{"id":18485,"date":"2016-09-02T00:30:08","date_gmt":"2016-09-01T22:30:08","guid":{"rendered":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/?p=14484"},"modified":"2024-09-26T16:59:01","modified_gmt":"2024-09-26T14:59:01","slug":"etre-commercant-centre-commercial-bonne-idee","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valoxy.org\/blog\/etre-commercant-centre-commercial-bonne-idee\/","title":{"rendered":"\u00catre commer\u00e7ant en centre commercial : une bonne id\u00e9e ?"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">Certains voient dans les centres commerciaux <strong>une mani\u00e8re de se d\u00e9velopper rapidement<\/strong> : client\u00e8le affluente et nombreuse, possibilit\u00e9 d\u2019accro\u00eetre significativement son chiffre d\u2019affaires, \u2026<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mais il ne faut pas occulter que poss\u00e9der un bail dans un centre commercial soul\u00e8ve des <strong>questions juridiques importantes. <\/strong>Il s&rsquo;agit notamment du statut des baux commerciaux. <span class=\"s1\">Peut on consid\u00e9rer que le bail conclu entre le commer\u00e7ant (le preneur) et l\u2019exploitant du centre commercial (le bailleur) est un bail commercial, et b\u00e9n\u00e9ficier des avantages de ce statut\u00a0?<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Valoxy, cabinet d&rsquo;expertise comptable dans les Hauts de France, fait le point des implications et des autres aspects juridiques soulev\u00e9s par la question du bail dans un centre commercial.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">I. L\u2019application ou non du statut des baux commerciaux<\/h2>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">A. L\u2019exploitation des locaux : l\u2019absence d\u2019autonomie de gestion<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Lorsqu\u2019un commer\u00e7ant souhaite exploiter un emplacement lou\u00e9 dans un centre commercial, il doit se plier \u00e0 un certain nombre de r\u00e8gles strictes et s\u00e9v\u00e8res. Ces r\u00e8gles sont <strong>incompatibles avec l\u2019autonomie de gestion dont il doit faire preuve <\/strong>\u00a0s&rsquo;il souhaite b\u00e9n\u00e9ficier du <strong><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/bail-commercial-2\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">bail commercial<\/a> <\/strong>: <img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\" wp-image-11147 alignright\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/08\/commerce-5-1-300x200.jpg\" alt=\"absence d'autonomie de gestion\" width=\"318\" height=\"212\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/08\/commerce-5-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/08\/commerce-5-1.jpg 539w\" sizes=\"(max-width: 318px) 100vw, 318px\" \/><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Le propri\u00e9taire de l\u2019enseigne du centre commercial a g\u00e9n\u00e9ralement un <strong>droit unilat\u00e9ral sur la d\u00e9termination du fonctionnement des boutiques du centre.<\/strong> Le cas typique est celui des horaires d\u2019ouverture et de\u00a0 fermeture impos\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Obligation, dans la majorit\u00e9 des cas, d\u2019adh\u00e9rer \u00e0 une association de commer\u00e7ants<\/strong>. Ces associations fournissent des prestations de services\u00a0 contre le versement de cotisations. Il s&rsquo;agit de gestion des services communs du centre, d&rsquo;organisation de la publicit\u00e9, de promotions et d&rsquo;animations, etc.<\/li>\n<li><strong>Obligation de souscrire un contrat de <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/contrat-de-concession\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">concession<\/a> ou de <a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/franchise\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">franchise<\/a><\/strong> pour l\u2019exploitation du local ou de l\u2019emplacement.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">L\u2019ensemble de ces \u00e9l\u00e9ments permettent g\u00e9n\u00e9ralement aux juridictions saisies de refuser le b\u00e9n\u00e9fice du bail commercial. Au pr\u00e9texte que le commer\u00e7ant n\u2019est pas libre dans sa gestion, celui-ci se soumettant enti\u00e8rement ou presque au r\u00e8glement du centre commercial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><div class=\"encadre-style\"><strong>Remarque :<\/strong> la Cour de cassation a, par plusieurs arr\u00eats, consid\u00e9r\u00e9 que l\u2019obligation d\u2019adh\u00e9rer et l\u2019interdiction de quitter l\u2019association de commer\u00e7ants \u00e9taient des clauses nulles. Toutefois, en pratique, les commer\u00e7ants y adh\u00e8rent pour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages quant \u00e0 la visibilit\u00e9 que cela procure.