{"id":1979,"date":"2013-03-01T18:52:13","date_gmt":"2013-03-01T17:52:13","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=1979"},"modified":"2024-06-13T12:25:28","modified_gmt":"2024-06-13T10:25:28","slug":"le-bail-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-bail-commercial\/","title":{"rendered":"Bail commercial : savoir le comprendre et le r\u00e9diger"},"content":{"rendered":"

Lors d\u2019une reprise ou d\u2019une cr\u00e9ation d\u2019entreprise, l\u2019\u00e9tude du bail commercial fait partie des \u00e9l\u00e9ments \u00e0 ne surtout pas n\u00e9gliger<\/span><\/strong>. M\u00eame si le statut d’un bail commercial (d\u00e9cret du 30 septembre 1953) prot\u00e8ge le locataire, le propri\u00e9taire dispose de nombreuses marges de man\u0153uvre.<\/p>\n

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, reprend dans cet articles les principaux points du bail commercial \u00e0 v\u00e9rifier.<\/p>\n

Focus vid\u00e9o Valoxy : le bail commercial<\/h2>\n

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Premiers \u00e9l\u00e9ments \u00e0 v\u00e9rifier\u00a0:<\/h2>\n

La conclusion d\u2019un bail commercial n\u2019est possible que si les locaux sont affect\u00e9s \u00e0 l\u2019exercice d\u2019une activit\u00e9 artisanale ou commerciale. Il est donc obligatoire que le locataire soit commer\u00e7ant ou artisan.<\/span><\/strong> Le commer\u00e7ant doit \u00eatre propri\u00e9taire de son fonds, cela suppose que la client\u00e8le lui appartienne. A d\u00e9faut, il ne peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un bail commercial.<\/p>\n

Il faut imp\u00e9rativement v\u00e9rifier que le bail pr\u00e9voie l\u2019activit\u00e9 que vous allez exercer<\/span><\/strong>. (Restauration rapide pour un Fast Food, Pr\u00eat \u00e0 porter homme ou femme, enfants\u2026). A d\u00e9faut, le propri\u00e9taire pourrait invoquer une d\u00e9sp\u00e9cialisation afin de justifier une hausse du loyer.<\/p>\n

Conseil :<\/span> soyez suffisamment large dans la d\u00e9finition de votre activit\u00e9 pour ne pas vous faire pi\u00e9ger. Attention cependant de rester pr\u00e9cis et d\u2019int\u00e9grer l’\u00e9volution \u00e0 venir de votre activit\u00e9 pour \u00e9viter de futures n\u00e9gociations.<\/b><\/p>\n

Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 interdit parfois certaines activit\u00e9s. Ainsi, avant de signer, v\u00e9rifiez que votre activit\u00e9 ne vient pas en contradiction avec ce r\u00e8glement sous peine de risque de r\u00e9siliation de bail.<\/p>\n

Conseil\u00a0:<\/span>\u00a0lorsqu\u2019un locataire ach\u00e8te un fonds de commerce comprenant le droit au bail, il doit imp\u00e9rativement proc\u00e9der \u00e0 son inscription au registre du commerce pour b\u00e9n\u00e9ficier du statut protecteur des baux commerciaux et ainsi avoir droit au renouvellement.<\/b><\/p>\n

Le propri\u00e9taire doit livrer un local conforme \u00e0 sa destination quelles que soient les clauses d\u2019exon\u00e9ration pr\u00e9vues dans le bail, ainsi si le locataire pr\u00e9voit une activit\u00e9 de restauration, le propri\u00e9taire doit payer les conduits d\u2019\u00e9vacuation de chemin\u00e9e de la cuisine.<\/p>\n

Dur\u00e9e du bail<\/h2>\n

Un bail commercial est conclu pour une dur\u00e9e de 9 ans (3 \u2013 6 \u2013 9)<\/span><\/strong>. Rien ne vous emp\u00eache en cas d\u2019accord avec le propri\u00e9taire de prolonger cette dur\u00e9e. Il peut \u00eatre parfois int\u00e9ressant de partir sur des dur\u00e9es plus longues pour \u00e9viter les revalorisations de loyer et s\u00e9curiser la dur\u00e9e notamment dans les galeries commerciales (attention de ne pas d\u00e9passer 12 ans)<\/span><\/strong>.<\/p>\n

Dans certains cas, la dur\u00e9e du bail peut \u00eatre r\u00e9duite (baux d\u2019occupation pr\u00e9caire). La dur\u00e9e ne peut exc\u00e9der 24 mois, mais attention, ces types de contrats ne sont pas soumis au statut des baux, soyez donc tr\u00e8s vigilants.<\/p>\n

