n<td width=\"176\">10\u00a0%<\/td>\n<td width=\"207\">90\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Retrouvez aussi<span class=\"s1\">\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006310173&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;dateTexte=20031231\">l&rsquo;article 669 du CGI<\/a><\/span> sur le site de Legifrance.<\/p>\n<p>Ce principe est cependant sujet \u00e0 plusieurs exceptions, selon la nature de l\u2019usufruit. Attention donc \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des biens d\u00e9tenus en d\u00e9membrement :<\/p>\n<p>Dans le cas d\u2019un usufruit \u201cl\u00e9gal\u201d, il y a r\u00e9partition de l\u2019IFI entre l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire en application de l\u2019article 669 du CGI.<\/p>\n<p>Dans le cas d\u2019un usufruit \u201cconventionnel\u201d, d\u2019une donation entre \u00e9poux et d\u2019une donation dernier vivant, il y a imposition de l\u2019usufruitier sur la pleine propri\u00e9t\u00e9. <strong>Ainsi, en l<\/strong><strong>\u2019<\/strong><strong>absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant qui choisit de recevoir la totalit\u00e9 de l<\/strong><strong>\u2019<\/strong><strong>h\u00e9ritage en usufruit sera impos\u00e9 sur la valeur du bien en usufruit et les enfants du d\u00e9funt seront impos\u00e9s sur la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n<p>Dans le cas d\u2019une donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier dont le donateur se r\u00e9serve l\u2019usufruit, il y a imposition de l\u2019usufruitier sur la pleine propri\u00e9t\u00e9<\/p>\n<p>Dans le cas d\u2019une vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier (avec r\u00e9serve d\u2019usufruit pour le vendeur) au profit d\u2019une personne qui n\u2019est pas un h\u00e9ritier pr\u00e9somptif, il y r\u00e9partition de l\u2019IFI entre l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire en application de l\u2019article 669 du CGI.<\/p>\n<h2><strong><br \/>\nCas du viager <\/strong><\/h2>\n<p><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-viager\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Le viager<\/a> proc\u00e8de du m\u00eame principe d\u2019usufruit et de nue-propri\u00e9t\u00e9. Le vendeur d\u2019un bien (appel\u00e9 cr\u00e9direntier) est l\u2019usufruitier du bien qu\u2019il a vendu, et l\u2019acheteur d\u2019un bien (appel\u00e9 d\u00e9birentier) en est le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<h4><strong>En cas de viager \u201coccup\u00e9\u201d<\/strong><\/h4>\n<p>Cr\u00e9direntier et d\u00e9birentier d\u00e9clarent chacun, selon le bar\u00e8me de l\u2019art. 669 du CGI, la part qui leur revient de la valeur\u00a0v\u00e9nale r\u00e9elle du bien immobilier concern\u00e9, c\u2019est \u00e0 dire du prix qu\u2019ils auraient normalement n\u00e9goci\u00e9 (au 1er Janvier de chaque ann\u00e9e). Ainsi le cr\u00e9direntier ne d\u00e9clare-t-il que la valeur de l\u2019usufruit, c\u2019est \u00e0 dire la valeur d\u2019occupation du bien. Alors que c\u2019\u00e9tait le cas avec l\u2019ISF, il n\u2019a plus \u00e0 d\u00e9clarer le capital que repr\u00e9sente sa rente viag\u00e8re, puisqu\u2019il ne s&rsquo;agit pas d&rsquo;un actif immobilier mais d&rsquo;une cr\u00e9ance.<\/p>\n<p>De son c\u00f4t\u00e9, le d\u00e9birentier d\u00e9clare la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9. (Peut-il d\u00e9duire la valeur de capitalisation de la rente avec l\u2019IFI, comme il le faisait avec l\u2019ISF ?)<\/p>\n<h4><strong>En cas de viager \u201clibre\u201d <\/strong><\/h4>\n<p>Le d\u00e9birentier (l\u2019acheteur) d\u00e9clare le bien acquis pour sa pleine propri\u00e9t\u00e9 et peut d\u00e9duire la valeur du capital repr\u00e9sentatif de la rente, comme avec l\u2019ISF.<\/p>\n<h2><strong><br \/>\nPlacements et liquidit\u00e9s li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier (parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res)<\/strong><\/h2>\n<p>Les investissements dans la \u201cpierre papier\u201d, SCPI, OCPI, fonci\u00e8res cot\u00e9es, etc., qu\u2019elles soient d\u00e9tenues en direct ou dans un contrat d\u2019assurance-vie sont imposables \u00e0 l\u2019IFI, \u00e0 concurrence de la part investie dans l\u2019immobilier\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>les parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s ou d\u2019organismes d\u00e9tenant de l&rsquo;immobilier en France sont \u00e0 d\u00e9clarer \u00e0 hauteur de la valeur des immeubles d\u00e9tenus par la soci\u00e9t\u00e9 ou l\u2019organisme, sauf en cas de possession de moins de 10\u00a0% du capital de la soci\u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire, ou, sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affect\u00e9s \u00e0 l&rsquo;activit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 qui en est propri\u00e9taire ou d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 li\u00e9e,<\/li>\n<li>les biens et droits immobiliers transf\u00e9r\u00e9s en fiducie ou plac\u00e9s dans un trust pour leur valeur v\u00e9nale au 1er janvier,<\/li>\n<li>la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier repr\u00e9sentative des actifs immobiliers imposables compris dans les UC (unit\u00e9s de compte) des contrats d\u2019assurance-vie.