<\/div><\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">B. L\u2019absence de local stable et permanent<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">La jurisprudence refuse g\u00e9n\u00e9ralement de reconna\u00eetre que le commer\u00e7ant exploitant une activit\u00e9 au sein d\u2019un centre commercial poss\u00e8de un local stable et permanent.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En effet, les clauses du bail permettent le plus souvent au centre de <strong>modifier unilat\u00e9ralement le local. Il peut \u00eatre restreint, et le bailleur pourra aussi imposer un autre lieu dans la galerie marchande par exemple<\/strong>. De cette sorte, on ne peut reconna\u00eetre au commer\u00e7ant la notion de local stable et permanent au sens du droit du bail commercial.<\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">C. Pas de client\u00e8le propre et autonome<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" class=\"alignleft wp-image-11743\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/ecraserv3-gimp-70-300x300.jpg\" alt=\"fonds enclav\u00e9s \" width=\"166\" height=\"166\" \/>Les tribunaux mettent r\u00e9guli\u00e8rement en avant le fait que les commer\u00e7ants du centre ne sont pas titulaires d\u2019une client\u00e8le propre et autonome : <strong>c\u2019est la probl\u00e9matique dite des \u00ab fonds enclav\u00e9s \u00bb<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">On parle de fonds de commerce enclav\u00e9 quand, comme son nom l&rsquo;indique, un fonds de commerce se trouve \u00e0 l&rsquo;int\u00e9rieur d&rsquo;un autre fonds de commerce. Dans cette configuration, le fonds dit enclav\u00e9 ne b\u00e9n\u00e9ficie pas d&rsquo;une r\u00e9elle autonomie. Il n&rsquo;existe, sauf preuve contraire, que du fait de la client\u00e8le du premier fonds.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">C\u2019est notamment le cas du commer\u00e7ant implant\u00e9 dans un centre commercial :<strong> il b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une client\u00e8le qui, d\u2019une fa\u00e7on dominante, provient de celle du centre commercial.\u00a0<\/strong> Elle vient en priorit\u00e9 pour le centre commercial, et non pour le commer\u00e7ant.<\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">D. En conclusion : centre commercial signifie-t-il absence de bail commercial ?<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Il serait faux de pr\u00e9juger que d\u00e8s lors qu\u2019un commerce est implant\u00e9 dans un centre commercial, il n\u2019a pas droit au statut des baux commerciaux<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En effet, d\u00e8s lors, par exemple, que le commer\u00e7ant poss\u00e8de un local propre, permanent et stable il peut b\u00e9n\u00e9ficier du statut des baux commerciaux :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>poss\u00e9der une vitrine et une entr\u00e9e ind\u00e9pendante<\/strong> du centre commercial, que le commer\u00e7ant exploite sans l&rsquo;aide du centre,<\/li>\n<li><strong>b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019horaires d\u00e9rogatoires \u00e0 ceux du centre,<\/strong><\/li>\n<li>Avoir<strong> une enseigne suffisamment attractive<\/strong> pour drainer une client\u00e8le propre et ind\u00e9pendante de celle du centre.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ces indices peuvent permettre aux commer\u00e7ants\u00a0<span class=\"s1\">de d\u00e9montrer que leur bail est bien un bail commercial. Il b\u00e9n\u00e9ficient ainsi<\/span><span class=\"s1\">\u00a0de ses avantages,\u00a0<\/span>mais la t\u00e2che n\u2019est pas ais\u00e9e.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">II. Les obligations des parties<\/h2>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">A. Pour le preneur : le cas du loyer<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">On a vu que l\u2019exploitation d\u2019un commerce au sein d\u2019un centre commercial est particuli\u00e8re. Le loyer ne d\u00e9roge pas \u00e0 ces principes et appelle quelques remarques : <img decoding=\"async\" class=\" wp-image-11772 alignright\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/comptabilite-gimp-70-300x200.jpg\" alt=\"clauses-recettes\" width=\"231\" height=\"154\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/comptabilite-gimp-70-300x200.jpg 300w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/comptabilite-gimp-70.jpg 538w\" sizes=\"(max-width: 231px) 100vw, 231px\" \/><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En pratique, <strong>le loyer est g\u00e9n\u00e9ralement index\u00e9 sur le chiffre d\u2019affaires, assorti parfois d\u2019une clause de loyer minimum garanti<\/strong>. On parle de \u00ab\u00a0clause recettes\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seul le bail entre les parties peut pr\u00e9voir ce type de clause. En effet, de telles modalit\u00e9s de fixation du loyer ne correspondent pas, selon la jurisprudence, \u00e0 une clause d\u2019\u00e9chelle mobile (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029108769&amp;cidTexte=LEGITEXT000005634379\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">article L145-39 du Code de Commerce<\/a>).