{"id":19042,"date":"2016-12-27T00:30:36","date_gmt":"2016-12-26T23:30:36","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=19042"},"modified":"2024-11-20T10:02:58","modified_gmt":"2024-11-20T09:02:58","slug":"location-meublee-professionnelle-non-professionnelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/location-meublee-professionnelle-non-professionnelle\/","title":{"rendered":"La location meubl\u00e9e : professionnelle ou non-professionnelle ?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">Le loueur de meubl\u00e9 \u00e0 usage d\u2019habitation exerce une activit\u00e9 (location meubl\u00e9e) qualifi\u00e9e fiscalement d\u2019activit\u00e9 commerciale.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Le droit fiscal a pr\u00e9vu deux r\u00e9gimes particuliers qui s\u2019appliquent en fonction de la qualification du loueur : professionnel ou non.<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Valoxy, cabinet d&rsquo;expertise comptable dans les Hauts de France, se penche dans cet article sur les diff\u00e9rences entre ces r\u00e9gimes fiscaux.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">I. Quelle diff\u00e9rence entre loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ?<\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le statut de LMNP est le statut reconnu par d\u00e9faut \u00e0 toute personne qui n\u2019entre pas dans les crit\u00e8res du LMP.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Les crit\u00e8res du LMP sont au nombre de trois et sont cumulatifs :<\/strong> <img decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-18875\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2017\/03\/hesitation.jpg\" alt=\"Diff\u00e9rences entre LMP et LMNP\" width=\"201\" height=\"152\" \/><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualit\u00e9 de LMP. Attention, certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription. L\u2019administration fiscale reconna\u00eet toutefois la qualit\u00e9 de LMP \u00e0 toute personne qui apporte la preuve du refus d\u2019immatriculation.<\/li>\n<li>Les recettes annuelles de cette activit\u00e9 sont sup\u00e9rieures \u00e0 23 000 \u20ac.<\/li>\n<li>Les recettes de l\u2019activit\u00e9 de location exc\u00e8dent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. On compare ainsi le revenu tir\u00e9 de la location\u00a0 aux traitements et salaires, pensions, autres BIC, BA, BNC,\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Toute personne qui ne remplit pas l\u2019une de ces conditions est loueur en meubl\u00e9 non professionnel.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"encadre-style\"><strong>Remarque :<\/strong> le LMNP doit s\u2019immatriculer en tant que tel au greffe du Tribunal de commerce mais n\u2019a pas l\u2019obligation de s\u2019immatriculer au RCS.<\/div><\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">II. Le r\u00e9gime fiscal de la location en meubl\u00e9<\/h2>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">A. Les r\u00e8gles communes aux LMP et LMNP<\/h3>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">1. Imposition des revenus de la location<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" class=\" wp-image-16810 alignleft\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2013\/04\/calcul-credit-impot-comptabilite.png\" alt=\"imposition revenus location\" width=\"245\" height=\"158\" \/>La location en meubl\u00e9 exerc\u00e9e \u00e0 titre de profession habituelle est une activit\u00e9 commerciale, qu\u2019elle soit ou non professionnelle.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Les b\u00e9n\u00e9fices sont donc impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/benefices-industriels-et-commerciaux\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">BIC<\/a> et soumis \u00e0 l\u2019IR en tant que tels ou \u00e0 l\u2019IS selon la structure juridique qui exploite l\u2019activit\u00e9. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Il existe n\u00e9anmoins certaines exon\u00e9rations sp\u00e9cifiques, dans le cas notamment des locations ou sous-locations d\u2019une partie de l\u2019habitation principale par son propri\u00e9taire :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Les pi\u00e8ces lou\u00e9es doivent constituer pour le locataire sa r\u00e9sidence principale ou temporaire s\u2019il justifie d\u2019un contrat de travail<\/li>\n<li>Le loyer doit \u00eatre fix\u00e9 dans des limites raisonnables. Il ne doit pas d\u00e9passer 760\u20ac taxes comprises par an pour des locaux mis \u00e0 la disposition du public pour une occupation \u00e0 la journ\u00e9e, \u00e0 la semaine ou au mois.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"encadre-style\"><strong>Bon \u00e0 savoir :<\/strong> le loueur en meubl\u00e9 peut choisir entre les trois r\u00e9gimes d\u2019imposition des b\u00e9n\u00e9fices existant : micro-entreprise, r\u00e9el simplifi\u00e9 ou normal. Pour la micro-entreprise, le CA ne doit pas d\u00e9passer 32 900 \u20ac\/an, ou 82 200 \u20ac en cas de g\u00eete rural, meubl\u00e9 de tourisme, chambre d\u2019h\u00f4te.