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"encadre-style\"> Rappel : l\u2019immobilier affect\u00e9 \u00e0 l&rsquo;activit\u00e9 op\u00e9rationnelle d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9 est exclu de l&rsquo;assiette de l\u2019Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re. <\/div>\n<h2><strong>D\u00e9duction des dettes li\u00e9es \u00e0 l\u2019immobilier<\/strong><\/h2>\n<p>Seules les dettes contract\u00e9es pour financer des biens imposables peuvent \u00eatre d\u00e9duites de la valeur du\u00a0 patrimoine avant imposition, \u00e0 condition de pouvoir les justifier. Elles sont relatives :<\/p>\n<ul>\n<li>aux emprunts immobiliers, c\u2019est \u00e0 dire li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;acquisition de biens ou droits immobiliers imposables,<\/li>\n<li>aux emprunts contract\u00e9s pour l&rsquo;acquisition de parts ou actions de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables li\u00e9s.<\/li>\n<li>au paiement des travaux d&rsquo;am\u00e9lioration, de construction, de reconstruction ou d\u2019agrandissement,<\/li>\n<li>aux paiements de travaux d&rsquo;entretien effectivement support\u00e9s par le propri\u00e9taire (y compris lorsque le locataire aurait d\u00fb les payer mais ne l\u2019a pas fait au 31 d\u00e9cembre de son ann\u00e9e de d\u00e9part).<\/li>\n<li>au paiement de la taxe fonci\u00e8re ou des droits de succession dus, li\u00e9s aux propri\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es. <span class=\"s2\">(mais pas la taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res, ni<span class=\"Apple-converted-space\">\u00a0 <\/span>la taxe sur les locaux vacants, ou encore la taxe sur les bureaux en Ile-de-France),<\/span><\/li>\n<li><span class=\"s2\">\u00c0 \u201cl\u2019IFI th\u00e9orique\u201d, d\u00fb sur le montant du patrimoine net au 1er janvier.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>On prendra en compte ces dettes \u00e0 hauteur du capital restant d\u00fb au 1er janvier de l\u2019ann\u00e9e d\u2019imposition.<\/p>\n<p>En ce qui concerne les biens d\u00e9tenus au travers d&rsquo;une soci\u00e9t\u00e9, voir notre article : <a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/dette-immobiliere\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Dette immobili\u00e8re et IFI<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Au contraire de l\u2019ISF, les imp\u00f4ts ne sont plus d\u00e9ductibles, hormis la taxe fonci<\/strong><strong>\u00e8<\/strong><strong>re. Mais ils restent pris en compte pour le calcul du plafonnement.<\/strong>\u00a0Ainsi les impositions incombant \u00e0 l\u2019occupant, comme la taxe d\u2019habitation, ou \u00e0 la part de l\u2019IR (imp\u00f4t sur le revenu) correspondant aux biens immobiliers (revenus fonciers par exemple), ne sont plus d\u00e9ductibles.<\/p>\n<h2><strong>Emprunts in fine<\/strong><\/h2>\n<p>Attention, contrairement aux r\u00e8gles qui pr\u00e9valaient avec l\u2019ISF, les <strong>emprunts in fine<\/strong> ne sont plus d\u00e9ductibles chaque ann\u00e9e sur la totalit\u00e9 du capital restant d\u00fb. La part d\u00e9ductible sera obtenue en pratiquant un amortissement lin\u00e9aire th\u00e9orique sur la dur\u00e9e de l\u2019emprunt.<\/p>\n<h2><strong>Dispositif \u201canti-abus\u201d<\/strong><\/h2>\n<p>Lorsque la valeur des biens immobiliers d\u00e9passe 5\u00a0millions d\u2019euros, les dettes d\u00e9ductibles au del\u00e0 de 60% de la valeur de l\u2019actif d\u00e9clar\u00e9 ne sont prises en compte qu\u2019\u00e0 hauteur de la moiti\u00e9 de leur montant.<\/p>\n<h2><strong>Pr\u00eats familiaux<\/strong><\/h2>\n<p>Les pr\u00eats r\u00e9alis\u00e9s en famille ne sont pas d\u00e9ductibles. Seules les dettes contract\u00e9es aupr\u00e8s d\u2019un proche ne faisant pas partie du foyer fiscal peuvent \u00eatre prises en compte. Et ce, \u00e0 la condition que le redevable justifie du caract\u00e8re \u201cnormal\u201d du pr\u00eat.<\/p>\n<p>Retrouvez \u00e9galement nos articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n<ul>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-declaration-doccupation-des-logements\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">La d\u00e9claration d\u2019occupation des logements<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-succession-de-la-famille-recomposee\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">La succession de la famille recompos\u00e9e<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/letat-met-en-ligne-les-transactions-immobilieres\/\">L\u2019\u00c9tat met en ligne les transactions immobili\u00e8res<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/taxe-sur-la-valeur-venale-des-immeubles-tvvi\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Taxe sur la valeur v\u00e9nale des immeubles (TVVI)<\/a><\/li>\n<li><a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-fiscalite-des-personnes-physiques-en-belgique\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">La fiscalit\u00e9 des personnes physiques en Belgique<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Promesse de campagne d\u2019Emmanuel Macron, un imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re, l\u2019IFI,\u00a0 remplace l\u2019ISF, supprim\u00e9 au 1er Janvier 2018.\u00a0 Cela modifie en profondeur la fiscalit\u00e9 du capital, dans le but d\u2019encourager les investissements productifs et de financer l&rsquo;\u00e9conomie r\u00e9elle. 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