R\u00e9silier le bail\u00a0: quand et comment\u00a0?<\/h2>\n

Le locataire d\u2019un bail commercial peut, sauf stipulation contraire, r\u00e9silier son bail \u00e0 chaque p\u00e9riode triennale. Attention cette r\u00e9siliation doit \u00eatre faite par acte extra judiciaire (en clair par huissier)<\/span><\/strong>. Il n\u2019est pas possible d\u2019y \u00e9chapper. Un courrier d\u2019acceptation du propri\u00e9taire lui-m\u00eame ne serait pas valable. La d\u00e9nonciation doit intervenir 6 mois avant la date anniversaire, attention de bien anticiper.<\/p>\n

Si le propri\u00e9taire ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n

Bon \u00e0 savoir\u00a0:<\/span> dans le cas d\u2019un d\u00e9part \u00e0 la retraite ou en cas d\u2019invalidit\u00e9, le locataire peut \u00e0 tout moment r\u00e9silier son bail.<\/p>\n

Comment est fix\u00e9 le loyer d\u2019un bail commercial\u00a0?<\/h2>\n

Le loyer est enti\u00e8rement libre,<\/span>\u00a0<\/strong>c’est donc\u00a0\u00e0 vous de faire une \u00e9tude comparative et de faire jouer l\u2019offre et la demande. Les r\u00e9ajustements de loyer \u00e9tant strictement encadr\u00e9s par la loi, il faut donc \u00eatre particuli\u00e8rement vigilant, car, apr\u00e8s signature il sera trop tard\u2026<\/p>\n

Le loyer du bail commercial peut \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 tous les 3 ans\u00a0<\/span><\/strong> \u00e0 la demande \u00e9crite du bailleur ou du locataire, formul\u00e9e par exploit d\u2019huissier ou par lettre recommand\u00e9 avec AR, pr\u00e9cisant le loyer demand\u00e9.\u00a0 Ce dernier ne doit pas \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 la valeur locative au jour de la r\u00e9vision, plafonn\u00e9 par l\u2019indice trimestriel du co\u00fbt de la construction (ICC) ou par l\u2019indice des loyers commerciaux (ILC). Le nouveau loyer sera donc revaloris\u00e9 en fonction de l\u2019indice retenu dans le bail.<\/p>\n

Conseil\u00a0<\/span>: les locataires acceptent trop facilement l\u2019augmentation du loyer en fonction de la variation des indices INSEE. Or <\/b>le loyer r\u00e9sultant de cet indice est un plafond et il est toujours possible de faire fixer le loyer \u00e0 la valeur locative qui peut parfois \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 ce loyer contractuel<\/span><\/strong>.<\/b><\/p>\n

Le propri\u00e9taire peut d\u00e9plafonner ce loyer en cas de modification des facteurs locaux de commercialit\u00e9 ayant entrain\u00e9 une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En cas de d\u00e9saccord, le loyer est fix\u00e9 par le pr\u00e9sident du Tribunal de grande instance (TGI)<\/span><\/strong>. L’emploi d’un avocat est alors n\u00e9cessaire, qu’il faudra choisir sp\u00e9cialis\u00e9 dans le domaine, car les subtilit\u00e9s sont nombreuses.<\/p>\n

La plupart des baux pr\u00e9voient une r\u00e9vision contractuelle du loyer, soit en fonction d\u2019une \u00e9chelle mobile (comme l’indice du co\u00fbt de la construction), ou d\u2019une clause de recettes. Le loyer sera index\u00e9 sur l\u2019\u00e9volution du chiffre d\u2019affaires r\u00e9alis\u00e9 (souvent dans les centres commerciaux). Ces clauses s\u2019appliquent automatiquement.<\/p>\n

Les charges locatives du bail commercial<\/h2>\n

Il est important de s\u2019assurer que l\u2019ensemble des\u00a0 charges sont bien d\u00e9crites dans le bail.<\/span><\/strong> Apr\u00e8s la signature du bail, il sera trop tard.\u00a0 En principe les r\u00e9parations locatives et l\u2019entretien courant incombent au locataire et les grosses r\u00e9parations sont \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/p>\n

Conseil\u00a0:<\/span> demandez au propri\u00e9taire\u00a0le montant r\u00e9el des charges de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente avant la signature du bail commercial, afin d\u2019\u00eatre certain de ne pas avoir de mauvaises surprises.<\/b><\/p>\n

Le renouvellement du bail commercial<\/h2>\n

Le locataire a le droit de poursuivre son bail. Un nouveau bail commercial est alors mis en place. Au cas o\u00f9 ni\u00a0le propri\u00e9taire, ni le locataire ne se manifestent, alors le bail se poursuit de mani\u00e8re tacite. Si le bail se poursuit au-del\u00e0 de 12 ans, le loyer n\u2019est plus plafonn\u00e9<\/span><\/strong>, mais fix\u00e9 en fonction de la valeur locative locale.<\/p>\n

Conseil\u00a0: ne laissez jamais un bail commercial durer plus de 12 ans car il serait automatiquement d\u00e9plafonn\u00e9.<\/span><\/strong><\/p>\n

Les 5 crit\u00e8res de la valeur locative sont\u00a0:<\/p>\n