<\/div><\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">2. TVA<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">La location en meubl\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie en principe de l&rsquo;exon\u00e9ration de TVA, et ce sans option possible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Toutefois, l\u2019article 261 D-4\u00b0 du CGI pr\u00e9voit le cas de la location par un loueur d\u2019un local offrant, en plus de l\u2019h\u00e9bergement, au moins trois des quatre prestations dites para-h\u00f4teli\u00e8res :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Le petit-d\u00e9jeuner<\/li>\n<li>Le nettoyage quotidien des locaux<\/li>\n<li>La fourniture de linge<\/li>\n<li>La r\u00e9ception de la client\u00e8le<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Une TVA \u00e0 10% peut alors \u00eatre applicable.<\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">3. Imp\u00f4t locaux<\/h4>\n<h5 style=\"padding-left: 90px; text-align: justify;\">a. La CET<\/h5>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Les loueurs en meubl\u00e9s sont passibles de la <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/contribution-economique-territoriale\/\">CET<\/a> dans les conditions de droit commun. <\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Sont toutefois exon\u00e9r\u00e9s :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Les loueurs d\u2019une partie de leur habitation personnelle d\u00e8s lors que cela ne pr\u00e9sente pas un caract\u00e8re p\u00e9riodique,<\/li>\n<li>Les loueurs en meubl\u00e9 d\u2019une partie de leur habitation principale \u00e0 condition\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>de fixer un loyer \u00ab\u00a0raisonnable\u00a0\u00bb<\/li>\n<li>et que le logement soit la r\u00e9sidence principale du locataire,<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Les sous-loueurs en meubl\u00e9 de tout ou partie de leur habitation personnelle<\/li>\n<li>Les loueurs de tout ou partie de leur habitation personnelle \u00e0 titre de g\u00eete rural ou de meubl\u00e9 de tourisme<\/li>\n<\/ul>\n<h5 style=\"padding-left: 90px; text-align: justify;\">b. Taxe d\u2019habitation<\/h5>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Deux conditions cumulatives permettent d\u2019exon\u00e9rer les loueurs en meubl\u00e9 de cette taxe :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Les locaux lou\u00e9s ne constituent pas leur habitation personnelle<\/li>\n<li>Les lieux sont sp\u00e9cialement am\u00e9nag\u00e9s pour la location et sont soumis \u00e0 la CET<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">4. La CRL<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est due<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify;\">si le loueur est exon\u00e9r\u00e9 de TVA ou b\u00e9n\u00e9ficie de la franchise en base<\/li>\n<li style=\"text-align: justify;\">et \u00e0 la condition que le local lou\u00e9 soit situ\u00e9 dans un immeuble de plus de 15 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Le loueur b\u00e9n\u00e9ficiera de l&rsquo;exon\u00e9ration de CRL s&rsquo;il est une personne physique ou une soci\u00e9t\u00e9 de personnes dont aucun associ\u00e9 n\u2019est soumis \u00e0 l\u2019IS.<\/strong><\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">B. Les sp\u00e9cificit\u00e9s de la location meubl\u00e9e professionnelle<\/h3>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">1. Les plus-values de cession<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Le r\u00e9gime applicable est celui des <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/les-plus-values-professionnelles\/\">plus-values professionnelles<\/a><\/strong> : elles sont exon\u00e9r\u00e9es d\u2019imp\u00f4t si l\u2019activit\u00e9 est exerc\u00e9e depuis au moins 5 ans et que les recettes de la location des deux derni\u00e8res ann\u00e9es sont inf\u00e9rieures \u00e0 90 000 \u20ac HT.<\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">2. Le d\u00e9ficit<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Le d\u00e9ficit d\u2019exploitation est imputable sur le revenu. Ce d\u00e9ficit est cr\u00e9\u00e9 par l\u2019imputation sur les recettes :<\/strong> <img decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-11800\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/classeurs-depense-recette-gimp-70-1.jpg\" alt=\"d\u00e9ficit LMP\" width=\"266\" height=\"177\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/classeurs-depense-recette-gimp-70-1.jpg 538w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/classeurs-depense-recette-gimp-70-1-300x200.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 266px) 100vw, 266px\" \/><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Des frais d\u2019acquisition des biens lou\u00e9s<\/li>\n<li>Des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts li\u00e9s \u00e0 ces acquisitions<\/li>\n<li>De l\u2019amortissement des locaux, du mobilier et des am\u00e9liorations<\/li>\n<li>Des charges de gestion<\/li>\n<li>De l\u2019imp\u00f4t foncier de la CET<\/li>\n<li>Des d\u00e9penses d\u2019entretien et r\u00e9paration<\/li>\n<li>Des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Pour rendre l\u2019imputation possible, il faut bien entendu que le loueur opte pour un r\u00e9gime normal d\u2019imposition. (et non pour le r\u00e9gime de la micro-entreprise).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"encadre-style\"><strong>Bon \u00e0 savoir :<\/strong> les charges expos\u00e9es en vue de la location avant l\u2019ach\u00e8vement ou l\u2019achat de l\u2019immeuble peuvent s&rsquo;imputer par tiers sur le revenu global des trois premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019activit\u00e9.