La gestion d\u2019actifs immobiliers privil\u00e9gie la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI). Cependant, l’\u00e9ventualit\u00e9 d’une fictivit\u00e9 et de l’intention maligne du contribuable ont pu constituer pour ces SCI un abus de droit fiscal.<\/p>\n
Qu’il s’agisse de l\u2019immobilier d\u2019entreprise ou bien la gestion d\u2019un patrimoine priv\u00e9, la SCI offre des avantages significatifs :<\/strong><\/p>\n N\u00e9anmoins, ces soci\u00e9t\u00e9s sont parfois vis\u00e9es par l\u2019administration fiscale<\/strong> dans le cadre de la proc\u00e9dure de l\u2019abus de droit. A ce titre, l\u2019administration a r\u00e9cemment publi\u00e9 des exemples de sch\u00e9mas qu\u2019elle consid\u00e8re comme abusifs. Certains d\u2019entre eux impliquent des SCI.<\/p>\n Valoxy, cabinet d\u2019expertise comptable dans les Hauts-de-France, revient sur\u00a0la SCI<\/span> et l\u2019abus de droit fiscal.<\/p>\n En droit fiscal, l\u2019article L64 du LPF (livre des proc\u00e9dures fiscales) a cr\u00e9\u00e9 une proc\u00e9dure particuli\u00e8re. Elle concerne l\u2019abus de droit fiscal.<\/p>\n Gr\u00e2ce \u00e0 cette proc\u00e9dure, l\u2019administration peut \u00e9carter et consid\u00e9rer comme ne lui \u00e9tant pas opposable, un certain nombre d\u2019actes.<\/p>\n Ces actes sont :<\/strong><\/p>\n L\u2019abus de droit fiscal peut \u00eatre un abus qui vise \u00e0 diminuer les bases imposables, qui vise la liquidation de l\u2019imp\u00f4t ou encore le paiement de l\u2019imp\u00f4t (exemple : cr\u00e9er un diff\u00e9r\u00e9 d\u2019imposition fictif).<\/p>\n L\u2019abus de droit peut toutefois \u00eatre \u00e9cart\u00e9 dans certains cas, notamment quand la d\u00e9cision a fait l\u2019objet d\u2019un rescrit.<\/strong> Cette proc\u00e9dure permet au contribuable de consulter l\u2019administration pr\u00e9alablement \u00e0 la conclusion d\u2019un acte, et, si l\u2019administration ne r\u00e9pond pas dans un certain d\u00e9lai ou si elle approuve le montage, alors elle ne peut pas revenir dessus.<\/p>\n La proc\u00e9dure de l\u2019abus de droit fiscal implique de suivre une proc\u00e9dure en plusieurs \u00e9tapes :<\/p>\n Premi\u00e8re \u00e9tape : la notification.<\/strong> La d\u00e9cision de mettre en \u0153uvre la proc\u00e9dure d\u2019abus de droit fiscal est notifi\u00e9e par un agent ayant au moins le grade d\u2019inspecteur d\u00e9partemental. Le recours \u00e0 cette proc\u00e9dure est mentionn\u00e9 clairement dans la proposition de rectification.<\/p>\n Deuxi\u00e8me \u00e9tape : le comit\u00e9 de l\u2019abus de droit fiscal.<\/strong> En cas de d\u00e9saccord du contribuable sur les rectifications propos\u00e9es et motiv\u00e9es par l\u2019abus de droit, le litige peut \u00eatre soumis \u00e0 ce comit\u00e9 qui rendra un avis. Administration comme contribuable peuvent le saisir. Le contribuable a 30 jours \u00e0 compter de la r\u00e9ception de la r\u00e9ponse \u00e0 ses observations pour saisir ce comit\u00e9.<\/p>\n Troisi\u00e8me \u00e9tape : l\u2019avis du comit\u00e9.<\/strong> L\u2019avis est envoy\u00e9 \u00e0 l\u2019administration qui le fait suivre au contribuable en m\u00eame temps que sa nouvelle proposition de rectification. En cas de contentieux, la charge de la preuve incombe \u00e0 celle des parties qui ne s\u2019est pas conform\u00e9e \u00e0 l\u2019avis du comit\u00e9. Si le comit\u00e9 n\u2019est pas saisi ou qu\u2019il consid\u00e8re qu\u2019il n\u2019y a pas d\u2019abus de droit c\u2019est \u00e0 l\u2019administration de rapporter la preuve contraire.