{"id":28125,"date":"2019-10-29T00:30:50","date_gmt":"2019-10-28T23:30:50","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=28125"},"modified":"2025-01-30T10:40:13","modified_gmt":"2025-01-30T09:40:13","slug":"la-societe-civile-de-construction-vente-sccv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-societe-civile-de-construction-vente-sccv\/","title":{"rendered":"La Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV)"},"content":{"rendered":"<p>La Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique dont l\u2019objet social autorise une activit\u00e9 commerciale. Les professionnels de la construction (promoteurs immobiliers, entreprises de BTP, etc.) l&rsquo;appr\u00e9cient, car elle permet d\u2019acheter pour construire et revendre sit\u00f4t la construction achev\u00e9e, dans le but de r\u00e9aliser un b\u00e9n\u00e9fice imm\u00e9diat (une plus-value).<\/p>\n<p>On cr\u00e9e g\u00e9n\u00e9ralement une SCCV pour une op\u00e9ration immobili\u00e8re sp\u00e9cifique, ce qui facilite sa gestion (suivi, financement, comptabilit\u00e9, liquidation, etc.) et son pilotage.<br \/>\nValoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts de France, analyse et d\u00e9taille dans cet article les caract\u00e9ristiques de la Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV).<\/p>\n<h2><strong>Caract\u00e9ristiques<\/strong><\/h2>\n<p>S\u2019agissant d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 civile, l\u2019utilisation de la Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV) est souple, et sa structure l\u00e9g\u00e8re. Relevant du r\u00e9gime des soci\u00e9t\u00e9s de personnes, elle n\u2019est pas impos\u00e9e directement, et c\u2019est chaque associ\u00e9 qui sera impos\u00e9 (au niveau de son IR), selon le b\u00e9n\u00e9fice re\u00e7u, en proportion de ses parts dans la SCCV.<br \/>\n<strong><br \/>\n<\/strong><\/p>\n<h3><strong>Cr\u00e9ation<\/strong><\/h3>\n<p>Comme pour toute soci\u00e9t\u00e9, la cr\u00e9ation d\u2019une SCCV n\u00e9cessite :<\/p>\n<ul>\n<li>la r\u00e9daction de ses statuts,<\/li>\n<li>de r\u00e9aliser ses apports,<\/li>\n<li>la nomination de son ou ses g\u00e9rants,<\/li>\n<li>de d\u00e9poser un dossier de demande d\u2019immatriculation au CFE, accompagn\u00e9 du <a href=\"https:\/\/www.formulaires.modernisation.gouv.fr\/gf\/cerfa_13958.do\">formulaire de constitution M0<\/a>,<\/li>\n<li>et de publier un avis de constitution dans un journal d\u2019annonces l\u00e9gales. (Voir notre article : <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/formalites-creation-entreprise\/\">Les formalit\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la cr\u00e9ation d\u2019une entreprise<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>Les statuts<\/strong><\/h3>\n<p>Les statuts peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s sous seing priv\u00e9 ou par un acte notari\u00e9. Ce dernier est cependant obligatoire lorsque le bien immobilier fait l&rsquo;objet d&rsquo;un apport au capital.<\/p>\n<h3><strong>Quel objet social\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<p>L\u2019objet social de la SCCV est la construction d\u2019immeuble(s) en vue de la vente, ou sous couvert de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 transparence fiscale. Le code de la construction et de l\u2019habitation pr\u00e9cise : <em>\u00ab\u00a0Construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalit\u00e9 ou par fractions\u00a0\u00bb. <\/em>Sa dur\u00e9e maximale est de 99 ans, et elle prend fin \u00e0 l\u2019issue de la r\u00e9alisation de son objet.<\/p>\n<h3><strong>Associ\u00e9s<\/strong><\/h3>\n<p>La SCCV doit avoir 2 associ\u00e9s minimum. Il n\u2019y a pas de condition particuli\u00e8re pour leur qualit\u00e9 et leur nationalit\u00e9.<\/p>\n<h3><strong>Capital<\/strong><\/h3>\n<p>Il n\u2019y a pas de capital minimum, et il peut \u00eatre variable.<\/p>\n<p>La SCCV autorise tous les types d\u2019apports. S&rsquo;ils sont en nature, ils ne n\u00e9cessitent pas de Commissaire aux apports. Quant \u00e0 l\u2019apport en industrie, il est r\u00e9put\u00e9 \u00e9gal \u00e0 l\u2019apport de l\u2019associ\u00e9 qui a le moins apport\u00e9. De plus, les apports en num\u00e9raire ne sont pas obligatoirement lib\u00e9r\u00e9s \u00e0 la cr\u00e9ation de la SCCV.<\/p>\n<h3><strong>Responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s\u00a0<\/strong><\/h3>\n<p>La responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s est limit\u00e9e aux apports : les associ\u00e9s sont tenus du passif social sur tous leurs biens, \u00e0 proportion de leurs droits sociaux. Cependant, un cr\u00e9ancier ne peut poursuivre les associ\u00e9s qu\u2019apr\u00e8s avoir \u00e9puis\u00e9 toutes les voies de recours contre la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3><strong>G\u00e9rant(s)<\/strong><\/h3>\n<p>&#8211; Il est possible de nommer un ou plusieurs g\u00e9rants, tiers ou associ\u00e9, personne physique ou morale.