<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il convient donc de faire attention<strong>\u00a0\u00e0 la convention de bail. Il est n\u00e9cessaire de se faire assister par un professionnel du droit<\/strong> au moment de la r\u00e9daction et de la signature du bail.<\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">B. Le bailleur<\/h3>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">1. Les obligations g\u00e9n\u00e9rales du bailleur<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le bailleur est soumis \u00e0 un certain nombre <strong><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/obligations-bailleur-cadre-bail-commercial\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">d\u2019obligations g\u00e9n\u00e9rales<\/a><\/strong> faites \u00e0 tout bailleur de locaux commerciaux :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Il doit<strong> livrer des locaux conformes<\/strong> \u00e0 l\u2019usage pr\u00e9vu,<\/li>\n<li><strong>entretenir les lieux lou\u00e9s,<\/strong><\/li>\n<li><strong>conserver les lieux donn\u00e9s \u00e0 bail en l\u2019\u00e9tat, et ne pas les modifier.<\/strong> \u00c0 ce titre, le bailleur ne doit pas entreprendre des travaux qui viendraient \u00e0 modifier les locaux lou\u00e9s \u00e0 peine de condamnation.<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"padding-left: 60px; text-align: justify;\">2. Quelques obligations particuli\u00e8res du bailleur<\/h4>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il serait fastidieux de faire une liste compl\u00e8te et d\u00e9taill\u00e9e de l\u2019ensemble de ces obligations. Celles-ci d\u00e9pendent en effet largement des contrats de bail conclus par le centre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">On peut toutefois relever deux exemples en s\u2019appuyant sur la jurisprudence :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><strong>Obligation de gardiennage<\/strong> et d\u2019ouverture sans interruption du centre<\/li>\n<li><strong>Obligation d\u2019entretien des parties communes<\/strong> du centre,\u2026<\/li>\n<\/ul>\n<h2 style=\"text-align: justify;\">III. Situations induites par l\u2019exploitation d&rsquo;un commerce en centre commercial<\/h2>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">A. Le renouvellement<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\" wp-image-11796 alignleft\" src=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/groupe-de-travail-gimp-70-1-300x200.jpg\" alt=\"le renouvellement du bail \" width=\"237\" height=\"158\" srcset=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/groupe-de-travail-gimp-70-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/valoxy.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2015\/10\/groupe-de-travail-gimp-70-1.jpg 539w\" sizes=\"(max-width: 237px) 100vw, 237px\" \/>Les clauses classiques de renouvellement sont pr\u00e9vues dans la convention entre les parties.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>G\u00e9n\u00e9ralement ce renouvellement s\u2019accompagne d\u2019une variation du loyer<\/strong> et peut entra\u00eener des complications juridiques si la convention est mal r\u00e9dig\u00e9e. En effet, seule la convention, ici aussi, r\u00e9git les aspects du renouvellement. Elle devra donc \u00eatre bien r\u00e9dig\u00e9e.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le bailleur peut, bien entendu, refuser le renouvellement, pour des causes pr\u00e9cis\u00e9es dans la convention. <strong>Une indemnit\u00e9 d\u2019occupation<\/strong> peut alors \u00eatre due par le locataire si celui-ci ne quitte pas les lieux.<\/p>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">B. La concurrence dans le centre commercial<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">L\u2019une des qualit\u00e9s essentielles des centres commerciaux est leur attractivit\u00e9 : pour cela, il est n\u00e9cessaire d\u2019assurer une certaine diversit\u00e9 de magasins et d&rsquo;enseignes\u00a0 pour attirer une client\u00e8le plus nombreuse.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dans cette optique, il n\u2019est pas rare de voir dans le contrat de bail ou dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 <strong>une clause interdisant la location d\u2019autres parties du m\u00eame ensemble pour l\u2019exercice d\u2019un m\u00eame commerce<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">D\u2019un point de vue strictement juridique une telle clause n\u2019est pas valable en copropri\u00e9t\u00e9 mais, du fait de la particularit\u00e9 des centres commerciaux celle-ci est <strong>admise ou pr\u00e9vue par d\u2019autres moyens<\/strong> :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Ces clauses sont <strong>admises dans les centres commerciaux \u00ab isol\u00e9s \u00bb<\/strong> car \u00e9loign\u00e9s de tout autre commerce par exemple.