<\/p>\n Quatri\u00e8me \u00e9tape : la sanction en cas d\u2019abus de droit av\u00e9r\u00e9.<\/strong> L\u2019int\u00e9r\u00eat de retard est applicable. En outre il est appliqu\u00e9 une majoration de 80% qui passe \u00e0 40% s\u2019il n\u2019est pas formellement \u00e9tabli que le contribuable a eu l\u2019initiative principale du ou des actes constitutifs de l\u2019abus de droit ou qu\u2019il en a \u00e9t\u00e9 le principal b\u00e9n\u00e9ficiaire.<\/p>\n Nous vous pr\u00e9sentons ci-apr\u00e8s des cas d\u2019abus de droit av\u00e9r\u00e9s qui impliquent des SCI.<\/p>\n Le cas est celui de l\u2019associ\u00e9 d\u2019une SCI qui signe avec elle un contrat de bail sur un local d\u2019habitation. Le revenu foncier<\/a> imposable est, en principe, constitu\u00e9 par la diff\u00e9rence entre produits et charges d\u00e9ductibles.<\/strong><\/p>\n Le montage est alors abusif quand il vise \u00e0 contourner l\u2019article 15, II du CGI qui permet de ne pas imposer les revenus dont le propri\u00e9taire se r\u00e9serve la jouissance (en se r\u00e9servant un local d\u2019habitation de la SCI par exemple) si, en contrepartie, les charges aff\u00e9rentes \u00e0 l\u2019immeuble ne sont pas d\u00e9duites.<\/p>\n Le montage consiste donc \u00e0 facturer un loyer tr\u00e8s bas et \u00e0 engager de lourdes charges locatives pour cr\u00e9er un d\u00e9ficit imputable.<\/p>\n Toutefois, ne tombe pas sous le coup de l\u2019abus de droit<\/strong> le fait pour une SCI d\u2019acqu\u00e9rir la r\u00e9sidence principale de l\u2019associ\u00e9 majoritaire pour la lui donner en location nue d\u00e8s lors que la SCI a une activit\u00e9 r\u00e9elle et que les conditions de la location respectent celles du march\u00e9 et n\u2019ont pas un but exclusivement fiscal.<\/p>\n Un contribuable peut d\u00e9membrer la propri\u00e9t\u00e9 de ses biens.<\/p>\n A ce titre, un contribuable a pu apporter l\u2019usufruit temporaire<\/a> de l\u2019un de ses immeubles de rapport \u00e0 une SCI. Le contribuable, en tant que nu-propri\u00e9taire, n\u2019est pas redevable de l\u2019ISF<\/a>, sauf pour la valeur des titres de la SCI.<\/strong><\/p>\n La justification de ce montage a \u00e9t\u00e9 qu\u2019ainsi la SCI b\u00e9n\u00e9ficierait des ressources propres procur\u00e9es par l\u2019immeuble pour obtenir un pr\u00eat afin de financer d\u2019importants travaux dans d\u2019autres immeubles.<\/p>\n Ce montage a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme abusif d\u00e8s lors qu\u2019il n\u2019existait aucun lien tangible entre l\u2019obtention de pr\u00eats et la d\u00e9tention de l\u2019usufruit temporaire, les recettes tir\u00e9es de l\u2019immeuble \u00e9tant, par ailleurs trois fois sup\u00e9rieures au montant des travaux.<\/strong><\/p>\n De m\u00eame, le d\u00e9membrement et l\u2019apport en soci\u00e9t\u00e9 de l\u2019usufruit avait pour seul but d\u2019\u00e9luder l\u2019ISF car dans le cas d\u2019un d\u00e9membrement seul l\u2019usufruitier est imposable sauf s\u2019il s\u2019agit d\u2019une personne morale, dans ce cas le bien est alors exon\u00e9r\u00e9.<\/p>\n Le contribuable associ\u00e9 d\u2019une SCI lui vend un immeuble qui lui appartient. Cette vente est financ\u00e9e en totalit\u00e9 par un pr\u00eat. Elle est garantie par les cautions solidaires des associ\u00e9s et le nantissement de trois contrats d\u2019assurance-vie souscrits au profit de ses coassoci\u00e9s correspondant au r\u00e9emploi du prix de vente.