<\/p>\n<p>&#8211; Les g\u00e9rants sont nomm\u00e9s dans les statuts ou en AGE, et leur r\u00e9vocation intervient dans le m\u00eame contexte.<\/p>\n<p>&#8211; Ils engagent la soci\u00e9t\u00e9 et sont responsables de tous les actes de gestion qui rentrent dans l\u2019objet social.<\/p>\n<p>&#8211; Leur r\u00e9mun\u00e9ration suit les r\u00e8gles de la SCI. Les r\u00e9mun\u00e9rations per\u00e7ues par les g\u00e9rants non associ\u00e9s d\u2019une SCI de construction pr\u00e9sentent un caract\u00e8re industriel et commercial d\u00e8s lors qu\u2019elles ne sont pas d\u00e9tachables de leur activit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale de promoteur immobilier.<\/p>\n<h3><strong>R\u00e9<\/strong><strong>gime fiscal<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><\/h3>\n<p>Le r\u00e9gime fiscal est l\u2019IR pour les associ\u00e9s personnes physiques, et l\u2019IS pour les associ\u00e9s personnes morales. Dans ce dernier cas, les b\u00e9n\u00e9fices entrent en produits exceptionnels.<\/p>\n<p><strong>Le droit de retrait<\/strong>\u00a0ob\u00e9it aux r\u00e8gles de droit commun.<\/p>\n<p><strong>La cession de parts sociales<\/strong>\u00a0doit avoir re\u00e7u l\u2019agr\u00e9ment des associ\u00e9s en AGO, sauf disposition contraire dans les statuts.<\/p>\n<p><strong>La dissolution, la liquidation et le partage<\/strong> de la soci\u00e9t\u00e9 interviennent en cas d\u2019extinction de l\u2019objet social, de l\u2019arriv\u00e9e \u00e0 son terme, ou de la m\u00e9sentente entre les associ\u00e9s qui paralyserait le fonctionnement de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3><strong>Fonctionnement d\u2019une SCCV<\/strong><\/h3>\n<p>Comme indiqu\u00e9 dans les caract\u00e9ristiques, la SCCV est une structure souple et l\u00e9g\u00e8re, et son fonctionnement suit les r\u00e8gles habituelles des soci\u00e9t\u00e9s civiles, sans aucune r\u00e8gle particuli\u00e8re.<\/p>\n<p>Les associ\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un droit d\u2019information (documents sociaux, rapport de gestion, etc.) \u00e0 la fin de l\u2019exercice.<\/p>\n<p>Sauf mention contraire dans les statuts,<\/p>\n<p>&#8211; la cession des parts sociales n\u00e9cessite l\u2019accord de tous les associ\u00e9s,<\/p>\n<p>&#8211; en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, les d\u00e9cisions se prennent \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-28145 size-large\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2019\/10\/societe-civile-de-construction-vente--200x133.jpg\" alt=\"\" width=\"200\" height=\"133\" \/><\/p>\n<h2><strong>Quelle TVA s\u2019applique \u00e0 la SCCV ?<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>A &#8211; Lors de l\u2019achat de terrain \u00e0 b\u00e2tir<\/strong><\/h3>\n<h3><strong>Imposition \u00e0 la TVA<\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li>Si le terrain \u00e0 b\u00e2tir est acquis aupr\u00e8s d\u2019un non-assujetti, c\u2019est donc une livraison par une personne qui agit hors du cadre \u00e9conomique, et il y a exon\u00e9ration<\/li>\n<li>Si le terrain est acquis aupr\u00e8s d\u2019un assujetti, la TVA s\u2019applique.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>Assiette de TVA <\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li>Si le vendeur du terrain a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un droit \u00e0 d\u00e9duction lors de son acquisition, la TVA s\u2019applique sur le prix total plus les charges (hors int\u00e9r\u00eats)<\/li>\n<li>Si le vendeur du terrain n\u2019a pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un droit \u00e0 d\u00e9duction lors de son acquisition, la TVA s\u2019applique sur une base r\u00e9duite \u00e0 la marge, c\u2019est \u00e0 dire la diff\u00e9rence entre le prix augment\u00e9 des charges (1*) et le prix d\u2019achat (2*)<\/li>\n<li>Formule marge taxable : (1* &#8211; 2*) \/ (100 + taux de TVA applicable)\/100<\/li>\n<li>En pratique on consid\u00e8re que l\u2019acquisition n\u2019a pas ouvert de droit \u00e0 d\u00e9duction.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Attention, la formule de la marge taxable s\u2019applique seulement si le bien revendu est identique au bien acquis (au niveau physique et juridique).<\/p>\n<h3><strong>Taux de TVA\u00a0: 20% <\/strong><\/h3>\n<p>(Lorsque le prix de vente est en TTC, on applique un taux de conversion de 0.833)<\/p>\n<h3><strong>Droits \u00e0 d\u00e9duction<\/strong><\/h3>\n<p>&#8211; Ils s\u2019exercent sur les charges aff\u00e9rentes \u00e0 l\u2019acquisition du bien, comme les commissions d\u2019interm\u00e9diaire, les honoraires, les frais de notaire, etc. + la TVA grevant l\u2019acquisition du bien \u00e0 b\u00e2tir.