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Faut-il louer ses locaux professionnels ?

La plupart des petites entreprises louent leurs locaux professionnels et conservent ainsi une certaine souplesse de trésorerie. De nombreuses entreprises privilégient la location de leur local professionnel tant qu’elles n’ont pas assuré leur pérennité ou stabilisé leur croissance.

Valoxy, cabinet d’expertise comptable dans les Hauts de France, passe en revue les avantages et les inconvénients de cette option.

 louer ses locaux professionnels

Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ?

Les avantages de la location des locaux professionnels

Les attraits de la location sont plus évidents lorsque l’entreprise est jeune ou lorsqu’elle est en période de croissance soutenue. En effet, la location permet à l’entreprise d’adapter le prix et la taille d’une des composantes majeures de son outil d’exploitation, elle représente donc un avantage à plus d’un titre.

La location des locaux professionnels permet une adaptation aux capacités financières de l’entreprise

Louer ses locaux professionnels permet d’optimiser le budget alloué à ce poste de dépense. La location contribue à flexibiliser les charges de l’entreprise, condition bien souvent essentielle à l’équilibre économique des jeunes entreprises, des entreprises en développement ou des entreprises en difficulté.

De nombreuses entreprises parviennent à réduire le montant des loyers en adaptant la surface utilisée ou en déménageant régulièrement jusqu’à trouver un local qui réponde aux besoins de l’entreprise (taille, prix, location, services complémentaires, …).

La location des locaux permet d’affecter les investissements aux besoins productifs

louer ses locaux professionnels pour investir dans le productif

En louant ses locaux d’exploitation, une entreprise en création évite d’affecter une partie de ses ressources financières à l’acquisition d’un bien immobilier qui n’entre pas dans le process de production. Elle préserve ainsi ses fonds pour investir dans des biens productifs.

Les jeunes entreprises et/ou en développement ont tout intérêt à privilégier les investissements qui favoriseront la croissance de l’entreprise et à éviter d’utiliser leur trésorerie dans des opérations qui n’apporteraient pas un retour sur investissement rapide et qui diminueraient leur capacité d’endettement.

La location des locaux professionnels permet de les adapter  aux besoins de l’entreprise

La souplesse qu’offre la location permet d’adapter la taille et l’emplacement des locaux en fonction des besoins (développement, évolution stratégique, connexions réseaux, …).

Les critères de choix entre l’achat ou la location des locaux professionnels

Pour choisir entre l’achat ou la location de son local professionnel, le dirigeant doit tenir compte de deux critères :

  • Un critère géographique qui prend en compte l’emplacement et le niveau des offres de locaux présentent sur le marché ainsi que des paramètres propres à l’entreprise (accès autoroutier, facilité de parking, accès transport en commun, centre-ville, proximité d’une autre enseigne, …).
  • Un critère économique : l’absence d’immobilier au bilan d’une entreprise diminue son prix de revente ce qui facilite sa reprise.

Remarque : la constitution d’une SCI immobilière par le dirigeant lui permet de se constituer un patrimoine sans prendre trop de risque tout en sortant les actifs immobiliers de l’entreprise.

Les inconvénients de la location

La location des locaux professionnels comprend deux inconvénients majeurs : la dépense à fonds perdus et les contraintes qu’apporte le bail.

La dépense à fonds perdus

Le loyer versé pour la location des locaux est à fonds perdus car le montant versé ne permet pas d’accroître ni la valeur ni le patrimoine de l’entreprise.

les dépenses liées à la location des locaux professionnelsAttention : il ne faut pas sous-estimer l’impact d’un début de location sur la trésorerie de l’entreprise, cela peut représenter entre 6 et 9 mois de loyers :

  • Les commissions d’agence (2 à 3 mois),
  • Les loyers d’avance (3 mois),
  • Le dépôt de garantie (2 à 3 mois).

Pour éviter que le propriétaire et le locataire ne payent des assurances qui se chevauchent, pensez à faire rédiger une clause de renonciation à recours, et à en informer votre assureur.

Remarque : pensez à négocier des franchises de loyer lorsque le marché s’y prête ou que l’opportunité se présente (travaux d’aménagement, local inoccupé, …).

Les contraintes du bail

Le contrat de location est régi par un bail qui apporte nécessairement des contraintes au locataire qui n’est pas propriétaire. Il doit demander l’accord pour réaliser des travaux, modifier l’activité de l’entreprise ou sous-louer.

De plus, le loyer peut augmenter dans des proportions variables au fur et à mesure des années. Cela ne permet pas au dirigeant d’avoir une bonne visibilité sur le moyen terme.

La fiscalité de la location

Certaines dépenses sont passées en charges déductibles du bénéfice imposable, on trouvera parmi elles :

  • la fiscalité de la location des locaux professionnelsLes loyers,
  • Les charges locatives,
  • Les dépenses d’entretien et de réparation,
  • Les primes d’assurance contre la perte des éléments d’actif (vol, incendie, bris de glace, …) et les risque encourus.

Les sommes versées pour les dépôts de garantie n’ont une incidence sur le bénéfice que lorsqu’elles sont définitivement perdues. Le droit au bail (ou pas de porte) est quant à lui comptabilisé comme une immobilisation, il apparaîtra donc à l’actif du bilan de l’entreprise.

Conclusion

La location des locaux professionnels est une solution généralement adaptée pour les jeunes entreprises ou les entreprises en développement. Elle permet en effet à l’entreprise de ne pas s’endetter. Mais cette solution ne lui permet pas non plus de s’enrichir. En effet, les loyers versés le sont à fonds perdus.

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