<\/p>\n Au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019associ\u00e9, les coassoci\u00e9s sont d\u00e9sign\u00e9s l\u00e9gataires des parts. Ils ont pu d\u00e9clarer une valeur faible du fait du pr\u00eat \u00e0 la charge de la soci\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n Pour l\u2019administration, tout cela traduit en fait une dissimulation de transmission \u00e0 titre gratuit de l\u2019immeuble aux coassoci\u00e9s. Cette op\u00e9ration ayant permis alors de contourner les droits de mutation \u00e0 titre gratuit au taux de 60%.<\/strong><\/p>\n Toutefois, le comit\u00e9 de l\u2019abus de droit fiscal a consid\u00e9r\u00e9 que la SCI n\u2019\u00e9tait ni fictive ni constitu\u00e9e dans un seul but fiscal du fait qu\u2019elle d\u00e9tenait et exploitait un immeuble de rapport dans un cadre familial, selon des modalit\u00e9s plus simples qu\u2019une indivision.<\/p>\n Peu importe alors que le prix soit financ\u00e9 par un emprunt in fine d\u2019une dur\u00e9e de 15 ans de la soci\u00e9t\u00e9. Peu importe aussi qu\u2019il ait \u00e9t\u00e9 r\u00e9employ\u00e9 par le vendeur dans la souscription de contrats d\u2019assurance-vie au b\u00e9n\u00e9fice des autres associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse. D\u00e8s lors que la soci\u00e9t\u00e9<\/p>\n L\u2019acte n\u2019est alors pas fictif.<\/p>\n Ces quelques exemples d\u00e9montrent \u00e0 la fois et le potentiel et le risque des SCI dans la fiscalit\u00e9. Ces soci\u00e9t\u00e9s sont des outils tr\u00e8s int\u00e9ressants pour optimiser la fiscalit\u00e9 personnelle mais peuvent pr\u00e9senter des risques non n\u00e9gligeables.<\/p>\n Il convient de s’appuyer sur\u00a0les conseils d\u2019un professionnel en la mati\u00e8re, avocat, expert-comptable. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 appeler Valoxy !<\/p>\n Pour plus d\u2019informations sur les SCI et leur possibilit\u00e9s, consultez nos articles sur le blog de Valoxy :<\/p>\n La gestion d\u2019actifs immobiliers privil\u00e9gie la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI). Cependant, l’\u00e9ventualit\u00e9 d’une fictivit\u00e9 et de l’intention maligne du contribuable ont pu constituer pour ces SCI un abus de droit fiscal. Qu’il s’agisse de l\u2019immobilier d\u2019entreprise ou bien la gestion…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":16685,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10,6],"tags":[62,63,64,65],"class_list":["post-18749","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite","category-patrimoine","tag-abus-de-droit-fiscal","tag-fiscalite-personnelle","tag-gestion-de-patrimoine","tag-sci"],"yoast_head":"\n\n
I. L\u2019abus de droit fiscal c\u2019est quoi ?<\/h2>\n
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II. La proc\u00e9dure de l\u2019abus de droit<\/h2>\n
III. La SCI et l\u2019abus de droit fiscal<\/h2>\n
A. Le cas fr\u00e9quent : la location fictive<\/h3>\n
L\u2019abus est qualifi\u00e9. Les \u00e9l\u00e9ments qui le caract\u00e9risent sont :<\/strong><\/h4>\n
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B. ISF et d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
C. Vente \u00e0 une SCI d\u2019un immeuble appartenant \u00e0 un associ\u00e9<\/h3>\n
\n
Conclusion :<\/strong><\/h3>\n
\n