<\/div><\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">3. L\u2019IFI<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>On peut consid\u00e9rer les locaux destin\u00e9s \u00e0 la location meubl\u00e9e professionnelle comme des biens professionnels aux conditions suivantes :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>\u00catre inscrit au RCS en tant que LMP<\/li>\n<li>R\u00e9aliser plus de 23 000 \u20ac de recettes annuelles<\/li>\n<li>Retirer de l\u2019activit\u00e9 de location plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">C. Les sp\u00e9cificit\u00e9s du LMNP<\/h3>\n<p>Voir aussi notre article <a class=\"mkd-pt-link\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/location-meublee-non-professionnelle-lmnp\/\" target=\"_self\" rel=\"noopener\">Location Meubl\u00e9e Non Professionnelle (LMNP)<\/a><\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">1. Les plus-values de cession<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le r\u00e9gime de droit commun des <strong>plus-values immobili\u00e8res des particuliers<\/strong> s&rsquo;applique \u00e0 la cession des locaux.<\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">2. Le d\u00e9ficit<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le d\u00e9ficit d\u2019exploitation s&rsquo;impute uniquement<strong>\u00a0sur les b\u00e9n\u00e9fices de m\u00eame nature<\/strong> r\u00e9alis\u00e9s au cours de la m\u00eame ann\u00e9e et des 10 ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">3. IFI<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Les biens affect\u00e9s \u00e0 la LMNP entrent dans l\u2019assiette de l\u2019IFI et ne <strong>peuvent pas b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019exon\u00e9rations.<\/strong><\/p>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">4. R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t Censi-Bouvard<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-11763\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/management-3-gimp-70-1.jpg\" alt=\"r\u00e9duction censi bouvard\" width=\"285\" height=\"190\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/management-3-gimp-70-1.jpg 538w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/management-3-gimp-70-1-300x200.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 285px) 100vw, 285px\" \/>Le dispositif Censi-Bouvard est une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t qui concerne les investissements immobiliers dans le secteur de la LMNP.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Cette r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t concerne les acquisitions de :<\/strong><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>logements neufs,<\/li>\n<li>logements en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement,<\/li>\n<li>et de logements de plus de 15 ans, r\u00e9habilit\u00e9s ou r\u00e9nov\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ces logements doivent faire partie de r\u00e9sidences pour \u00e9tudiants, de r\u00e9sidences d\u2019accueil et de soins agr\u00e9\u00e9s, de r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es, de r\u00e9sidences de services, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le bien doit faire l\u2019objet d\u2019un engagement de location en meubl\u00e9 pendant au moins 9 ans \u00e0 l\u2019exploitant de l\u2019\u00e9tablissement ou de la r\u00e9sidence.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t est de 11% du montant de l\u2019investissement, \u00e9tal\u00e9e sur 9 ans .<\/strong><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Pour plus d\u2019informations concernant les locations en meubl\u00e9, retrouvez nos articles sur le blog de Valoxy :<\/span><\/p>\n<ul class=\"ul1\">\n<li class=\"li2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/sarl-de-famille-et-location-meublee\/\"><span class=\"s3\">SARL de famille et location meubl\u00e9e<\/span><\/a><\/span><\/li>\n<li class=\"li2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/location-meublee-bic-regime-gagne-clarte\/\"><span class=\"s3\">Location Meubl\u00e9e et BIC\u00a0: le r\u00e9gime gagne en clart\u00e9<\/span><\/a><\/span><\/li>\n<li class=\"li2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-location-en-meuble\/\"><span class=\"s3\">La location en meubl\u00e9 et en parah\u00f4tellerie<\/span><\/a><\/span><\/li>\n<li class=\"li2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/la-fiscalite-du-loueur-en-meuble-non-professionnel\/\"><span class=\"s3\">La fiscalit\u00e9 du loueur en meubl\u00e9 non professionnel<\/span><\/a><\/span><\/li>\n<li class=\"li2\"><span class=\"s2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/sci-familiale-mefiez-vous-des-consequences-des-locations-saisonnieres\/\"><span class=\"s3\">SCI familiale: m\u00e9fiez-vous des cons\u00e9quences des locations saisonni\u00e8res !<\/span><\/a><\/span><\/li>\n<li class=\"li2\"><a style=\"font-size: revert; font-weight: revert; font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, 'Segoe UI', Roboto, Oxygen-Sans, Ubuntu, Cantarell, 'Helvetica Neue', sans-serif;\" href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/meubles-de-tourisme\/\">Meubl\u00e9s de tourisme, la fin d\u2019une \u00e9poque<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le loueur de meubl\u00e9 \u00e0 usage d\u2019habitation exerce une activit\u00e9 (location meubl\u00e9e) qualifi\u00e9e fiscalement d\u2019activit\u00e9 commerciale. 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