<\/li>\n<li>La clause peut rev\u00eatir la forme d\u2019une <strong>servitude de non-concurrence<\/strong> : l\u2019interdiction est valable si elle n&rsquo;est pas contraire \u00e0 l\u2019ordre public et limit\u00e9e \u00e0 un lieu d\u00e9termin\u00e9.<\/li>\n<li>La notion de non concurrence peut aussi prendre la forme <strong>d\u2019une clause interdisant aux commer\u00e7ants, pendant la dur\u00e9e de leur bail, d\u2019ouvrir une boutique dans un autre centre sous les m\u00eames enseigne et marque<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"padding-left: 30px; text-align: justify;\">C. Centre commercial sans succ\u00e8s<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">G\u00e9n\u00e9ralement le bailleur d\u2019un centre commercial n\u2019a pas d\u2019obligations plus \u00e9tendues que celles du bailleur ordinaire : d\u00e9livrance, entretien, jouissance paisible des locaux.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>La faute grave ou le non-respect d\u2019un engagement contractuel du bailleur<\/strong>\u00a0peut entra\u00eener l&rsquo;<strong>indemnisation d&rsquo;un commer\u00e7ant en cas d\u2019insucc\u00e8s. <\/strong>\u00a0Le bailleur du centre commercial a donc une obligation de moyens. Mais il faudra prouver la faute du bailleur pour obtenir r\u00e9paration.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">On peut, en s\u2019appuyant sur des affaires d\u00e9j\u00e0 jug\u00e9es, soulever quelques exemples :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Si le bailleur s\u2019est engag\u00e9 \u00e0<strong> garantir la viabilit\u00e9<\/strong> du centre pendant une certaine dur\u00e9e et sous une forme pr\u00e9cise : le non-respect donne droit \u00e0 indemnisation<\/li>\n<li>Le <strong>caract\u00e8re mensonger<\/strong> de la publicit\u00e9 faite pour attirer les clients dans le centre<\/li>\n<li>La <strong>non r\u00e9alisation de travaux<\/strong> n\u00e9cessaires au succ\u00e8s et \u00e0 la p\u00e9rennit\u00e9 du centre et pour lesquels le bailleur s\u2019est engag\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Conclusion :<\/strong> exploiter un commerce dans un centre commercial peut se r\u00e9v\u00e9ler extr\u00eamement porteur. Notamment en mati\u00e8re de rentabilit\u00e9 et de d\u00e9veloppement du commerce. Toutefois, on l\u2019a vu, les pi\u00e8ges sont nombreux et il est simple de se retrouver dans une situation d\u00e9favorable. Il convient donc de se faire accompagner juridiquement tout au long de l\u2019op\u00e9ration pour \u00e9viter les mauvaises surprises.<\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Pour plus d\u2019informations sur le bail commercial, retrouvez nos articles sur le blog de <\/span><span class=\"s1\">Valoxy :<\/span><\/p>\n<ul class=\"ul1\">\n<li class=\"li2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/bail-commercial-2\/\"><span class=\"s2\">Le bail commercial<\/span><\/a><\/li>\n<li class=\"li2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/le-bail-commercial\/\"><span class=\"s2\">Bail commercial : savoir le comprendre et le r\u00e9diger<\/span><\/a><\/li>\n<li class=\"li2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/obligations-bailleur-cadre-bail-commercial\/\"><span class=\"s2\">Quelles sont les obligations du bailleur dans le cadre du bail commercial\u00a0?<\/span><\/a><\/li>\n<li class=\"li2\"><a href=\"https:\/\/valoxy.org\/blog\/difference-bail-commercial-bail-professionnel\/\"><span class=\"s2\">La diff\u00e9rence entre bail commercial et bail professionnel<\/span><\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Certains voient dans les centres commerciaux une mani\u00e8re de se d\u00e9velopper rapidement : client\u00e8le affluente et nombreuse, possibilit\u00e9 d\u2019accro\u00eetre significativement son chiffre d\u2019affaires, \u2026 Mais il ne faut pas occulter que poss\u00e9der un bail dans un centre commercial soul\u00e8ve des&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":11569,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-18485","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-juridique"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.0 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>\u00catre commer\u00e7ant en centre commercial : une bonne id\u00e9e ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Exploiter un local dans un centre commercial peut \u00eatre vecteur de profit. 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