<\/p>\n<p>&#8211; Sur la d\u00e9claration CA3, les exc\u00e9dents de TVA d\u00e9ductible sont remboursables.<\/p>\n<h3><strong>B &#8211; Lors des travaux d\u2019am\u00e9nagement du terrain et des travaux de construction<\/strong><\/h3>\n<ul>\n<li>Travaux de construction<\/li>\n<li>Travaux d\u2019\u00e9quipement des immeubles<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>TVA <\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Sur les factures, date d\u2019exigibilit\u00e9 : encaissement des acomptes, avances ou paiement des factures.<\/li>\n<li>Taux 20%<\/li>\n<li>Sur la CA3, c\u2019est une activit\u00e9 de prestation de services, et la d\u00e9duction de TVA s\u2019applique selon 3 r\u00e9gimes :<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>\u00e0 l\u2019encaissement,<\/li>\n<li>sur les d\u00e9bits<\/li>\n<li>lors de la livraison des travaux (d\u00e9duction le mois de livraison)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Vente des constructions nouvelles<\/strong><\/p>\n<p><strong>Vente des immeubles en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (EFA) ou achev\u00e9s depuis moins de 5 ans :<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Soumis \u00e0 TVA \u00e0 l\u2019ach\u00e8vement si l\u2019op\u00e9ration est r\u00e9alis\u00e9e par un assujetti (d\u00e9claration d\u2019ach\u00e8vement et de conformit\u00e9)<\/li>\n<li>Exigibilit\u00e9 : le fait g\u00e9n\u00e9rateur est la livraison :\n<ul>\n<li>Pour un immeuble achev\u00e9, la livraison correspond \u00e0 l\u2019acte de vente.<\/li>\n<li>Pour un immeuble \u00e0 construire, l\u2019exigibilit\u00e9 correspond \u00e0 chaque versement de l\u2019acqu\u00e9reur, selon l\u2019\u00e9ch\u00e9ance.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><span style=\"font-size: revert; color: initial; font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, 'Segoe UI', Roboto, Oxygen-Sans, Ubuntu, Cantarell, 'Helvetica Neue', sans-serif;\">L\u2019assiette de la TVA est le prix de cession HT + les charges<\/span><\/li>\n<li>Le taux de TVA est de 20%, sauf :<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul>\n<li>5% s\u2019il s\u2019agit de logements sociaux<\/li>\n<li>10% s\u2019il s\u2019agit de logements neufs, issus d\u2019une construction ou de la transformation de bureaux.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>D\u00e9claration et paiement de la TVA :<\/li>\n<li>La CA3 mensuelle est obligatoire (ou semestrielle si moins de 4k\u20ac et la possibilit\u00e9 d\u2019obtenir des remboursements de TVA)<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Vente des immeubles en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement ou achev\u00e9s depuis plus de 5 ans<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Pas de TVA ou option de paiement sur le prix total<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>En conclusion<\/strong><\/h3>\n<p>La SCCV r\u00e9pond \u00e0 l\u2019objectif exclusif d\u2019acheter pour construire et revendre aussit\u00f4t la construction achev\u00e9e. Au contraire, on utilise la SCI dans le but d\u2019acheter pour louer. Pour une attribution future au(x) associ\u00e9(s) de tout ou partie de la construction, il faudra s\u2019orienter vers la soci\u00e9t\u00e9 civile d\u2019attribution.<\/p>\n<p>Retrouvez nos autres articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-comptabilite-dans-les-sci\/\">La comptabilit\u00e9 dans les SCI<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/redaction-statuts-de-sci\/\">La r\u00e9daction des statuts de SCI<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/utilisation-sci-labus-de-droit-fiscal\/\">L\u2019utilisation des SCI et l\u2019abus de droit fiscal<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/sci-a-l-ir-ou-a-l-is-que-choisir\/\">SCI \u00e0 l\u2019IR ou \u00e0 l\u2019IS: Que choisir\u00a0?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/tva-les-regimes-27082014avallau1\/\">Les r\u00e9gimes de TVA<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique dont l\u2019objet social autorise une activit\u00e9 commerciale. Les professionnels de la construction (promoteurs immobiliers, entreprises de BTP, etc.) l&rsquo;appr\u00e9cient, car elle permet d\u2019acheter pour construire et revendre sit\u00f4t la&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":28126,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-28125","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juridique"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.0 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>La Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV) | Blog Valoxy - Expertise comptable<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique dont l\u2019objet social permet une activit\u00e9 commerciale.\" \/>\n<meta name=\"robots\" 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